İntifa Hakkı Nedir?

İntifa hakkı; hak sahibine hakkın konusu olan şeyi tam bir biçimde kullanma ve faydalanma hakkı veren ayni bir haktır. 4721 sayılı Medeni Kanun’un 794. maddesinde düzenlenen intifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir mal varlığı üzerinde tesis edilebilir. İntifa hakkının konusu şeyin çıplak mülkiyeti mülkiyet hakkı sahibinde kalmakta, intifa hakkı sahibi eşyayı kullanma ve yararlanma hakkına sahip olmaktadır.

İntifa hakkı, mülkiyet hakkından sonra en geniş koruma ve kullanma imkanı sağlayan ayni hak olarak kabul edilmektedir. Hak sahibine mülkiyet hakkından sonra en çok kullanma ve faydalanma imkanı sağlayan ayni bir haktır. İntifa hakkını düzenleyen hukuki ilişkide aksi kararlaştırılmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

İntifa hakkı, mülkiyet hakkı sahibinin hakkın konusu şeyi kullanma ve yararlanma yetkisini kaldırır, mülkiyet hakkı sahibine çıplak mülkiyeti (kuru mülkiyet) bırakır. Mülkiyet hakkı sahibi sadece çıplak mülkiyet hakkını üçüncü kişilere devredebilir, ancak kullanma ve yararlanma yetkisi intifa hakkı sahibinde kalır. Ancak, intifa hakkı sahibi intifa konusu şeyi hem kullanabilir hem de başkasına kullandırabilir.

İntifa Hakkının Kazanılması

1. İntifa Hakkının Sözleşmeyle Kurulması: İntifa hakkı, en çok sözleşme yoluyla kurulmaktadır. Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, tapu memuru tarafından resmi senedin (sözleşmenin) düzenlenerek tapuya tescil edilmesiyle kazanılmaktadır. Taşınırlarda intifa hakkı, sözleşmenin yapılmasıyla birlikte taşınır eşya zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesiyle kurulur. Alacaklar üzerinde intifa hakkı ise; sözleşme yoluyla intifa hakkının temliki, kıymetli evrakın teslimi suretiyle kurulabilir. (TMK m.795)

2. İntifa Hakkının Tek Taraflı Hukuki İşlemle Kurulması: İntifa hakkı, iki taraflı hukuki bir işlem olan sözleşmeyle kurulabileceği gibi tek taraflı bir hukuki işlemle de kurulabilir. Örneğin, mirasbırakan tek taraflı bir hukuki işlem olan vasiyetname yoluyla mirasçıları veya üçüncü kişi lehine intifa hakkı kurabilir.

3. Kanuni İntifa Hakkı: Kanuni intifa hakkı, kanundaki özel düzenleme nedeniyle kurulan intifa hakkıdır. Özellikle belirtelim ki; taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir (MK m.795/3).

İntifa Hakkının Hukuki Niteliği ve Özellikleri

İntifa hakkı, çıplak mülkiyeti başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişinin tam yararlanma hakkına sahip olmasıdır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu olan mal veya haktan elde edilebilecek tüm menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir.

Mülkiyet hakkı sahibi, kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma yetkilerinin tamamına sahiptir. Sınırlı ayni haklar ise bu yetkilerden birinin veya ikisinin mülkiyet hakkından ayrılaraj başkalarına verilmesini sağlar. Hukuki niteliği itibariyle intifa hakkı sınırlı ayni bir hak olup irtifak hakkının bir türüdür. İrtifak hakları; intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı, geçit hakkı vb. diğer irtifaklardır. İntifa hakkı dışındaki irtifak hakları sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilir. İntifa hakkı ise taşınmazlar, taşınırlar, haklar (örneğin, alacak hakkı) veya malvarlığı üzerinde kurulabilir.

İntifa hakkı bedelli veya bedelsiz tesis edilebilir. İntifa hakkının kurulması konusuna göre farklı şekil koşullarına tabidir. Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenerek tapuya tescili ile kurulur. Taşınır mallarda taşınır malın zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesiyle kurulur. Alacaklar üzerinde intifa hakkı ise; alacağın devri (temliki) veya kıymetli evrakın teslimi suretiyle kurulabilir (TMK m.795).

İntifa hakkı devredilemez. İntifa hakkı başkasından devir alınmak suretiyle kazanılamaz. İntifa hakkının bir kişiden başka bir kişiye devri mümkün değildir. Ancak intifa hakkının kullanılmasının devredilmesi mümkündür. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. (TMK 806). Örneğin, intifa hakkı sahibi intifa konusu taşınmazı kira sözleşmesiyle başkasının kullanımına bırakabilir. İntifa hakkının kendisi ise sözleşme yoluyla başkasına devredilemez.

İntifa hakkı şahsa sıkısıkıya bağlı haklardan olup devri mümkün olmadığından, arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın ½ hissesinde davalı adına kayıtlı olan intifa hakkının ½ sinin davacı adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiştir (Y14HD-K.2019/604).

İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle birlikte kendiliğinden sona erer. Çünkü şahsa bağlı bir irtifak hakkı olarak düzenlenmiştir, bu nedenle mirasçılara intikal etmemektedir.

İntifa hakkı, gerçek kişiler lehine tesis edilebileceği gibi tüzel kişiler lehine de tesis edebilir. Tüzel kişilerde en fazla 100 yılık bir süre için intifa hakkı tesis edilebilir (TMK m.797).

… Bakanlığı’na ait intifa hakkının 24.03.1972 tarihinde tesis edildiğini, tesis edilirken sürenin kararlaştırılmadığı ve tesis tarihinden itibaren yüz yıl geçmediği, davaya konu taşınmaz üzerindeki ilkokulun kapatılmasının intifa sebebinin ortadan kalkması anlamına gelmeyeceği gözönünde bulundurularak davanın reddine karar verilmesi(Y14HD-K.2017/5424).

İntifa hakkı sahibi aynı zamanda malın zilyetliğine sahiptir. Bu nedenle intifa hakkı sahibi mülkiyet hakkı sahibinin haiz olduğu dava haklarını da kullanabilir. Örneğin, Haksız işgal halinde intifa hakkı sahibi el atmanın önlenmesi veya ecrimisil davası gibi davaları açma hakkına sahiptir.

İntifa hakkı bir ayni hak olarak sahibine mal üzerinde fiili hakimiyet sağlar. Bu hakkın sağladığı zilyetlik sayesinde intifa hakkı sahibi malı kullanabilir. Böylece zilyede tanınmış bulunan dava haklarını intifa hakkı sahibinin kullanmaya hakkı bulunduğu gibi mülkiyet hakkı sahibine tanınmış bulunan dava haklarından da intifa hakkı sahibi yararlanır (Y14HD-K.2019/2450).

İntifa hakkı, sahibine yararlanma yetkisi sağlayan bir hak olduğundan muvazaa hükümleri uygulanmaz:

Somut olayda; davacı Türk Medeni Kanununun 796. maddesinde yazılı sebeplerin varlığı iddiasına dayanmamıştır. Davada intifa sözleşmesinin muvazaalı olarak kurulduğu ileri sürüldüğünden, intifa hakkının lehtarına yararlanma yetkisi sağlama vasfı itibariyle intifa ile ilgili haklarda Türk Borçlar Kanununun 19. maddesi ve muris muvazaası ile ilgili 01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanma yeri bulunmamaktadır (Y14HD-K.2019/5814).

İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

A) İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yetkileri

1. Zilyet Olma Yetkisi: İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma yetkisine sahiptir (TMK m.803/1). İntifa hakkı sahibi zilyedin sahip bulunduğu tüm haklara sahiptir. Örneğin, intifanın konusu taşınmaz işgal edildiğinde intifa hakkı sahibi el atmanın önlenmesi veya ecrimisil davası açma hakkına sahiptir.

2. Yönetme, Kullanma ve Yararlanma Yetkisi: İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir (TMK m.803/1). İntifa hakkı sahibi, intifa hakkının konusu malı kendisi yönetebileceği gibi başkasına da yönettirebilir. İntifa konusu malı tam olarak kullanıp yararlanma yetkisine sahiptir. Ancak, kullanma ve yararlanma yetkisi, malın özdeğerine zarar verecek şekilde kullanılamaz. İntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz. Ancak, intifa hakkı sahibi, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabilir (TMK m.817). İntifa hakkı, yararlanma hakkı kapsamında eşyanın doğal semerelerinden yararlanmayı da kapsmaktadır. İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Ekimi veya dikimi yapan malik veya intifa hakkı sahibi, olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir (TMK m.804). Örneğin, bir tarla üzerindeki elma ağaçlarının elmaları intifa hakkı sahibine aittir. Ancak, ağaçların yerinden sökülmesi halinde sökülen ağaçların mülkiyeti çıplak mülkiyet hakkı sahibine ait olacaktır.

3. Tasarruf Yetkisi: İntifa hakkı sahibinin intifanın konusu şeyi devretme yetkisi yoktur. Aynı zamanda intifa konusu üzerinde herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edemez (geçit hakkı, kaynak hakkı, üst hakkı vb.). İstisnaen bazı durumlarda intifa hakkı sahibinin tasarruf yetkisi vardır. Tüketilebilen şeylerin mülkiyeti, aksi kararlaştırılmadıkça, intifa hakkı sahibine geçer; ancak, intifa hakkı sahibi geri verme sırasında bu şeylerin o günkü değerini ödemekle yükümlü olur. İntifa hakkı sahibi, değeri biçilerek kendisine teslim olunan diğer taşınırlar üzerinde, aksi kararlaştırılmadıkça, serbestçe tasarrufta bulunabilir; ancak, bu yetkisini kullandığı takdirde bu şeylerin biçilen değerlerini geri verme sırasında ödemekle yükümlü olur. Bu ödeme, tarım işletmesi gereçleri, hayvan sürüleri, ticari mallar veya benzeri şeylerde aynı cins ve nitelikte eşya verilmesi suretiyle yerine getirilebilir (TMK m.819).

4. Defter Tutulmasını İsteme Hakkı: Malik veya intifa hakkı sahibi, diğerinden giderleri paylaşmak üzere intifa hakkına konu olan malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir (TMK m.811). Defter tutulmasının fonksiyonu hangi malların iade edileceği, malların durumu ve niteliklerinin belirlenmesi noktalarında ortaya çıkmaktadır.

B) İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

1. İntifa Konusu Malın Bakımı ve Korunması Yükümlülüğü: İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması halinde intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir (TMK m.812).

2. Bakım ve İşletme Giderlerini Yapma Yükümlülüğü: İntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Vergi ve resimleri malik ödemişse, intifa hakkı sahibi, yukarıda belirtilen esasa göre bunları malike tazmin etmek zorundadır. Diğer bütün yükümlülükler malike aittir. Ancak, intifa hakkı sahibi bunların yerine getirilmesi için gereken parayı, istemi üzerine malike karşılıksız olarak sağlamazsa; malik, intifa hakkı konusu malı bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için kısmen veya tamamen paraya çevirebilir (TMK m.813).

3. İntifa Konusu Malı Sigorta Ettirme Yükümlülüğü: Yerel adetlere göre iyi bir yönetimin gereği olduğu takdirde intifa hakkı sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Bu durumda veya intifa hakkının sigortalı bir mal üzerinde kurulmuş olması halinde intifa hakkı sahibi, hakkının devamı süresince sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür (TMK m.815).

Malikin Hak ve Yükümlülükleri

İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi malike aittir. Malın sahibi intifa konusu malı satabilir, devredebilir veya mal üzerinde rehin hakkı tesis edebilir.

İntifa hakkı sahibi, malı hukuka uygun ve niteliğine uygun kullanmak zorundadır. Malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir (TMK m.807).

Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir. İntifa hakkının konusu tüketilebilen şey veya kıymetli evrak ise, malik tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden önce de güvence isteyebilir. Kıymetli evrakın güvenilir bir yere tevdi edilmesi güvence yerine geçer (TMK m.808). İntifa hakkı sahibi, kendisine tanınan uygun süre içinde güvence göstermez veya hakkın konusu olan malı malikin itiraz etmesine rağmen hukuka aykırı şekilde kullanmaya devam ederse; sulh hakimi, yeni bir karara kadar intifa hakkı sahibinin zilyetliğini kaldırarak hakkın konusunu atayacağı bir kayyıma tevdi eder (TMK m.810).

Malikin defter tutulmasını isteme hakkı (TMK m.811) vardır. Alacak üzerinde intifada; alacak tehlikeye düşerse, alacaklı ve intifa hakkı sahibinden her biri, diğerinden iyi bir yönetimin gerektirdiği önlemleri almaya katılmasını isteyebilir (TMK. m.820).

Malik, intifa konusu malın özdeğerini korumakla yükümlüdür. Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması halinde intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir (TMK m.812/2,3).

Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hale getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur (Mk m.798).

İntifa Hakkının Sona Ermesi (TMK m.796)

1. İntifa Konusu Şeyin Yok Olması: İntifa hakkının konusu olan şeyin yok olması halinde intifa hakkı da sona erer. Örneğin, bir arsa üzerine kurulan intifa hakkı arsanın toprak kayması nedeniyle yok olması halinde sona erecektir. Çünkü, artık intifa hakkının konusu maldan yararlanma imkanı ortadan kalkmış olacaktır.

2. İntifa Hakkı Süresinin Dolması: İntifa hakkı kurulurken bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması ile sona erer. Örneğin, kat mülkiyetine tabi bir daire üzerinde 10 yıllık bir süre için tesis edilen intifa hakkı 10 yıllık sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. İntifa hakkı sahibi süre dolmadan önce intifa hakkından vezgeçtiğinde de intifa hakkı sona erer.

3. Kamulaştırma: İntifa hakkı tesis edilen taşınmaz kamulaştırıldığı takdirde, intifa hakkı taşınmaz üzerinde son bularak kamulaştırma bedeli üzerinde devam eder. Kamulaştırma işlemine son verilerek taşınmaz sahibine iade edildiği takdirde intifa hakkı da taşınmaz da yeniden tesis edilir.

Davalı A. payına düşen kamulaştırma bedelinin intifa hakkı sona erinceye kadar bir milli bankaya çıplak mülkiyet sahibi davalı A. adına yatırılarak bu bedelin nemalarından intifa hakkı sahibinin yararlanmasına, intifa hakkı sona erdiğinde davalı tapu malikine ödenmesine karar verilmesi gerekir (Y5HD-K.2021/14761)

4. Cebri İcra Yoluyla Satış : İntifa hakkının tesis edilmesinden önce gayrimenkul üzerinde tesis edilmiş bir taşınmaz rehni varsa taşınmazın cebri icra yoluyla satılması halinde intifa hakkı da sona erer. Ancak, intifa hakkı taşınmaz rehninden önce kurulmuşsa bu halde taşınmaz icra yoluyla satılsa bile intifa hakkı varlığını korumaya devam eder.

Tapuya tescil ile herkese karşı ileri sürülebilecek olan ….kişi lehine tesis edilmiş irtifak haklarından olan “intifa hakkı” taşınmazın cebri icra ile satışında dahi ihale alıcısına karşı ileri sürülebilecek olduğundan ve alıcının intifa hakkı sona erene kadar taşınmazdan tam yararlanma hakkı elde edemeyeceği göz önüne alındığında, bu hususun taşınmazın değerinin hesabında dikkate alınması kaçınılmaz olacaktır (Y12HD-K.2016/23796).

5. İntifa Hakkı Sahibinin Ölümü: İntifa hakkı sahibinin ölümü ile intifa hakkı sona erer. Örneğin, 20 yılığına kurulan intifa hakkının ikinci yılında hak sahibinin vefat etmesi intifa hakkını sona erdirir.

6. Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi: İntifa hakkı sahibi tüzel kişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi ile intifa hakkı da sona erer. Örneğin, X Anonim Şirketi lehine tapuda taşınmaz üzerinde tesis edilen intifa hakkı tüzel kişiliğin sona ermesiyle ortadan kalkar.

7. Terkin/Mahkeme Kararı ile Terkin: İntifa hakkının sona erme nedenlerinden biri de hak sahibinin intifa hakkını terkin etmesidir. İntifa hakkı sahibi terkin borcu altına girmesine rağmen hakkı terkin etmiyor ise mülkiyet hakkı sahibinin açacağı dava neticesinde mahkemenin terkin kararı vermesi ile de intifa kakı terkin edilmiş olur.

İntifa haklarının terkininin, hak sahibi davacının vekaletname ile yetkili kıldığı temsilcisi tarafından 11.07.2012 tarihinde yapıldığı, resmi akit tablosunda “Yukarıda özellikleri belirtilen taşınmaz üzerindeki lehtarı olduğum intifa hakkının tamamından bedelini aldığımdan/bedelsiz olarak, çıplak mülkiyet malikleri lehine terkinini talep ederim” şeklinde beyanda bulunulduğu ve bu beyan sonunda intifa hakkının tapu kaydından terkin edildiği anlaşıldığı, bu durumda intifa hakkı sahibi davacının bakiye intifa bedeli isteyemeyeceği kabul edilmelidir (Y11HD-K.2021/5959).

Özellikle belirtelim ki, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir malda, bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma talebinde bulunarak ortaklığın giderilmesi davası açtığında satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde intifa hakkı buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam edecektir (TMK m.700).

İntifa Hakkı Yargıtay Kararları

Kamulaştırma Halinde İntifa Hakkı

Dava konusu taşınmazın tapu kaydından davalı … hissesi üzerinde davalı … lehine intifa hakkı bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı … payına düşen kamulaştırma bedelinin intifa hakkı sona erinceye kadar bir milli bankaya çıplak mülkiyet sahibi davalı … adına yatırılarak bu bedelin nemalarından intifa hakkı sahibinin yararlanmasına, intifa hakkı sona erdiğinde davalı tapu malikine ödenmesine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmememiştir. Hüküm fıkrasına ilave bent olarak (Davalı … adına yatırılan kamulaştırma bedelinin nemalarından intifa hakkı sahibi …‘in yararlanmasına, intifa hakkı sona erdiğinde kamulaştırma bedelinin davalı tapu malikine ödenmesine, bu konuda ilgili banka şubesine müzekkere yazılmasına,) cümlesinin yazılmasına, hükmün böylece DÜZELTİLEREK ONANMASINA karar verildi (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/9137 E. , 2021/14761 K.).

Dava konusu taşınmazın tapu kaydında dava dışı … oğlu … … lehine intifa hakkı bulunduğu ve dosya kapsamındaki tapu müdürlüğünün cevabi yazısından intifa hakkının devam ettiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, tapu kaydında lehine intifa hakkı bulunan adı geçenin nüfus kaydı getirtilerek sağ olduğunun anlaşılması halinde davaya dahil etmesi için davacı idareye süre verilip, taraf teşkili sağlandıktan sonra, kamulaştırma bedelinin intifa hakkı sona erinceye kadar bir milli bankaya çıplak mülkiyet sahibi adına yatırılarak bu bedelin nemalarından intifa hakkı sahibinin yararlanmasına, intifa hakkı sona erdiğinde adı geçen paydaşa ödenmesine karar verilmesi gerekirken bu hususun gözetilmemesi, bozma nedenidir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2021/162 E. , 2021/14506 K.).

İntifa Hakkı Sahibinin Ölümüyle Sona Ermesi

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 794. maddesindeki tanıma göre intifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar hatta haklar veya bir mal varlığı üzerinde tesisi mümkün olan ve hak sahibine konusu olan şeyden yararlanma hakkı veren bir irtifak türüdür. Bu tanımdan anlaşılabileceği gibi intifa hakkı, hak sahibine mülkiyet hakkından sonra en çok kullanma imkanı sağlayan ayni bir haktır.

Taşınmazlarda intifa hakkının tesisi için resmi senet ile tapuya tescil gerekmekte olup, tesisinden sonra intifa hakkı kaydının terkin edilebilmesi yasal birtakım sebeplere dayanmalıdır. Bunlar; TMK md. 796/1’e göre tescilin terkini, TMK md. 798’e göre kamulaştırma, TMK md. 796/1’e göre eşyanın yok olması, cebri icra, TMK md. 796’ya göre yasal intifa sebebinin ortadan kalkması, TMK md. 796/2’ye göre hak sahibinin vazgeçmesi, süre öngörülmüşse sürenin sona ermesi ve nihayet intifa hakkı sahibinin ölümü şeklinde sıralanabilir.

İntifa hakkı, hak sahibi vefat ettiği takdirde başka bir işleme gerek kalmaksızın kendiliğinden sona ermektedir. Niteliği gereği şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olması sebebiyle intifa hakkının, hak sahibi murisin mirasçılarına intikal edebilmesi mümkün değildir.

Somut olaya gelince; dosyadaki 25.09.2009 tarihli resmi senede bakıldığında, senette üç kişinin bulunduğu görülmekte olup buna göre önceki malik …’in o zaman 196 ada 1 parsel olan davaya konu taşınmazın çıplak mülkiyetini 5.550,00TL’ye davalılardan … (Dingiloğlu)’na, intifa hakkını da davalılardan babası …’e 11.000,00 TL’ye sattığı anlaşılmakla intifa hakkı sahibi, davalılardan …’dir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.11.2019 tarihli ve 2016/14366 Esas; 2019/7680 Karar sayılı bozma ilamından sonra intifa hakkı sahibi davalılardan …’in, 26.03.2020 tarihinde vefat ettiği anlaşıldığından bu nedenle intifa hakkı kendiliğinden sona erdiğinden, artık eldeki dava konusuz kalmıştır (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2711 E. , 2021/2433 K.).

Ortaklığın Giderilmesi Davasına İntifa Hakkı Sahibinin Dahil Edilmesi

Ortaklığının giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise bu hak sahibinin davaya dahil edilmesi zorunludur. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde 4721 sayılı TMK’nın yürülüğe girdiği 01.01.2002 tarihinden önce kurulmuş bir intifa hakkı varsa taşınmazın 14.03.1960 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca intifa hakkı ile yükümlü olarak satılması gerekir. İntifa hakkı sahibi yalnız başına bu hakkının paraya çevrilmesini, taşınmazın intifasız satışını isterse diğer paydaşların muvafakati aranmaksızın taşınmazın intifasız satışına karar verilmelidir.

İntifa hakkı 01.01.2002 tarihinden sonra kurulmuş ise, 4721 sayılı TMK’nın 700. maddesi uyarınca “Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.”

Somut olaya gelince; dava konusu İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Kocasinan Mahallesi, 14538 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında …‘a ait 4/171 hissede Y.Ç. lehine 23.09.2010 tarihinde 13820 yevmiye sayılı işlem ile intifa hakkı bulunduğuna ilişkin şerh konulduğu anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece; adı geçen intifa hakkı sahibinin davada taraf olması sağlandıktan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, intifa hakkı sahibinin hukuki dinlenilme hakkı ihlal edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - 2021/5940 E. , 2021/2117 K.).

İntifa Hakkı Sahibi Baz İstasyonu Kurarak Gelir Elde Edemez

4721 sayılı Medeni Kanunun “İntifa Hakkı” başlıklı 794. maddesinde; intifa hakkının, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabileceği, aksine düzenleme olmadıkça bu hakkın, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağladığı,

“Kurulması” başlıklı 795. maddesinde; İntifa hakkının taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulacağı, taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanacağı, taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebileceği, tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebileceği, “Sorumluluk” başlıklı 800. maddesinde; İntifa hakkı sahibinin zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumlu olduğu, intifa hakkı sahibinin, yararlanması için gerekli olmadığı halde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlü olduğu, intifa hakkı sahibinin, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu olmadığı,

“Giderler” başlıklı 801. maddesinde; intifa hakkı sahibinin, yükümlü olmadığı halde yaptığı giderler, yenilemeler vc eklemeler için, hak sona erdiğinde, vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebileceği, malikin tazminat vermekten kaçınması halinde intifa hakkı sahibinin, yaptığı eklemeleri, malı eski haline getirmek kaydıyla söküp alabileceği,

“İntifa hakkı sahibinin hakları” başlıklı 803. maddesinde; intifa hakkı sahibinin hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahip olduğu, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorunda olduğu,

“Doğal ürünler” başlıklı 804. maddesinde; intifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünlerin intifa hakkı sahibine ait olduğu, ekimi veya dikimi yapan malik veya intifa hakkı sahibinin olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebileceği, nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılamayan bütünleyici parçalarının malike ait olduğu,

Malikin haklan bölümünün “Gözetim” başlıklı 807.maddesinde; malikin, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanış biçimine itiraz edebileceği,

“Ürünler” başlıklı 816. maddesinde: bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimsenin, yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen göstermekle yükümlü olduğu, bu ölçü aşılarak elde edilen ürünlerin malike ait olacağı,

“Özgülenme yönü” başlıklı 817. maddesinde; intifa hakkı sahibinin, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremeyeceği, özellikle onu yeni bir şekle dönüştürmeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamayacağı, intifa hakkı sahibinin, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabileceği, düzenlenmiştir. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı … Genel Müdürlüğü ile davalı … arasında 03.05.2011 tarihinde mülkiyeti davacıya ait bulunan 3 ada 33 parsel sayılı taşınmazdaki Seyrantepe Spor Kompleksinin (Türk Telekom Arena Stadı olarak tanıtılan spor kompleksi) 49 yıllığına intifa hakkının davalıya tanınması hususundaki 20.04.2007 tarihli ön sözleşmede düzenlenmemiş olan hususların düzenlenmesi konulu bir sözleşme akdedilmiştir. Davalı …, sahip olduğu intifa hakkına dayanarak dava konusu Seyrantepe Spor Kompleksi üzerinde baz istasyonu kurulması amacıyla 28.07.2011 tarihinde 5 yıl 2 gün süre için Turkcell İletişim Hizmetleri A.Ş. ile 1.600.080,00 TL bedelli ve 18.08.2011 tarihinde 5 yıl süre için Vodafone Telekom A.Ş. ile 1.414.080,00 TL bedelli iki sözleşme imzalamıştır. Aksine düzenleme olmadıkça intifa hakkı sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan bir irtifak hakkıdır; ancak, TMK’nun yukarıda açıklanan 804. maddesinde belirtildiği gibi, intifa sözleşmesine konu “malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçalar” malike aittir. Bu nedenle; taraflar arasındaki sözleşme ile oluşturulan intifa hakkı, davalıya, taşınmaz üzerinde baz istasyonlarını kurma ve yararlanma hususunda kira sözleşmesi yapma hakkı vermeyeceğinden elde ettiği kira gelirlerinin davacıya ödenmesi gerekir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/24 E. , 2021/1153 K.).

Mirasçı Eşin İntifa Hakkı

TMK’nın 652. maddesi uyarınca, eşlerden birinin ölümü hâlinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa; sağ kalan eş, bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı halinde, sağ kalan eşin veya mirasbırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine, mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına karar verilir.

Medeni Kanunumuz bu düzenleme ile eşlerin birlikte yaşadıkları konut ve kullandıkları bu eşyalar ile ilgili olarak sağ kalan eşe mal rejimi hükümleri dışında mirastan bir takım haklar tanımıştır. Mal rejimi ne olursa olsun, sağ kalan eşe tereke malları arasında bulunan aile konutu ve ev eşyaları üzerinde yasal miras payına mahsuben mülkiyet hakkı, eğer haklı nedenler varsa mülkiyet yerine oturma veya intifa hakkını isteme olanağı getirmiştir. Ancak bu özgüleme ve alım hakkı bedelsiz değildir. Eğer eşin mirastan payına düşen miktar aile konutunun değerini karşılamıyorsa, eş miras payı dışında kalan aile konutunun değerini ödeyerek onun mülkiyet hakkını talep edebilecek, bakiye değeri ödeyecek gücü yok ise aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı talep edebilecektir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/3509 E. , 2021/2907 K.).

İntifa Hakkının Terkininde Hukuki Yarar

Dava, intifa hakkının terkini isteğine ilişkindir.

Kanuni intifa hakları hariç (TMK m. 495 v.d.) intifa hakkının tesisi daima bir sözleşmeye dayanır. Taraflarına hak ve borçlar yükleyen bu sözleşmeyle intifa hakkı sahibi ile malik hakkın konusu olan şeydeki yararlanmanın nasıl sürdürüleceği kararlaştırılabilir. Şayet intifa hakkının tesisine neden olan sözleşmedeki edimler yerine getirilmemiş, intifa hakkının devamı malike yüklediği külfete göre çok az yarar sağlar hale gelmişse malik bozulan yararlar dengesini ileri sürerek hakimden sözleşmeye müdahale edilmesini, intifa hakkının sona erdirilmesini isteyebilir. Kaldı ki, bu gibi durumlarda intifa hakkı sahibinin hakkın sürdürülmesini istemesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Her ne kadar intifa hakkının sona ermesi sebeplerini sayan Türk Medeni Kanununun 796. v.d. maddelerinde eşyaya bağlı irtifak haklarında olduğu gibi şahsi bir irtifak hakkı olan intifa hakkının sona erdirilmesini malikin talep edebileceğine ilişkin bir hüküm yoksa da burada Türk Medeni Kanununun 785. maddesinin kıyasen uygulanması gerekir.

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olaya gelince;

Babaeski Sulh Hukuk Mahkemesi 2014/748 Esas sayılı dosya ile dava konusu 36 ada 72 parsel sayılı taşınmazda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.

Davalı … intifa hakkını kendi üzerinde tutarak, dava konusu 36 ada 72 parsel sayılı taşınmazın çıplak mülkiyetini kızı olan diğer davalıya devretmiştir. Paylı malik olan davacının diğer paydaş tarafından kendi payı üzerine 3. kişi lehine intifa hakkı tanıması halinde, 4721 sayılı TMK’nun 700. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davasını açmak veya açılmış olan davada bu kanun maddesi uyarınca intifa hakkının ilgili payın satış bedeli üzerinden devam edeceği hususunun ortaklığın giderilmesi davasında değerlendirilebileceği göz önüne alındığında, davacının bu davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığı anlaşılmaktadır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/18537 E. , 2020/7088 K.).

İntifa Hakkı Varken Çıplak Mülkiyet Sahibi Ecrimisil Talep Edemez

Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesindeki tanıma göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar hatta haklar veya bir mal varlığı üzerinde tesisi mümkün olan ve hak sahibine konusu olan şeyden aksi kararlaştırılmadıkça tam kullanma ve yararlanma yetkisi veren bir irtifak türüdür. Taşınmaz mallar üzerinde intifa hakkı, resmi senedin düzenlenerek tapuya tescili ile; taşınırlar üzerinde ise taşınır eşya zilyetliğinin intifa hakkı sahibine geçirilmesiyle; alacaklar üzerinde intifa hakkı ise hakkın temliki, kıymetli evrakın teslimi suretiyle kurulabilir (TMK mad.795).

İntifa hakkı; bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzelkişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle, harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer (TMK mad.796). Ayrıca, intifa hakkının danışıklı kurulduğu iddiası veya iradeyi sakatlayan nedenlerin varlığı da ileri sürülerek terkin isteğinde bulunulabilir.

Somut olayda dava konusu taşınmazda davacı payı üzerinde 28.05.2007 tarihinde dava dışı … lehine intifa hakkı tesis edildiği ve davacının talebi davalının zamanaşımı savunması doğrultusunda dava konusu dönemin 02.11.2007-02.11.2012 tarihleri arası olduğu halde, Mahkemece bu tarihler arasında intifa hakkının devam edip etmediği, intifa hakkı devam ediyor ise tam kullanma ve yararlanma hakkının intifa hakkı sahibine ait olduğu, çıplak mülkiyet hakkı sahibi olan davacının ecrimisil talep edemeyeceği dolayısıyla aktif husumet ehliyetinin olamayacağı hususları üzerinde durulmadan, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/14125 E. , 2020/3118 K).

İntifa Hakkına Dayalı El Atmanın önlenmesi

İntifa hakkı, menkul ve gayrimenkuller ile haklar ve bir mamelek üzerine tesis olunabilir. Aksine düzenleme bulunmadıkça sahibine, üzerine tesis olunduğu şeyden tamamıyla istifade etme hakkını bahşeyler.

Daha açık bir ifadeyle Türk Medeni Kanununa göre intifa hakkı, sahibine bu hakkının konusu üzerinde istimal (kullanma) ve istifade (yararlanma) yetkileri veren, başkasına temlik edilemeyen ve hakiki veya tüzel kişiye ait olabilen bir ayni haktır. İntifa hakkı sahibi, intifanın konusu bulunan mal veya hakkın sağlayabileceği bütün menfaatlerden (gelir ve semeresinden) yararlanmak ve kullanmak yetkisine sahiptir. Dolayısıyla, intifa hakkı buna kaynak olan hukuk ilişkisinin düzenlenmesi sırasında taraflarca aykırı bir şart kararlaştırılmış olmadıkça, hakkın konusu olan şeyden tam ve sınırsız bir faydalanma hakkı sağlar.

İntifa hakkının kurulması ile mülkiyet hakkına konu olan mal üzerinde çıplak mülkiyet sahibinin yararlanma ve kullanma yetkisini kaldırır. İntifa hakkı, üzerine yüklendiği mülkiyet hakkını içi boşalmış bir hak durumuna sokar. İntifa hakkı varken bir mülkiyet hakkının sahibine verdiği mutat kullanma yetkilerinden mülkiyet hakkı sahibi mahrum kalmış olur. Kuru mülkiyet hakkı sahibinin sadece bu mülkiyet hakkını başkasına devretme yetkisi vardır.

“Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır” (TMK m.1022/1). “Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz” (TMK m. 1021/1). Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya ortadan kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle bir hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz.

İntifa hakkı süresi gerçek kişiler için intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken tüzel kişilerde TMK’nın 797. maddesi gereğince 100 seneyi aşamaz.

TMK’nın 795. maddesinin birinci cümlesinde; menkullerin, gayrimenkullerin ve hakların intifa hakkına konu olabileceği belirtilmiştir. İntifa hakkı bir ayni hak olarak sahibine mal üzerinde fiili hakimiyet sağlar. Bu hakkın sağladığı zilyetlik sayesinde intifa hakkı sahibi malı kullanabilir. Böylece zilyede tanınmış bulunan dava haklarını intifa hakkı sahibinin kullanmaya hakkı bulunduğu gibi mülkiyet hakkı sahibine tanınmış bulunan dava haklarından da intifa hakkı sahibi yararlanır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacının 176 ada 4 parsel sayılı taşınmazı 02.04.2014 tarihinde intifa hakkını üzerinde bırakarak çıplak mülkiyetini davalıya sattığı; mahkemece, davanın ispatlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiş ise de davacının isteminin intifa hakkına dayalı elatmanın önlenmesine ilişkin olduğu anlaşıldığından bu doğrultuda taraf delilleri değerlendirilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16117 E. , 2019/2450 K.).

İntifa Hakkının Sona Ermesi Halinde Kira Sözleşmesinin Akıbeti

İntifa hakkının sonsuz kurulamayacağı yolundaki hüküm Medeni Kanunun emredici hükümlerindendir. Gerçek kişiler için bu süre intifa hakkı sahibinin ömrüyle sınırlanmışken; tüzel kişilerde TMK’nın 797. maddesi gereğince intifa hakkı süresi 100 seneyi aşamaz.

İntifa hakkı devredilemez ve mirasçıya geçmez. Buna karşılık intifa hakkı sahibi hakkını mutlaka bizzat kullanmaya mecbur değildir, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. İntifa hakkının kullanılması tüm olarak bir başkasına devredilebileceği gibi yalnızca içeriğindeki “bazı münferit yararlar açısından” dahi bu imkân vardır.

TMK’nın 806. maddesi intifa hakkının yalnızca “kullanılmasının” başkalarına devrine olanak tanımakta ve bu konuyla ilgili koşulları düzenlemektedir. MK’nın 806. maddesine göre “Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi sadece borçlandırıcı bir etkiye sahiptir. Yani kullanmanın devredilmesiyle intifa hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında kişisel bir borç ilişkisi doğar. Bu borç ilişkisi, taraflar arasında, intifadan doğan hakların üçüncü kişi tarafından kullanılabilmesine imkân verir. İntifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilmesi ayni hak doğurmaz.

Kira sözleşmesi de intifa hakkı sahibinin TMK’nın 806. maddesi çerçevesinde yaptığı intifa hakkının kullanılmasının devrine ilişkin hukuki işlemlerden birisidir. İntifa konusunu kullanma ve ondan yararlanma yetkisi de onun bu yetkilerinden birisi olduğu için intifa hakkı sahibi bu yetkilerin bir üçüncü kişi tarafından kullanılmasını kabul edebilir. Bu nedenle sözleşme, kira sözleşmesinin asli edimlerini içeriyorsa, sözleşmeye kira sözleşmesinin hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

TMK’nın 796. maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesinde; ister menkul ister gayrimenkul olsun, malın yok olması ile intifa hakkının son bulacağı belirtilmiştir. Malın yok olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte konusu kalmayan intifa hakkı da ortadan kalkar.

Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nın 795. maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o hâlde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Anılan maddenin 1. fıkranın 2. cümlesindeki hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse, sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu hâlde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir ve var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır.

Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir. İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi, herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nın 796. maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi ve mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.

…

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralanan üzerinde mülkiyet hakkını kazanan yeni malikin kira sözleşmesinin taraf olacağının açıkça kabul edilmesi, buna karşılık intifa hakkının sona ermesinde mevcut malik bakımından bu hukukî sonucun kabul edilmemesi, kiracının korunması amacıyla bağdaşmadığı gibi, adaletsiz sonuçların doğmasına da sebep olabilecektir. Bu nedenle intifa hakkının sona ermesi ve malikin kullanma ve yararlanma yetkilerine kavuşması durumunda, malikin, kira sözleşmesinin tarafı olacağını kabul etmek gerekir.

Şu hâlde, intifa hakkının sona ermesi kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir. İntifa hakkının sona ermesi durumunda malik kira sözleşmesi ile bağlı olacak ve sanki kira konusunu devralan yeni malikmiş gibi BK’nın 254. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen konumda olacaktır. Bu kapsamda intifa hakkının sona ermesi ve kira sözleşmesinin devam etmesi hâlinde malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelecektir (Hukuk Genel Kurulu - 2017/2641 E. , 2021/411 K.).

Tapuya Tescil Edilmeyen İntifa Hakkı Üçüncü Kişiye Karşı İleri Sürülemez

Gayrimenkul sahibinin iradesi ile kurulan bir intifa hakkının TMK’nun 795.maddesine göre ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için sicile kaydedilmesi gerektiğine göre hak sahiplerinin iradesi ile intifa hakkına son verilmek istenirse o halde sicile düşülmüş bulunan kaydın silinmesiyle, ancak ayni hakkın kalkması sağlanabilir. Birinci fıkrasının ikinci cümlesindeki, hükme dayanılarak intifa hakkına son verilmek istenirse sicildeki kaydın silinmesinin tesisi (kurucu) bir değeri vardır; bu halde kaydın silinmesi esas hak bakımından bir değişiklik meydana getirir var olan bir ayni hakkı ortadan kaldırır. Sicilden kaydın silinebilmesi için de muteber bir hukuki sebebin bulunması gerekir.

İntifa hakkının kurulmasını sağlayan hukuki sebepte (anlaşma, vasiyetname) bu hak için bir süre gösterilmişse o sürenin bitmesi ve herhalde hak sahibi gerçek kişi ise TMK’nun796.maddesine göre intifa hakkı sahibinin ölümü, intifa hakkı sahibi tüzel kişilik ise infisahı veya hakkın kurulmasının üstünden 100 yıl geçmesi, mahkemeden verilmiş intifa hakkını sona erdiren bir kararın bulunması intifa hakkını son bulduran diğer sebeplerdir.

İntifa hakkına dair kayıt, tapudan haklı bir sebebe dayanmadan silinmişse, intifa hakkı sahibi TMK’nun 1025. maddesine dayanarak meydana gelen yanlışlığın düzeltilmesini sağlayabilir. Gayrimenkulün el değiştirmesi sonunda iyi niyet sahibi alıcı bakımından intifa hakkının TMK’nun 1023. maddesine göre ortadan kalkmasını önlemek için TMK’nun 1011/1. maddesine dayanarak tapuya intifa hakkı sahibi kayıt düşürtebilir (Dr Suat Bertan, Ayni Haklar, Ank.1976, s.1346-1376).

Diğer taraftan, “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur” (TMK m.1023). Yasada öngörülen ve dayanağını Medeni Kanunun 2. maddesinden alan iyi niyetin aynı zamanda bu iddiada bulunana bir özen ve itina borcu yüklediği de kuşkusuzdur. Ancak, bu özen ve dikkatin sicile yönelik olması gerektiği tartışmasızdır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur.

…

Yukarıda da değinildiği gibi, intifa hakkının kurulabilmesi ve herkese karşı ileri sürülebilmesi için TMK’nun 795. maddesi gereğince tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Oysa ki, ecrimisil talep edilen 6 nolu bağımsız bölüm üzerinde davacı lehine tescil edilmiş intifa hakkı bulunmamaktadır. Öte yandan, eğer davacı 6 nolu bağımsız bölüm üzerindeki intifa hakkına dair kaydın haklı bir nedene dayanmadan silindiği iddiasında ise, bu durumda da TMK’nun 1025. maddesi gereğince tapu kütüğündeki yanlışlığın düzeltilmesini isteyebilecektir. Ancak davacının böyle istemi ve girişimi de olmamıştır. Davacı eski kayıtta yeralan intifa hakkının kat irtifakı kurulduğu aşamada 6 nolu bağımsız bölüme geçirilmemesi yönündeki işlemin ve bu şekildeki eksik kaydın düzeltilmesini sağlamadığından, taşınmazı iyiniyetle edinen üçüncü kişiden bu hakka dayanarak talepte bulunma olanağı yoktur.

Kural olarak; ecrimisil tazminatı kötü niyetli şagilin ödemesi gereken bir tazminat türüdür. Bununla birlikte, TMK’nun 1023.maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunacaktır. Sicile güvenen kişinin, sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü dahi bulunmamaktadır.Bu durumda, davalının taşınmazı iyiniyetle kazandığı kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, öncesinde üzerinde davacıya ait intifa hakkı tescil edilmişken, kat irtifakı kurulması aşamasında dava konusu bağımsız bölüm kaydına intifa hakkının geçirilip, tescil edilmemesi, kayıtlara göre taşınmazın önce cebri satış, ardından da satış yoluyla davalı tarafından devralınması aşamasında sicil kaydında intifa hakkının yer almaması karşısında davalı iyi niyetle taşınmazı satın alan ve kullanan üçüncü kişi konumunda olup; haksız şagil sayılamayacağından davacının ecrimisil isteminin reddi gerekir (Hukuk Genel Kurulu 2010/3-654 E. , 2010/692 K.).

Avukat Baran Doğan