1. İcra İhalesinin Feshi Nedenleri Kanunla Sınırlanmamıştır

Usulüne uygun biçimde gerçekleşen ihaleden sonra icra takibinin iptal edilmesi, icranın geri bırakılması veya alacaklının takip dosyasından feragat etmesi halinde dahi bu hususlar ihalenin feshi nedeni yapılamaz. Zira ihalenin istikrarı ilkesi esastır. İİK.nun 134. maddesinde ihalenin feshi nedenleri teker teker belirtilerek gösterilmemiştir. Sadece “ihalenin BK’nun 226.maddesinde yazılı”, “satış ilanı tebliğ edilmemiş olması”, “satılan malın esaslı niteliklerindeki hata” ve “ihaledeki fesat” nedenleriyle ihalenin bozulabileceğine değinilmiştir.

İhalenin bozulma nedenleri gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında;

1-İhaleye fesat karıştırılmış olması

2-Artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler

3-İhalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler

4-Alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması şeklinde sıralanmıştır.

2. Satış İlanının Borçluya Tebliğ Edilmemesi veya Usulsüz Tebliğ Edilmesi

Borçlu gerçek kişi olup, satış ilanının 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 35.maddesine göre tebliğ edilebilmesi için, tebliğ tarihi itibari ile adı geçenin adrese dayalı kayıt sisteminde adresinin mevcut olmaması gerekmektedir. İİK’nun 127. maddesi gereğince taşınmaz satışlarında, satış ilanının bir örneği borçluya (varsa vekiline) tebliğ edilmelidir. Borçluya satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi, Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebidir. O halde Bölge Adliye Mahkemesince, borçlunun, satış ilanı tebliğ tarihi itibariyle, adres kayıt sisteminde yerleşim yeri adresi bulunduğu açık olduğundan ihalelerin feshine dair karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup,bozmayı gerektirmiştir .

İİK’nun 127. maddesine göre; “ilanın bir sureti borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan alakadarların tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur.” Borçluya satış ilanının usulüne uygun olarak tebliğ edilmemesi ise, başlı başına ihalenin feshi nedenidir.(Y12HD-K.2016/26069)

3. İhale Bedelinin Satış Masraflarını ve Muhammen Bedelin %50’sini Karşılamaması

Somut olayda, iki adet taşınmaz satışa çıkartılmış, muhammen bedeli 1.500.000TL belirlenen 1 nolu taşınmazın satışı alıcı çıkmaması sebebiyle 2. satış gününe kalmış, muhammen bedeli 1.200.000 TL belirlenen 2 nolu taşınmaz ise 605.500 TL’ye ihale edilmiştir. Aynı satış kararı ve ilanı ile satışa çıkarılan taşınmazlar için kıymet takdiri masrafı 740 TL, tebligat ücreti 418,15 TL ve gazete ilan ücreti 10.407,60 TL olmak üzere toplam 11.565,75 TL masraf sarf edilmiştir.

Her bir taşınmaz açısından yapılan masrafın 5.782,87 TL olduğu dikkate alındığında, satış bedelinin dava konusu taşınmazın muhammen bedelinin %50’sini ve satış masraflarını karşılamadığı anlaşılmaktadır. İİK’nun 129/1. maddesi gereğince bu husus tek başına ihalenin feshi nedeni olduğu gibi mahkemece re’sen gözetilmelidir.

4. İcra İhalesinin Belirlenen Saatte Yapılmaması Sebebiyle Feshi

İ.İ.K.’nun 126.maddesinde; satış hazırlığı sırasında icra müdürlüğünce düzenlenecek satış ilanında satışın yapılacağı yer, gün ve saatin açıkça belirlenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Bu kural ihalenin düzenli yapılmasını, alıcıların katılacakları saatin önceden tespit edilmesini ve satışın tarafların menfaatine uygun şekilde yapılmasını sağlamaya yöneliktir. Buna göre ihalenin de ilan edilen günde ve saatlerde başlayıp bitirilmesi gereklidir.

Ne var ki, ihalenin ilan edilen saatler arasında yapılıp yapılmadığı hususu, kamu düzeni ile ilgili olmadığından, taraflarca ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülmediği sürece, ihalenin satış ilanı ve şartnamesinde belirtilen saatinden daha önce tamamlanmasının, mahkemece resen nazara alınarak ihalenin feshi nedeni yapılamaz. Bir diğer anlatımla, ihalenin feshi istemi ile icra mahkemesine başvuran şikayetçi tarafından, ihalenin ilan edilen saatte başlayıp sonlandırılmadığının iddia edilmemesi halinde, salt bu nedenle ihalenin feshine karar verilemez. Aksinin kabulü aşırı şekilcilik olup, hak kaybına yol açabileceği tabiidir. Somut olayda, şikayetçi borçlular tarafından açıkça ihalenin ilan edilen saatlerde yapılmadığı konusunda bir iddia ileri sürülmediği gibi, anılan şekil eksikliği de şikayet konusu yapılmış değildir.

O halde Bölge Adliye Mahkemesince davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü fesih nedenleri incelenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, satışın belirtilen saatten önce tamamlandığı gerekçesiyle 76 nolu taşınmaz yönünden re’sen ihalenin feshine karar verilmesi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

5. Satılan Malın Esaslı Niteliklerindeki Hata İhalenin Feshi Sebebidir

Borçlu satışa hazırlık işlemlerine yönelik süresinde şikayet hakkını kullandığından İhaleye konu taşınmazın ilan edilen metrekaresi ve adres bilgisi ile mevcut metrekaresi ve adresi arasında talebi etkileyici fark bulunduğundan bahisle ihalenin feshini talep edebilir.

Bilindiği üzere, satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ihalenin feshi nedenidir. Öte yandan, gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler ihalenin feshi nedenleri arasında sayılmıştır. İhaleye konu taşınmazın ilan edilen net alanı ile mevcut net alanı arasında müşteriyi yanıltıcı nitelikte ve önemli ölçüde fark bulunması halinde bu hususun talep ve talibi etkileyeceği kuşkusuzdur. Zira, daha fazla alıcı çıkmasına ve taşınmazın daha yüksek bedelle satılmasına engel olabilecek bu farklılığın varlığı durumunda arttırmaya hazırlık aşamasında ve satılan malın esaslı niteliklerindeki hata söz konusu olacağından ihalenin feshi sonucu doğabilecektir.

O halde mahkemece,şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddi isabetsiz olup, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

6. Açık Arttırma Şartnamesinde Taşınmazın Tapudaki Son Durumunun Gösterilmemesi

Artırmaya çıkarılan bir taşınmazın tapu kaydındaki son durumunun, şartnamede açıkça gösterilmesi ve böylece artırmaya katılacak olan kişilerin, taşınmazın imar durumunu ve miktarını bilerek artırmaya girmeleri sağlanmalıdır. Satışa konu taşınmazların tapu kaydındaki değişikler, değer artırıcı nitelikte ise, yeni imar planı ve son tapu kaydı sorulmadan ihalenin yapılması, ihalenin feshi nedenidir.

Şikayetçi vekilince, ihale tarihinden önce, taşınmazın imar durumunda olağanüstü değişiklikler yapıldığı ve değerinin önemli ölçüde değiştiği ileri sürülmüş olup, bu husus, taşınmazda değer artırıcı unsurları etkileyeceğinden ve şikayetçinin menfaatine olacağından şikayet konusu yapılabilir.

Somut olayda, ihalenin feshi talebine konu taşınmazların imar durumundaki önemli değişikliğin ne şekilde olduğu mahkeme kararının gerekçesinde belirtilmemiştir. O halde mahkemece, ihalesi yapılan taşınmazların, ihaleden önceki imar durumu sorularak, imar durumunda bir değişiklik olup olmadığı tespit edildikten sonra ve gelen yazı cevabına göre, bu durumun talep ve talibe etkisi de tartışılıp değerlendirilerek, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, bu hususlar araştırılmadan yazılı gerekçe ile istemin kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir

7. Satış Bedelinin Muhammen Bedelin Üstünde Halinde Zarar Unsurunun Gerçekleşmemesi

Somut olayda, 50.650,00-TL. muhammen bedelli taşınmazın (taşınmazdaki 1/6 hissenin) 98.100,00-TL’ye satıldığı ve dolayısıyla satış bedelinin taşınmazın muhammen bedelinin üzerinde olduğu, şikayet dilekçesinde de açık bir şekilde kıymet takdiri tebliğ işlemine ve ihaleye konu taşınmazın kıymetine usulünce yapılmış bir şikayetin/itirazın da bulunmadığı görülmüştür.

Her ne kadar satış ilanı tebliğ usulsüzlüğü İİK’nun 127. maddesi gereğince tek başına ihalenin feshi nedeni ise de yerleşik Yargıtay uygulamasına göre satış bedelinin, muhammen bedelin üstünde olması halinde zarar unsuru oluşmayacağından, yukarıda açıklanan yasa hükmü gereğince anılan taşınmaza ilişkin davada hukuki yarar koşulunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir.

8. Kıymet Takdirine Süresinde İtiraz Eden Kişinin İtirazını İhalenin Feshi Nedeni Olarak Gösterebilmesi

İİK’nun 128/2. maddesi gereğince, satışa hazırlık işlemleri sırasında icra dairesi taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığıyla tayin ve tespit ettirir, kıymet takdirine ilişkin rapor, borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir. İİK’nun 128/a maddesine göre, ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurarak düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilirler. Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde, icra mahkemesi kararının, ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. Davacı süresinde kıymet takdirine itiraz talebinde bulunduğundan, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edebilir. Bilindiği üzere, satılan malın esaslı niteliklerindeki hata ihalenin feshi nedenidir. Öte yandan, gerek doktrinde gerekse Yargıtay uygulamasında artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler ihalenin feshi nedenleri arasında sayılmıştır. İhaleye konu taşınmazın ilan edilen net alanı ile mevcut net alanı arasında müşteriyi yanıltıcı nitelikte ve önemli ölçüde fark bulunması halinde bu hususun talep ve talibi etkileyeceği kuşkusuzdur. Zira, daha fazla alıcı çıkmasına ve taşınmazın daha yüksek bedelle satılmasına engel olabilecek bu farklılığın varlığı durumunda arttırmaya hazırlık aşamasında ve satılan malın esaslı niteliklerindeki hata söz konusu olacağından ihalenin feshi sonucu doğabilecektir. O halde mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif ve ölçüm yapılarak taşınmazın net alanının saptanması, taşınmazın gerçek net alanının ilan edilenden farklı olduğunun belirlenmesi halinde bu farklılığın talep ve talibi etkileyici nitelikte olup olmadığının yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle değerlendirilmesi ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

İİK’nun 128/2. maddesi gereğince, satışa hazırlık işlemleri sırasında icra dairesi taşınmazın kıymetini ehil bilirkişiler aracılığıyla tayin ve tespit ettirir, kıymet takdirine ilişkin rapor, borçluya, haciz koydurmuş alacaklıya ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak suretiyle tebliğ edilir. İİK.nun 128/a maddesine göre, ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesinin kıymet takdiri işlemine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurarak düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilirler. Yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemezler. Kendisine kıymet takdiri tebliğ edilmeyen ilgililerin, satış ilanının tebliğinden itibaren yedi günlük sürede kıymet takdirine itiraz etmemeleri halinde, yine bu hususu ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürmeleri mümkün değildir. Kaldı ki, satışa hazırlık işlemlerinden kaynaklanan nedenlerle ihalenin feshi isteminde bulunulabilmesi için, usulsüz olduğu ileri sürülen hususun ihaleden önce şikayetçi tarafından öğrenilmemiş olması, öğrenilmiş ise; İİK.’nun 16/1.maddesinde öngörülen yasal yedi günlük sürede icra mahkemesi nezdinde şikayet konusu yapılmış olması gerekir. Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde, icra mahkemesi kararının, ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. Ancak, yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, aynı şikayet nedenleri ile ihalenin feshini talep edemezler.

Bu durumda, borçlunun taşınmaz açık artırma ilanında taşınmazın imar durumunun yazılmadığına yönelik iddiası, satışa hazırlık işlemine ilişkin şikayet niteliğinde olup, şikayetçi borçlu vekiline satış ilanı 18.03.2019 tarihinde tebliğ edildiği halde, satış ilanın tebliği usulsüzlüğü iddiası da olmadığı göz önünde bulundurularak yasal 7 günlük süre içerisinde bu işlemin şikayet konusu yapılmadığı dosya kapsamı ile sabittir. Öyleyse, süresinde şikayet edilmeyen satış öncesi işlem kesinleştiğinden, artık bu hususa dayalı olarak ihalenin feshi istenemez. Mahkemece; satış ilanı tebliğinden sonra yasal 7 günlük sürede bu işlemin şikayet konusu yapılmadığı göz ardı edilmek sureti ile bu aşamada borçlunun, taşınmaz açık artırma ilanında taşınmazın imar durumunun yazılmadığı iddiasının artık dinlenilmesine olanak bulunmadığı düşünülmeksizin yazılı gerekçeyle ihalenin feshine karar verilmesi yerinde değildir.

9. Satılan Malın Esaslı Vasıflarında Hataya Düşülmesi

Satılan malın esaslı vasıflarında hata, ihalenin feshi nedeni olarak İİK’nun 134. maddesinin 7. fıkrasında düzenlenmiştir. Alıcının hataya düşmesi artırma şartnamesi veya ilanının kanuna uygun yapılmaması veya artırmayı yapan memurun bir yolsuzluk yapması hallerinde ortaya çıkar. Başka bir anlatımda alıcının taşınmazı esaslı vasıflarında hataya düşmesi ya ihale öncesi işlemlerden ya da ihale sırasındaki kanuna aykırı davranışlardan kaynaklanabilir. İİK’nun 134/2. fıkrasına göre ilgililerin ihalenin yapıldığı ana kadar cereyan eden işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir. Alıcı hataya düşürülmüş olduğunu ihale gününden sonra öğrenirse İİK’nun 134/7. fıkrasına göre ihalenin feshini isteme süresi alıcının hataya düşürüldüğünü öğrendiği günden itibaren 7 gündür. Ancak bu süre ihaleden itibaren 1 seneyi geçemez.

Somut olayda, ihaleye konu taşınmazın, İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26/04/2016 tarih ve 2013/520 E. - 2016/183 K. sayılı ilamı gereğince, taşınmazın borçlu adına olan tapu kaydının iptali ile dava dışı 3. kişi … adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği ve tapu iptal tescil kararının ihale tarihinden önce 30/06/2016 tarihinde kesinleştiği, icra müdürlüğünce ihalenin kesinleşmesi üzerine tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak taşınmazın şikayetçi ihale alıcısı adına tescilinin yapılmasının talep edildiği, tapu müdürlüğünün 01/08/2017 tarihli cevabında; “taşınmaz kayıtlarında yapılan incelemede, İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin tapu iptal ve tescil davasında verilen 20/11/2013 tarih ve 21303 yevmiye numaralı ve kesinleşmiş kararına dair şerh” bulunduğu belirtilerek tedbir şerhinin terkin edilip edilmeyeceğinin bildirilmesinin istendiği, 04/08/2017 tarihli cevabında ise; “…taşınmazın tamamının Mehmet Ali Şahin adına tapuya tesciline dair karar verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmakla tescil yazısı gereğince herhangi bir işlem yapılamamakta olduğunun” bildirildiği görülmektedir.

Buna göre; ihaleye konu taşınmazın mülkiyeti ihale tarihinden önce 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi gereği, hükümle, yeni malik 3. kişi … ’e geçtiği halde, tescil için tapuya müzekkere gönderilmemesi suretiyle mülkiyet durumunun sicile yansıtılmadığı ve satış kararı tarihinde taşınmazın borçlu adına tapuda kayıtlı gözüktüğü gözetildiğinde, borçlu adına kayıtlı olmayan taşınmazın, ihale tarihinde bu durumu bilmeyen şikayetçiye, yeni malikin de haberi olmadan, ihale edilmiş olması karşısında, ihale alıcısı yönünden taşınmazın esaslı unsurlarında hata teşkil edeceği ve bu durumda 3. kişi ihale alıcısına genel mahkemede dava açması yönünde bir yükümlülük yüklenemeyeceği açıktır. O halde mahkemece, taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinin yapılamaması, şikayetçi ihale alıcısının taşınmazın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğinde olup, bu husus İİK’nun 134/7. maddesi uyarınca ihalenin feshi sebebi olduğundan ihalenin feshine karar verilmesi gerekir.

İhalenin Feshini İsteyebilecek Kişiler Kimlerdir?

İİK’nın 126 ve devamı maddeleri uyarınca haczedilen veya ipotekli taşınmazlar yalnız açık artırma yolu ile satılır. Satış kararı ile birlikte icra dairesince satışa hazırlık işlemleri yapılır. Satışa hazırlık işlemleri, arttırma şartnamesi düzenlenmesi, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetler listesinin hazırlanması, satış ilanı ve satış ilanının bir suretinin borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde kayıtlı bulunan ilgililere tebliğidir.

İİK’nın 125. maddesi ve İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliğinin 49. maddesine göre düzenlenen arttırma şartnamesine taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği, taşınmazın tapu kaydı ve niteliği, tapu sicilindeki diğer bilgiler yazılır. İİK’nın 124. maddesine göre arttırma şartnamesi arttırmadan önce en az 10 gün süreyle icra dairesinde herkesin görmesi için açık bulundurulur. İİK’nın 128. maddesine göre düzenlenen mükellefiyetler listesi de şartnamenin ekidir. Taşınmazı açık arttırmada satın alan kişi (alıcı), onu artırma şartnamesine göre iktisap eder. Artırma şartnamesinde (ve onun bir bölümü olan mükellefiyetler listesinde) yazılı olmayan mükellefiyetler alıcıya geçmez. Yani arttırma şartnamesi alıcı için tapu sicili hükmündedir. Burada 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 1020. maddesinin son fıkrasında yazılı “kimse tapu sicilinde bir kaydı bilmediğini ileri süremez” hükmü uygulanmaz (Kuru B.: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 2. Baskı, Ankara 2013, s. 653).

İhalenin feshi istemi bir çeşit şikâyet olduğu hâlde İİK’nın 134. maddesi ihalenin sonucunu, kimlerin ihalenin feshini isteyebileceğini, ihalenin feshi sebeplerini ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Aynı maddenin 7. fıkrasına göre cebri icra yolu ile yapılan satışların feshi şikâyet yolu ile icra mahkemelerinden istenebilir. Anılan fıkra hükmüne göre ihalenin feshinin istenebilmesi için ilgili olması ve bu ilgilinin yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispat etmesi gerekir. Ancak her hukuki yararı olan değil, hukuki yararı olanlar içerisinde “ilgili” konumda bulunan kişilerin şikâyet yolu ile ihalenin feshi hakkı olduğunu düzenlemiştir. İİK’nın 134. maddesinin 2. fıkrası hükmünde ihalenin feshini isteyebilecek olanlar sınırlı (tahdidî) olarak sayılmıştır. Bu hükme göre “İhalenin feshini, Borçlar Kanunu’nun 226. maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde isteyebilirler”. Anılan hükme göre “tapu sicilindeki ilgililer” de; hukuki yararları olmak kaydı ile ihalenin feshi şikâyetinde bulunabilirler. Tapu sicilindeki ilgililerden tapu sicil kaydında yazılı olan ve tapu sicil kaydının incelenmesi ile görülebilen kişiler anlaşılmalıdır. Tapu sicilindeki ilgililere örnek olarak ipotek alacaklıları, irtifak hakkı sahipleri, aynı borçlu aleyhine icra takibi yaptığı dosyadan satış istemiş olsa bile haciz alacaklıları, paylı mülkiyet satışında taşınmazın diğer paydaşları, tapu siciline şerh verilmiş ön alım, alım ve geri alım hakkı sahipleri ile tapu siciline şerh verilmiş olan taşınmaz satış vaadi alacaklısı cebri satışı da önleyecek şekilde lehine ihtiyati tedbir kararı almış olan kişiler verilebilir. “Tapu sicilindeki ilgililer” kapsamına tapu sicilinde tescil edilmemiş mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahipleri girmez. Yorum yorumu ile tapu sicilindeki ilgililer kavramı genişletilemez.

Yukarıda da açıklandığı üzere ihalenin feshi istemi şikâyet olup dava değildir. İhalenin feshini şikâyete hakkı olan ilgililer İİK’nın 134. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiş olup şikâyetçinin ilgili olup olmadığı bu madde hükmüne göre tespit edilir. Şikâyet bir dava olmadığından sadece mülkiyet hakkına dayalı olarak ihalenin feshi istenemez. İhale öncesinde tapuya tescil yapılmadan kesinleşmiş mahkeme kararı ile TMK’nın 705. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetini kazanan kişi İİK’nın 134. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen” tapu sicilindeki ilgili” konumunda olmadığından ihalenin feshini isteme hakkı yoktur. Ancak bu kişi TMK’nın 705. maddesi uyarınca mülkiyet hakkına sahip olduğundan maddi hukuktan kaynaklanan bu hakkına dayanarak genel mahkemelerde TMK’nın 1025. maddesine göre yolsuz tescil hukuksal nedenine dayanarak genel mahkemelerde tapu iptali ve tescil davası açabilirler. TMK’nın 705. maddesinin 2. fıkrası mahkeme kararı ile tescilden önce taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malikin tasarruf işlemleri yapabilmesini mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlamıştır.

İcra İhalesi İlanlarının Ne Şekilde Yapılması Gerektiği

İİK’nun 126/son maddesinin göndermesi ile taşınmaz satışlarında da uygulanması gereken aynı Kanun’un 114/2. maddesi gereğince ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra müdürlüğünce ilgililerin menfaatine uygun olacak şekilde tespit edilir. Satışın gerçekleştirilmesinde, hem alacaklının alacağını tahsil etmesi, hem de borçlunun borcunu ödemesi ve bu suretle tarafların karşılıklı menfaatlerinin dikkate alınması esastır. Somut olayda, 16.8.2018 tarihli satış kararında köyde ilan yapılmasına karar verilmediği görülmektedir. Satış kararında köyde ilan yapılması yönünde karar alınmadığından satışın köyde ilan edilmemiş olması ihalenin feshi nedeni olarak kabul edilemez. Kaldı ki taşınmazın niteliği ve değeri gözönünde bulundurularak yerel gazetede, icra müdürlüğünün divanhanesinde ve elektronik ilanlar yapılmakla ilanlardan beklenen amaç yasanın öngördüğü şekilde yerine getirilmiş bulunmaktadır.

İhalenin Feshi Davası Dilekçesinde İleri Sürülmeyen Nedenler Daha Sonra İleri Sürülemez

Somut olayda, davacı borçlular vekili istinaf başvuru dilekçesinde, satış ilanının gösterilen adreste daimi evrak memuruna tebliğ edildiğini, bu tebligatta, tebliğ memuru tarafından, muhatabın adreste bulunup bulunmadığının araştırılıp tespit edilmediğini iddia etmiş ise de, dava dilekçesinde bu hususun ihalenin feshi nedeni olarak gösterilmediği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla dava dilekçesinde (ihalenin feshi davası dilekçesi) ileri sürülmeyen bu nedenin istinaf incelemesinde dikkate alınması mümkün değildir.

İhalenin feshi sebepleri, İcra İflas Kanunu’nda teker teker sayılmak suretiyle gösterilmemiştir. Bu nedenle, ihaleye hazırlık, ihalenin yapılması, arttırma vb. pek çok aşamada ihalenin feshi sebepleri ortaya çıkabilir.

Avukat Baran Doğan