Çalışma Saatlerimiz
Hafta İçi 09.00 - 18.00

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?

Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı; zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği tazminattır. Ecrimisil, taşınır veya taşınmaz mallar için istenebilir. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, o malı kullananın haklı bir nedene dayanmaksızın zilyet olması ve kötüniyetli bulunması gereklidir. Örneğin, mülkiyeti A’ya ait bir gayrimenkul B tarafından hukuka aykırı bir şekilde işgal edildiğinde A, B’ye dava açarak ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir.

Hukuken başkasına ait olan bir taşınır veya taşınmaz mala kötüniyetle zilyet olan kişi, öncelikle zilyetliği altındaki o malı hak sahibine geri vermek zorundadır. Malı hak sahibine geri vermek dışında kötüniyetli haksız işgali nedeniyle meydana gelen zararı da gidermek zorundadır. Haksız işgal nedeniyle hak sahibi tarafından uğradığı zararı gidermek üzere açılan davaya uygulamada ecrimisil davası veya ecrimisil tazminatı davası denilmektedir.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır. Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin (haksız işgalin) tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır (Y7HD-K.2021/1241).

Ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı davası); kanuni bir düzenlemeyle değil Yargıtay kararları ile uygulama alanı bulmuştur.

Ecrimisil Tazminatı Talep Etmenin Şartları

Ecrimisil tazminatı talep edebilmenin üç şartı vardır:

  • Taşınır veya taşınmaz mal haksız bir şekilde işgal edilmelidir.
  • İşgal eden kötüniyetli olmalıdır.
  • İşgal nedeniyle bir zarar meydana gelmelidir.

1. Haksız İşgal

Haksız işgal, haklı bir nedene dayanmaksızın başkasına ait bir malın zilyetliğe geçirilerek kullanılmasıdır. Haksız işgal, hukuki niteliği itibariyle bir haksız eylemdir. Bir malın zilyetliğinin ele geçirilip geçirilmediği o mal üzerinde fiilen tasarruf sahibi olunup olunmadığına, mal üzerinde fiili hakimiyet tesis edilip edilmediğine göre belirlenir. Zilyetlik, mal üzerindeki fiili durumu ifade etmekte olup malı kullanma veya elinin altında bulundurma halinde zilyetlik tesis edilmiş olur. Örneğin, A şahsına ait dükkanın anahtarlarını yerde bularak ele geçiren B şahsı A’ya ait dükkanı depo olarak kullanırsa B’nin eylemi “haksız işgal” olarak nitelendirilir.

Zilyetliğin ele geçirilerek kullanılması eylemi “hukuka aykırı” bir niteliğe sahipse haksız işgal olarak kabul edilebilir. Mal üzerinde hak sahibi olanın rızası veya hukuki bir nedene dayalı olarak mal zilyetliğe geçirilmiş ise bu durumda haksız işgalden söz edilemeyecektir. Mevcut hukuki ilişkinin sona ermesi üzerine malı kullanmaya devam eden kişi de haksız işgalcidir. Örneğin, kira sözleşmesi karşılıklı feshedilerek kira ilişkisi sona erdirilmesine rağmen kiracının kiralanan evi kullanmaya devam etmesi halinde, kiracı haksız işgalciye dönüşmüş olur.

Haksız işgal, mal üzerinde hak sahibi olan kişi ile hiçbir ilişkisi olmayan üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi mirasçılar, taşınmaza ortak olan diğer ortaklar tarafından kısmen veya tamamen işgal suretiyle gerçekleştirilebilir.

Malı haksız bir şekilde işgal edilen kimse ecrimisil tazminatı talep edebilir.

2. İşgal Edenin Kötüniyetli Olması

Kötüniyetli haksız zilyet (işgal eden), ecrimisil ödemek zorundadır. Kötüniyetli zilyet, eşya üzerindeki hakimiyetinin bir hakka dayanmadığını bilmesi gereken kişidir. Kötüniyetli işgalci somut olayın özelliklerine göre maldaki zilyetliğinin bir hakka dayanmadığını bilen veya bilmesi gereken kişidir.

Başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimse, taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükelleftir (HGK-K.2020/706).

İyiniyetli zilyet, haksız işgal nedeniyle ecrimisil ödemek zorunda değildir. Medeni Kanun’a göre, iyiniyetli zilyet, malı hakkına uygun kullanmış veya yararlanmış ise malı geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993).

Kanuni bir haktan kaynaklanan bir eylem haksız işgal olarak nitlendirilemez. Aynı şekilde sözleşmeden kaynaklanan ayni ya da şahsi hakka dayanılarak mal zilyetlik altında bulunduruluyorsa kötüniyetten ve haksız işgalden söz edilemeyecektir.

3. İşgal Nedeniyle Zarar Meydana Gelmesi

Ecrimisil talep edebilmek için, haksız işgal nedeniyle bir zarar doğmuş olmalıdır. Ancak, bazı hallerde eşyanın tabiatı gereği zararın doğduğu açıktır. Örn, otopark olarak kiraya verdiği arsası haksız bir şekilde işgal edilen taşınmaz mal sahibinin zarara uğradığı izahtan varestedir.

Haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı talep edilebilmesi için bir zararın gerçekleşmesi gerektiği İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile tespit edilmiştir:

Başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği ya da elde etmeği ihmal eylediği semereleri tazmin ile yükümlüdür. Ancak bir zarara uğramamış olan malike ya da zilyede, ecrimisil adı ile veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermesi gerekmez (YİBK-K.1950/4).

Yargıtay haksız işgal edilen yerin ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının ecrimisil tazminatı istemeye engel olmadığına karar vermiştir:

Projesinde ortak kullanım alanı (sığınak) olarak gösterilen dava konusu bölümün, davalı tarafından bodrum katla ilişkilendirilerek, ekonomik fayda sağlamak amacıyla birlikte kullanıldığı; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırıdır (HGK-K.2014/334).

Yargıtay’a göre haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı olarak istenebilecek zararlar şunlardır (HGK-K.2015/1498):

a) Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,

b) Kullanmadan doğan olumlu zarar,

c) Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler.

Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır. Davacı davayı açarken talebini açıklamalıdır. Aksi takdirde, mahkeme tarafından davacının talebi kendisine açıklattırılmalıdır. Örneğin, davacının dava dilekçesinde “taşınmazın bulunduğu yer emsal kira bedellerine göre ecrimisil hesaplanmasını talep ediyoruz” şeklindeki bir beyanı kira esasasına göre ecrimisil tazminatı davası açıldığını gösterir.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler (YHGK-K.2004/96).

Ecrimisil tazminatı davasında davacı taraf kira esasına göre talepte bulunduğu, davacının talebi doğrultusunda kiranın belirlenerek kira bedeli üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekir. Yargıtay’a göre kira geliri üzerinden ecrimisil şu hususlar dikkate alınarak hesaplanmalıdır:

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir (Y1HD-K.2021/4798).

Tarım arazilerinin haksız bir şekilde işgal edilmesi halinde tarım arazisinden elde edilebilecek ürün miktarı kadar da talepte bulunulabilir. Bu halde Yargıtay ecrimisil tazminatı hesaplanmasına esas alınacak ürünün miktar ve değerinin şu şekilde belirlenmesine karar vermiştir.

Tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir (Y1HD-K.2021/4798).

Ecrimisil bedeli, haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz mal üzerinde keşif yapılarak ve uzman bilirkişilerden denetime elverişli ve kapsamlı bir bilirkişi raporu alınarak belirlenmelidir. Taşınmazlar açısından ecrimisil tazminatının miktarını etkileyen hususlar şunlardır:

  • Taşınmazın imar durumu, büyüklüğü ve vasfı,
  • Taşınmazın bulunduğu yerdeki kentsel gelişim ve taşınmazın konumu,
  • Tarım arazilerinde sulu ve kuru tarımdan hangisinin yapıldığı, arazinin verimi,
  • Taşınmazın haksız işgalden önceki durumu ve işleviyle elde edilen gelir,
  • Kira esasına göre ecrimisil tazminatı talep ediliyorsa emsal kira bedelleri.

Birlikte Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı

Birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) ve elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Birlikte mülkiyet halinde ortakların birbirine ve üçüncü kişilere ecrimisil davası açma yetkisi ve usulü şu şekildedir:

1. Ortakların Üçüncü Kişilere Dava Açması

Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri ortaklık konusu malı haksız işgal eden üçüncü kişilere (ortak olmayan kişilere) payları oranında ecrimisil talep ederek dava açabilirler. Örneğin, A ve B eşit hisselerle bir gayrimenkule paylı mülkiyet ile sahip olsun. Üçüncü kişi C, ortaklık konusu taşınmazı işgal edip kullandığında A ve B birlikte ecrimisil davası açabilecekleri gibi ayrı ayrı hisseleri oranında ecrimisil davası açarak tazminat talebinde bulunabilirler. Elbirliği mülkiyetinde ise, dava açmak gibi tasarrufi işlemlerde oybirliği aranır (TMK m.702). Ancak, ecrimisil bölünebilir bir haktır ve elbirliği mülkiyetinde ortaklardan herhangi birisi kendi payına hasren talepte bulunabilir (Y8HD-2020/4860).

2. Ortakların Birbirine Karşı Ecrimisil Davası Açması

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) ve paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet) ortaklardan her biri ortaklık konusu malın ortaklar tarafından haksız işgale uğraması halinde, ecrimisil tazminatı talep etmek üzere dava açabilirler. Ancak, ecrimisil talep eden paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davası dinlenmez. Kullanım antlaşması sonucu her paydaşın kullandığı yerin belli olması halinde intifadan men şartı aranmaz. Eğer paydaş, sahip olduğu paydan daha az yer kullandığını iddia ediyorsa ecrimisil davası değil, taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açarak sorunu çözmelidir. Bir elbirliği mülkiyeti çeşidi olan miras ortaklığına tereke temsilcisi atanmışsa ecrimisil davası açma yetkisi tereke temsilcisine aittir.

3. Ortaklar Arasındaki Ecrimisil Davasında İntifadan Men Şartı

Gerek paylı mülkiyette gerekse elbirliği mülkiyetinde çoğu zaman ecrimisil talepleri üçüncü kişilere karşı ileri sürülmekten ziyade paydaşlar arasında birbirlerine karşı ileri sürülmektedir. Ancak, paydaşların birbirlerine karşı ecrimisil taleplerini dava konusu etmeleri belli şekil koşullarına bağlanmıştır. Paydaşların birbiri aleyhine ecrimisil davası açabilmesi “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. İntifadan men, ecrimisil talebinden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmesiyle sağlanmış olur. İntifadan men edilen paydaşa karşı ecrimisil davası açılarak ecrimisil tazminatı istenebilir. İntifadan men şartı; ecrimisil tazminatı talep eden paydaşın diğer paydaşlara noterden ihtarname çekme veya daha önce men-i müdahale, ortaklığın giderilmesi vb. davaları açma veya icra takibi yapma veya her türlü delille ispatlanabilen herhangi bir şekilde taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini bildirmesiyle gerçekleşir. Paydaşlar ecrimisil davasından önce intifadan men edilmedikçe aleyhlerine açılacak ecrimisil tazminatı davası reddedilecektir. Yararlanma isteminin paydaşa iletildiği her türlü delille ispatlanabilir.

Bazı hallerde paydaşlar intifadan men edilmemiş olsa bile aleyhlerine doğrudan ecrimisil tazminatı davası açılabilir. Yargıtay’a göre paydaşların intifadan men edilmesine gerek olmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilecek haller şunlardır:

  • Ecrimisil davasına konu taşınmazın kamu malı olması,

  • Ecrimisil tazminatı talep edilenn taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren bir yer olması,

  • Ecrimisil davası açılacak yerin işyeri, konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması,

  • Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,

  • Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,

  • Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması,

  • Taşınmazda kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

  • Mirasbırakan tarafından kurulan veya fabrika, otel,fırın gibi hasılat getiren ortak yerler için intifadan men koşulu aranmaz.

Yukarıda sayılan istisnalar dışında, paydaşlar arasında ecrimisil davası açılabilmesi için intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (YHGK-K.2002/114).

Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?

Ecrimisil tazminatı davasını haksız bir şekilde işgale uğrayan taşınır veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişi açabilir. Örneğin, mülkiyet hakkı başkasına ait olan bir taşınmazda intifa hakkına sahip olan bir kişi, taşınmaz haksız işgale uğradığında ecrimisil davası açabilir. Çünkü, hukuken sadece mülkiyet hakkı sahibi değil, sınırlı ayni haklara sahip olanlar da ecrimisil davası açma hakkına sahiptir.

Paylı (müşterek) mülkiyette, taşınmazdan yararlanamayan paydaş, haksız bir şekilde engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan ecrimisil isteyebilir. Müşterek mülkiyette paydaş haksız işgalci olan üçüncü kişiden de kendi payı oranında ecrimisil talep edebilir.

Elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) paydaşlara veya üçüncü kişilere karşı ecrimisil davası herhangi bir paydaş tarafından açılabilir.

Mahkemenin, davacının kendi payına istinaden ecrimisil talep edemeyeceği yönündeki değerlendirme yerinde değildir. Elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine/üçüncü kişiye ecrimisil davası açabilir (Y8HD-K.2020/4195).

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı

Ecrimisil tazminatı davaları bir zamanaşımı süresine tabidir.

Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar (YİBK-K.1938/10). Beş yıllık zamanaşımı süresi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatlarıyla kabul edilmiştir. Örneğin, 01.01.2023 tarihinde açılan bir ecrimisil tazminatı davasında geriye dönük 5 yıllık süre olan 01.01.2018 tarihine kadar ecrimisil tazminatı istenebilir.

Özellikle belirtelim ki, davacı geriye dönük 20 yıl için ecrimisil tazminatı talep etse bile, davalı tarafından zamanaşımı defi ileri sürülmediği takdirde, zamanaşımı sınırlaması olmadan davacının talebi doğrultusunda karar verilir.

Ecrimisil Davasında Faiz Başlangıç Tarihi

Haksız işgal eden kişiden ecrimisil tazminatı ile birlikte kanuni faiz de talep edilebilir. Ecrimisil bedelinin her dönem sonundan itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili talep edilebilir.

Ecrimisil tazminatı davasında, haksız işgalin başladığı ve ecrimisilin talep edildiği tarihten itibaren her yıl dönemlere ayrılarak, her döneme faiz işletilmektedir. Örneğin, haksız işgalin 01.05.2020 yılında başladığını, ecrimisil tazminatı davasının da 01.01.2023 yılında açıldığını kabul edelim. 01.05.2020 tarihinden itibaren başlayan haksız işgal nedeniyle 01.05.2020-31.12.2020 tarihleri arası ilk dönem, 01.01.2021-31.12.2021 tarihleri arası ikinci dönem, 01.01.2022-31.12.2022 tarihleri arası üçüncü dönem olarak kabul edilecektir. Ecrimisil tazminatı nedeniyle faiz başlangıcı da her dönem sonuna ayrı ayrı faiz işletilerek bulunulacaktır. Yani her dönem içindeki ayların ecrimisi bedelleri toplanacak ve dönem sonundan itibaren her döneme ayrı ayrı (örneğin ilk dönem için 01.05.2021 tarihinden itibaren) faiz işletilecektir.

Ecrimisil Tazminatı Davasında Görevli Mahkeme

Ecrimisil tazminatı davasında görevli mahkeme, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.

Ecrimisil tazminatı davasına bakmaya yetkili mahkeme ise, genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ecrimisil tazminatı davası, taşınmazlar açısından malın aynına ilişkin bir dava değildir. Bu nedenle ecrimisil tazminatı davası genel yetkili mahkemede görülmektedir.

Ecrimisil Davası Yargıtay Kararları


Mirasçı Paydaşın Fındık Bahçesini İzinsiz Kullanması Nedeniyle Ecrimisil Tazminatı

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve/veya ecrimisil istiyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 Esas, 2002/114 Karar sayılı ilamı)

Somut olayda ise; tarafların paydaş olduğu, muris adına kayıtlı, fındık bahçesi nitelikli dava konusu taşınmazın tamamının davalı tarafından kullanılmakta olduğu, davacının kullandığı ya da kullanabileceği bir alan bulunmadığı, taraflar arasında rızai taksim ya da fiili bir kullanım durumunun bulunmadığı hususları göz ardı edilerek, hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle dosya esası hakkında hüküm tesis edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/4581 E. , 2021/1562 K.).

İştirak Halinde (Elbirliği) Mülkiyette Ecrimisil

Bir şey üzerindeki mülkiyet hakkı, bir kişiye ait olabileceği gibi birden fazla kişiye de ait olabilir. Birinci durumda “ferdi mülkiyet” söz konusu iken, ikinci ikinci durumda TMK’nın 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen “birlikte mülkiyet” söz konusudur. Birlikte mülkiyet ise “paylı mülkiyet” ve “elbirliği mülkiyeti” şeklinde olabilir. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti ise elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Elbirliği mülkiyetinin hükümleri TMK’nın 702. maddesinde düzenleme altına alınmıştır. Bu hükme göre; “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır”.

Yukarıdaki hükümler uyarınca elbirliği mülkiyetinde malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, mülkiyet hakkı bir bütün hâlinde ortaklara aittir. Ortakların tasarruf edebilecekleri bağımsız payları bulunmadığından, topluluğu doğuran sebebe göre kanun veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, ortaklar gerek yönetim gerekse tasarruf işlemlerinde birlikte hareket etmek ve TMK’nın 702. maddenin ikinci fıkrasına göre oy birliğiyle karar vermek zorundadırlar.

Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi de kural olarak bütün ortakların oy birliği ile karar vermelerine bağlıdır. Ancak ortaklardan birinin veya birkaçının oy birliği ile karar alınmaksızın ve temsil yetkisi de olmaksızın taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda, kiralayanın malik olması zorunluluğu bulunmadığından ve kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olduğundan yapılan kira sözleşmesi kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir (HGK’nın 13.10.2004 tarih ve 2004/13-461 E., 2004/532 K.). Bu husus sözleşmeyle bağlılık ilkesinin de bir sonucudur. Ne var ki, bu şekilde yapılan bir sözleşme icazet vermedikleri sürece diğer ortaklar bakımından hüküm ifade etmez. Bu nedenle kiraya veren ortak veya kiracıdan ya da her ikisinden ecrimisil talep edebilecekleri gibi kiraya veren ortaktan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini de isteyebilirler (Hukuk Genel Kurulu 2017/1257 E. , 2020/661 K.).

Kira Geliri Üzerinden Ecrimisil Tazminatının Belirlenmesi

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2021/184 E. , 2021/4169 K.).

Ecrimisil Davasında İyiniyetli/Kötüyiyetli Zilyet

Ecrimisil, hak sahibi zilyetin, kötüniyetli zilyedden isteyebileceği tazminattır (HGK. 01.11.2000 tarih, 2000/3 – 1341-1584). Ecrimisilde; bir malın hak sahibinin izni ve rızası dışında kötü niyetli olarak işgal ve kullanımı söz konusudur.

Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile bir haksız eylem sayılması gerektiği, başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimsenin taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükellef olduğu vurgulanmıştır.

Nitekim Türk Medeni Kanununun 995. maddesinin birinci fıkrasında, iyi niyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu zararın en azı kira geliri karşılığı olan zarardır. Ancak, haksız işgalden doğan zarar her zaman kira geliri karşılığı olan zarar kadar olmayıp çok daha kapsamlı olabilir. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal veya hor kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda şeklinde tanımlanan olumsuz zarar ecrimisilin kapsamını belirler.

Görüleceği üzere işgal tazminatı hakkının doğumu, başlıca iki koşulun gerçekleşmiş olmasına bağlıdır. Bunlar; işgal eylemini gerçekleştiren kişinin kötü niyetli oluşu ve işgal nedeniyle hak sahibinin zarara uğramasıdır.

Haksız zilyetlikte, kişiye zilyetliği sağlamaya yetki veren bir hak bulunmamaktadır. Zilyedin gerçekte bir hakkı olmadığını bilip bilmemesi ve bilebilecek durumda olup olmamasına göre de haksız zilyetlik “iyi niyetli zilyetlik” ve “kötü niyetli zilyetlik” şeklinde ayrıma tabi tutulmaktadır. Kötü niyetli zilyet, eşya üzerindeki hakimiyetinin bir hakka dayanmadığını, diğer bir anlatımla zilyetliğinin hakka uygun bulunmadığını bilen ya da somut olayın özelliklerine göre bilmesi gereken kişidir. Türk Medeni Kanununun 3. maddesi uyarınca, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.

Kuşku yoktur ki, zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşu, mahkemelerce her somut olay ve durumun özelliği dikkate alınarak takdir edilecektir. Somut olayda; dosya içeriğinden davacının maliki olduğu 113 ada 100 parsel sayılı taşınmazdan çıkan dava konusu suyun genel su niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Kaynaktan çıkan suyun yararı kamuya ait bir akarsu oluşturacak şekilde çıkması halinde kaynak artık özel mülkiyete konu olamaz. 2560 sayılı İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanununa, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununa, 167 sayılı Yeraltı Suları Kanununa ve dosya içerisinde yer alan yargısal kararlara göre dava konusu suyu kiralama hakkı davacıya aittir. Bu durumda davacının, kiralama hakkı kendisine ait suyla ilgili olarak ecrimisil talep etmesinde yasaya aykırı bir durum bulunmamaktadır. Ancak, yukarıda da değinildiği üzere ecrimisil bakımından zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşu, her somut olayın özelliği dikkate alınarak takdir edilmelidir.

Davacı tarafından düzenlenen 02.03.2015 tarihli yazı ile davalıya, Kaçak Su Tespiti ve Değerlendirme Komisyonu kararına istinaden ilgili kaynaklar için başvuru ve kiralama işlemleri yapılması gerektiği bildirilmiştir. Bu yazının davalıya hangi tarihte ulaştığı belirlenmemiştir. Davalı ise, 18.03.2015 tarihli cevabında özel mülkiyete konu arazi üzerinde bulunan su kaynaklarının kullanımının kiralama gerektirmediğini, ilgili Bakanlık görüşlerinin de bu yönde olduğunu ve bu nedenle talebin yerine getirilmeyeceğini beyan etmiştir. Bu durumda, 02.03.2015 tarihli yazının davalıya ulaştığı tarih itibariyle davalının iyi niyetinin sona erdiği, bu tarihten dava tarihine kadar olan kullanımlarının haksız ve kötü niyetli olduğunun kabulü gerekmektedir.

O halde mahkemece, bahse konu yazının davalı tarafa ulaştığı tarih belirlenerek bu tarihten itibaren davalı aleyhine ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için belirlenen ecrimisile hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - 2021/711 E. , 2021/1768 K.)

Ecrimisilin Hesaplanması

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda; dosyada hükme esas alınan 21.11.2011 tarihli raporun içeriğine göre, bilirkişinin taşınmazdan elde edilecek muz mahsulüne (tarım arazisine) göre inceleme yaptığı ve ecrimisili buna göre hesap ettiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, talepte gözetilerek taşınmazın boş arsa vasfı ile getirebileceği kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesi gerekirken, muz bahçesi olarak getirebileceği ecrimisil belirlenerek, bu miktar üzerinden karar verilmesi doğru değildir. Şu halde; yerel mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılarak, emsal araştırması yapılmalı, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de nazara alınarak dava konusu ilk dönemde boş arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla ecrimisil hesabı yapılarak sonucuna göre karar verilmelidir (Hukuk Genel Kurulu 2013/2367 E. , 2015/1498 K.).

Ecrimisil Davasına Rızanın Etkisi

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Somut olayda, davalı şirketin, davacının ortaklığının sona erdiği tarihe kadar ki kullanımı muvafakate dayanmaktadır. Şirket hisselerinin devir edildiği tarihten sonrası dönem içinde (daha önce var olan) muvafakatin sona erdiğine veya geri alındığına dair dosya kapsamında herhangi bir yazılı ve sözlü beyana rastlanılmamıştır. Nitekim uzun bir süre sonra dava açılmasının da rızanın geri alınmadığını göstermektedir.

Bu durumda, az yukarıda izah edildiği gibi ecrimisil için kötüniyet şartı var olup, davalı şirkete izafe edilecek bir kusur saptanmadığına göre ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi doğru değildir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi - 2021/4582 E. , 2021/2813 K.).


Avukat Baran Doğan Hukuk Bürosu

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Baran Doğan’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.

Makale Yazarlığı İçin

Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere avukatbd@gmail.com adresine gönderebilirler. Makale yazımında konu sınırlaması yoktur. Makalelerin uygulamaya yönelik bir perspektifle hazırlanması rica olunur.

Paylaş
RSS