Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.

Şufa hakkının (önalım hakkı) kullanılması ile şufa hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır (HGK-K.2021/646).

Şufa Hakkını Kullanma Şartları

Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır. Medeni Kanun önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren ahengin bozulması önlenmek istenmiştir.

Şufa hakkı aşağıdaki şartlarla kullanılabilir:

Şufa Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir

Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin önşartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Şufa Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir

Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanun md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir.

Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz.

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.

Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.

Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Medeni Kanun md. 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.

Şufa davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Şufa davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle, Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkul için İstanbul Çağlayan Adliyesi’nde şufa davası açılamaz. Yetkili ve görevli mahkeme gayrimenkulun bulunduğu yer olan Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi Nedir?

Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:

• Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

• Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Sözleşme yapma yoluyla bir kimseye önalım hakkı tanınabilir. Önalım sözleşmesi, taşınmazın maliki ile önalım hakkı tanınacak şahıs arasında akdedilir. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, adi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m.237/3). Önalım sözleşmesinde, sözleşmenin konusu olan mal ve sözleşmenin taraflarının açıkça belirtilmesi zorunludur. Sözleşmede önalım hakkı bedelinin belirlenmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Önalım sözleşmesi, sözleşme konusu olan önalım hakkının bedeli belirlenmeden de yapılabilir. Bu halde önalım hakkı bedeli, taşınmaz maliki ile taşınmazı satın alan üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmede belirlenen taşınmazın satım bedelidir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir (HGK-K.2014/153).

TMK m.735’e göre tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu durumda taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satımı halinde sözleşmeden doğan şufa hakkının sahibi, sözleşmede belirtilen sürede ve koşullarla önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmede şufa hakkının kullanılmasına dair koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak önalım hakkı kullanılabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.

Şufa Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası

Şufa hakkını kullanarak önalım davası açan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamaz. Şufa davasının konusu taşınmazı gerçekte daha yüksek bedelle satın almasına rağmen tapuda düşük bedel gösterek satın alan davalı, şufa hakkını kullanan davacıya bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz.

Muvazaa, sözleşmenin tamamında değil bir bölümündedir. Bedelde muvazaa olarak gerçekleşen bu durumda sözleşme geçerli kabul edilmiştir. Taraflar tapuda yapılan tescil işlemi ile sözleşmeyi ifa ettiklerine ve bu sözleşmenin koşullarını yerine getirip ana unsurlarını gerçekleştirdiklerine göre bedelde muvazaa iddiasını ileri sürerek sözleşmenin iptalini istemeleri “hakkın kötüye kullanılması” olarak değerlendirilmektedir (Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara,2015,s.187). Diğer taraftan şufa hakkını kullanan paydaşa karşı satış bedelinde muvazaa bulunduğu, gerçekte bedelin daha fazla olduğu, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından ileri sürülmesi de hakkın kötüye kullanılması teşkil eder (Eraslan Özkaya, İnançlı işlem ve Muvazaa Davaları, Ankara,2015, s.197).

Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Örneğin, bir paydaşın, İstanbul’da paydaşı olduğum gayrimenkulde herhangi bir paydaşın payını satması halinde şufa hakkımı kullanmayacağım şeklindeki adi yazılı feragati hukuken geçersizdir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Yargıtay Kararları

Önalım Hakkında Bedelde Muvazaa İddiası

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım davasında dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734/2. maddesi gereğince hükümden önce mahkemece belirlenecek uygun bir zaman içinde depo edilmesi için davacıya süre verilmesi gerekir.

Somut olaya gelince; dava konusu payın bulunduğu taşınmaz tapuda avlulu ev olarak kayıtlıdır. Davacılar vekili dava dilekçesinde bedelde muvazaa iddiasında bulunduklarını, yargılama aşamasında da 7.500,00TL satış bedeli üzerinden kendilerine önalım hakkının tanınmasını talep etmiş ise de bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır. Bu sebeple mahkemece, davacı tarafa resmi akit tablosundaki satış bedeliyle ödenmesi zorunlu harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelinin depo edilmesi amacıyla uygun bir süre verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir (Yargıtay 14. HD-K.2019/5737).

Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılamaz

Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde şufa hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu kuralın davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2012/198, Karar No: 2012/702 karar, Tarih: 10.10.2012).

Fiilen Taksim Edilen Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılamaz

Davalı taraf, şufa davasına karşı taşınmazın fiilen taksim edildiği savunmasını ileri sürmüştür. Fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Davalı fiili taksime dayandığına göre bu konuda taraf vekillerine tanık dahil tüm delillerini bildirmeleri için süre verilmeli, bildirilecek tüm deliller toplanıp değerlendirmeli ve yerinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/5928, Karar No: 2012/91212, Tarih: 18.06.2012).

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732’nci maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş ve kararın gerekçesinde; taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliği taşımayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dâhilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkân bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.

Diğer taraftan davalının, taşınmazda “fiili taksim” bulunduğunu ileri sürmesi nedeniyle bu kavram hakkında da açıklama yapılmasında yarar vardır.TMK’da paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay İçtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması, TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir. Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur. Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440). Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup, yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir (Köylüoğlu, E.: Önalım Davası (Yayınlanmamış Doktora Tezi), Ankara 2011, s. 93).

Somut olayda; dava konusu 869 parsel sayılı taşınmazın kullanım şekli dava dışı paydaşlar ve davacı tarafından düzenlenen ve krokiye bağlanan 04.11.2011 tarihli adi yazılı taksim sözleşmesi ile belirlenmiştir. Paydaş Kubilay Engin taşınmazdaki 1/3 payını taksimden sonra 16.08.2012 tarihinde satış yoluyla davalıya devretmiştir. Dolayısıyla, dava dışı Kubilay Engin fiili taksim sonucu tarafına bırakılan bölüme denk gelen payın davalıya nakledilmesini sağlamış olup taşınmazın taksimine ilişkin sözleşmenin tarafı olan davacı …’in yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2’nci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmamaktadır. Diğer taraftan davacı her ne kadar taksim sözleşmesinin fiilen uygulanmadığı iddiasında bulunmuş ise de “protokoldür” başlıklı tarihsiz belgeyi dava dışı diğer paydaş … ve davalı … ile davacı vekili sıfatıyla Mahrem Engin imzalamış olup, bu belgede de taşınmazın rızai taksim sözleşmesi uyarınca kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde taşınmazda eylemli paylaşımın bulunduğu gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir (HGK-K.2019/129).

Fiili Taksim İddiasının Araştırılması

Ön alım davasına konu paya ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir. Davalı taraf eylemli paylaşma iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür. Davalı eylemli paylaşma savunmasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlayabilir.

Somut olaya gelince; davalı vekili 19.09.2015 tarihli cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ileri sürmüş ve tanık deliline dayanmıştır. Yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmış ancak fiili taksim hususu açıklığa kavuşturulmamıştır. Yukarıdaki açıklanan ilkeler gereğince davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının araştırılması, yerinde keşif yapılarak HMK 259/2. maddesi gereğince tarafların tanıkları taşınmaz başında dinlenerek tüm taraf delilleri toplanıp özellikle zeminde davacının ve davalıya pay satan … ve … …‘in kullandığı yer olup olmadığı bu bölümlerin kullanımına itirazın bulunup bulunmadığı hususu üzerinde durularak çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle eylemli paylaşım olup olmadığı tespit edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar : 2020/2467).

Şufa Hakkından Feragat Etme Şartları

Önalım hakkı kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkını isterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Şufa hakkı, özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Şufa hakkından feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın 3. şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir belli bir şahsa karşı onalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2011/11373, Karar No: 2011/12630, Tarih: 22.11.2011 ).

Sözleşmeye Dayalı Şufa Hakkı

Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2013/494, Karar No: 2014/153, Tarih: 26.02.2014).

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması ile ilgili İçtihadı Birleştirme Kararı, yerleşik Yargıtay uygulamasını belirlemiştir:

• Kanunun metninden anlaşıldığı üzere şufa hakkının kullanılmasında hisse miktar ve oranının herhangi bir önemi yoktur. Şufa hakkını kullanacak paydaşlar birden fazla olduğunda, bu hakkın aralarında ortak olduğu ve şufa hakkından eşit olarak yararlanılacağı kanun maddesinden anlaşılmaktadır (Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulu - Karar No:1946/18).

Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar : 2016/3313).

Şufa Davası Görülürken İkinci Satış ve Bedel Farkı

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 186. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu sebeple davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına dair payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir. Bu gibi hallerde ilk satış bedeliyle 2. satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı, daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeliyle sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötü niyetli olduğunu iddia etmesi halinde davacı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötü niyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötü niyetin kanıtlanmasına gerek yoktur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2011/13775).

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Yargılama sırasında payın bir başkasına farklı bedelle satılması halinde davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı hususu son satın alanın iyi veya kötü niyetli olmasına göre çözümlenir. Son satın alan kişi kötü niyetli ise, davacı ilk satış bedeli ile aksi halde son satış bedeli ile sorumlu olacaktır. Burada kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir. Olayımıza gelince; dava konusu edilen 30 parsel No’lu taşınmazdaki 1 / 2 pay ilk önce taşınmazın paydaşlarından H.D. tarafından 28.9.2007 tarihinde 450.000 TL bedelle davalı O.B.K.’a satılmış, bu pay satışına yönelik olarak davacı tarafından 01.08.2008 tarihinde dava açılmıştır. Açılan dava 5.8.2008 tarihinde tapunun beyanlar hanesine şerh edilmiştir. Bu aşamadan sonra söz konusu pay bu kez 18.08.2008 tarihinde 750.000 TL bedelle davaya dahil edilen E.D.’e satılmıştır. E.D. resmi satış senedinde pay hakkında önalım davası açıldığını bildiğini ve bütün hukuki vecibeleri ile kabul ettiğini beyan etmiştir. 186. ( 6100 Sayılı 125 ) maddesi gereğince davayı yeni paydaşa yönelten davacı, satışın kötü niyetle ve yüksek bedelle yapıldığını, dahili davalının payı, hakkında açılan önalım davasını bilerek satın aldığını iddia etmiştir. İlk yapılan pay satışına yönelik olarak 1.8.2008 tarihinde açılan önalım davasından kısa bir süre sonra ve üstelik açılan dava tapuya şerh edilmiş iken 18.08.2008 tarihinde dahili davalı E.D.’in açılan davadan haberdar olduğunu beyan ederek ve tüm hukuki vecibelerini üstlenerek payı yüksek bedelle satın almasında iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Yargılamada dinlenen davacı tanıklarının payın satılmasından sonra gerek davalının, gerek dahili davalının taşınmaza gelip kontrol etmediklerini beyan etmeleri de ortada gerçek bir satın alma iradesinin olmadığını, payın değerini yüksek göstermeye yönelik bir temlik yapıldığını göstermektedir. İkinci satışta dahili davalı E.D.’in önalım davası sonucu elinden çıkacak bir payı bile bile satın alması hayatın olağan akışına uygun değildir. Payın ikinci kez kötü niyetle el değiştirmesi karşısında mahkemece davacıya ilk satışta tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım bedelini depo etmesi için uygun süre ve olanak tanınarak oluşan duruma göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2012/1071).

Akrabalar Arasında Satışlarda Şufa Hakkı Kullanılamaz

27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre müşterek mülkün paydaşı, payını karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hakim olduğu durumda medeni kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği önalım hakkı kullanılamaz. Somut olaya gelince; davalıya pay satan N. satış tarihinde davalının kayınpederi olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda yakın akrabalar arasındaki satış şufa davasına konu olamaz. Dolayısıyla davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar:2016/10426).

Mahkemece olaya uygun düştüğü kabul edilen 27.3.1957 tarih 12/2 S. İçtihadı Birleştirme Kararı paylı mülkiyete tabi taşınmazın paydaşı, payını karı veya kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış biçiminde gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hukukuna bağlı veya hibe gibi bir maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkının cereyan etmeyeceğine ilişkindir. Ancak anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için tapudaki işlem gününde satan ve alan kişi arasında mirasçılık ilişkisinin bulunması ve bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması gerekir. Olayımızda, dosya arasında mevcut nüfus kayıtlarına göre satıcı Servet Uçar ile alıcı davalının tapudaki satış tarihi olan 13.10.2000 gününde evli olmadıkları evliliğin 7.5.2003 gününde gerçekleştiği görülmektedir. Tapudaki işlem gününde davalı üçüncü şahıs durumundadır. Olayda 27.3.1957 tarih 12/2 S. İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama yeri bulunmamaktadır. Bu halde davacının önalım hakkı bulunmaktadır. Davanın açılmasında bir usulsüzlük yoktur. İddia ve savunma çerçevesinde ve toplanan delillere göre bir karar vermek gerekirken tapudaki işlemin hibe olduğundan bahisle ret kararı verilmesi usul ve kanuna aykırıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2004/8565).

Akrabaya Yapılan Satış veya Hibe (Bağış) Halinde Önalım Hakkı Kullanılamaz

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir. Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensip mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olmakla birlikte, önalımda paydaşın temlik hakkı sınırlandırılmakta, ancak bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkının kullanılabileceği öngörülmüştür.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkı payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Pay satın alan tarafından, temlik işlemi satış olarak gösterilmekle birlikte, gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır. Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir. Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir. Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir. (Yargıtay 14. HD - Karar No:2019/6860 ).

Önalım Davası Görülürken Davacının Paydaşlığı Devam Etmelidir

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Davacının paydaşlığını davanın devamı sırasında da sürdürmesi gerekir. Paylı mülkiyet nedeni ile doğan yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece söz konusudur. Bu nedenle dava konusu taşınmazda payı kalmayan davacının dava hakkı ortadan kalkar. Zira önalım hakkı müessesesinin konuluş amacı paydaş olmayan üçüncü kişinin ortaklığa girmesine engel olmaktır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabileceğinden satış tarihinde paydaş olan önalım hakkı sahibinin paydaşlığının karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Davacının payını kaybetmesi halinde taşınmazın paylı maliki olmadığından üçüncü şahsın aldığı paya ilişkin önalım hakkına dayalı dava açma hakkı düşer (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/2600).

Somut uyuşmazlıkta tapu kaydından davacının dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiği anlaşılmaktadır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açıldığı tarihte davacı ile davalının taşınmazda paydaş olmaları ve paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Davacı dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiğinden dava açıldığı tarihte varolan önalım hakkını yitirmiştir. Bu nedenle mahkemece davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/5506).

Trampa Halinde Şufa Hakkı Kullanılamaz

Davacılar vekili, dava konusu taşınmazlarda müvekkillerinin murisi H. İ.’ın paydaş bulunduğunu, davalının 23.06.2008 günü paydaş F. G. K.’ın payını trampa yolu ile edindikten sonra 11.07.2008 günü paydaşlar H. İ.; M. Y. İ.’ın paylarını da satın alarak paydaş haline geldiğini, ancak davalının söz konusu ilk payını da satış yolu ile aldığını, bununla birlikte davacının önalım hakkını kullanmasını engellemek amacı ile tapuda yapılan temliki muvazaalı olarak trampa olarak gösterdiğini öne sürerek davalı adına kayıtlı dava konusu taşınmazdaki payının iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir.

Önalım hakkına konu edilen F. G. K.’a ait 3/640 pay davalılara ait 2.500 TL değerindeki Umut mahallesi 4748 ada 7 parsel ile 23.06.2008 tarihinde trampa edilmiştir. Bu temlikten sonra davalılar taşınmazlarda başka paylar da satın almıştır. Davacılar ise tüm bu pay temliklerine yönelik olarak iki yıllık hak düşürücü süre içinde önalım hakkı kullanmışlardır.

Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Davacı da tapuda trampa şeklinde yapılan temlikin aslında satış olduğunu iddia ederek muvazaa iddiasında bulunmuştur. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlaması mümkündür. Bu konuda tanık deliline dayanmış ise de, dinlettiği tanıkları işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamışlardır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi resmi senette aradaki bedel farkının alındığı da yazılıdır. Davacılar ilk payın iktisabına ilişkin trampanın gerçekte satış olduğunu tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlayamamıştır. Bu şekilde taşınmazda paydaş haline gelen davalılar Ö. G. ve M. G.’in taşınmazda başka paylar alması paydaşa yapılan pay satışı niteliğindedir. Söz konusu paylara yönelik olarak önalım hakkı kullanılamaz. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/727).

Şufa (Önalım) Bedeli Taşınmaz Üzerindeki Haciz, Masraf ve Harçları Kapsar

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Somut olaya gelince; Önalıma konu payın bulunduğu 5770 ada 9 sayılı parselde davalının 20.06.2012 tarihinde pay satın aldığı ve 20.06.2012 tarih ve 16674 yevmiye sayılı tapu müdürlüğünce düzenlenen resmi senette “A. P.’ın 5770 ada 9 parsel sayılı 21 bağımsız bölüm numaralı dükkanın 3/16 hissesini üzerindeki mükellefiyetlerden doğmuş ve doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul eden A. D.’ya sattığını, bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını, alıcı A. D.’nın bizzat hareketle iş bu taşınmazın 3/16 hissesini üzerindeki mükellefiyetlerden doğmuş ve doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte aynı bedelle kabul edip aynen satın aldığı” belirtilmiştir.

Bu durumda davalının payı taşınmaz üzerinde bulunan tüm yükümlülükleri ile birlikte satın aldığının kabulü gerekir. Önalım bedelinin satış senedinde gösterilen ve nakit ödenen bedel ile ihtiyati haczin kaldırılması için yapılan masraf ve ödenen harç toplamı olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece resmi satış senedinde belirtildiği üzere mükellefiyetlerin kaldırılması için yapılan ödeme ve masraflarının ilgili yerlerden sorularak tespit edilmesi, tespit edilen bu miktar ile resmi senette yazılan nakit olarak ödenen 3.000 TL ile harç ve masraflarının eklenmek suretiyle bulunacak bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının davacıdan sorulması, kabul ettiği takdirde daha önce depo edilen 3.361,50 TL’nin mahsubu ile bakiye bedelin depo ettirilmesi için süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/1774).

Sonradan Paydaş Olan Kişiye Pay Satışı Halinde Şufa Hakkı

Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira MK 659. maddesiyle bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayda, davacı önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşlarından Fatma Göçmen’in 4320/552960 payını 24.4.1996 tarihinde davalıya sattığını belirterek 11.6.1996 tarihinde açtığı bu dava ile önalım hakkının tanınarak 4320/552960 payın iptal ve tescilini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.

Dava konusu edilen 53 parsele ilişkin tapu kaydının incelenmesinden davalının 19.7.1994 tarihinden itibaren 24.4.1996 tarihine kadar çeşitli tarihlerde pay satın almak suretiyle taşınmazda paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda 24.4.1996 tarihinde yapılan pay satışı paydaşa yapılan pay satışından ibarettir. Yukarıda açıklandığı gibi paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması mümkün olamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2005/733).

Şufa Davasının Tazminata Dönüşmesi Halinde Tazminatın Kapsamı

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının HUMK.nun 186. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Davacının seçimlik hakkını kullanarak davasını tazminata dönüştürmesi ve davanın dinlenme olanağı bulunması halinde davacının talep edebileceği tazminat miktarı birinci satış ile ikinci arasındaki farktan ibarettir.

Olayımıza gelince; Önalım hakkına ilişkin payın bulunduğu taşınmazda paydaş Haydar 930/35000 hissesini davalı Mustafa’ya 26.04.2001 tarihinde 500.000.000.-TL bedelle satışı nedeniyle davacı Erol süresinde 08.04.2003 tarihinde önalım davası açmıştır. Davanın açılmasından sonra dava konusu pay 10.06.2003 tarihinde 15.000.000.000.-TL bedelle davalı tarafından dava dışı üçüncü kişi Celal’e satılmıştır. Davalı bu satışı 24.06.2003 tarihli ihtarname ile davacıya bildirmiştir. Davacı vekili dava konusu payın davalı tarafından bir başkasına satılması üzerine HUMK.nun 186. maddesi gereğince davasını 27.10.2003 tarihli dilekçesi ile tazminata dönüştürerek iki satış bedeli arasındaki fark olan 14.500.000.000.TL yi tazminat olarak tahsilini istemiştir. Davacı süresinde dava açarak önalım hakkının tanınmasını istediğine ve önalım hakkının kullanılmasında da yasal bir engel bulunmadığına göre bu hakkın kullanılmasından sonra hisseyi başkasına temlik eden davalının iki satış arasındaki farkı tazminat olarak ödemesi gerekir. Bu nedenle iki satış arasındaki fark olan 14.500.000.000.-TL’nin tazminat olarak tahsiline karar vermek gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar : 2006/36).

Seçimlik Hakkın Kullanılması İçin Süre Verilmesi Gerekir

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının HMUK’nun 186. maddesi hükmü gereği seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki ya da başka bir paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin olduğu 278 No’lu parselin bir kısım paydaşları taşınmazdaki toplam 106982064 / 2488320000 paylarını 30.000 YTL bedelle davalıya satmışlardır. Davacının bu pay satışına ilişkin olarak önalım hakkını kullanmasından sonra dava konusu pay bu kez davalı tarafından taşınmazın paydaşlarından K.. C..’a 36.000 YTL bedelle satılmıştır. Davacı da 14.05.2008 tarihli dilekçesi ile HMUK’nun 186. maddesi gereğince işlem yapılmasını istemiştir.

Yapılan her satış önalım hakkını yeniden kullanılabilir hale getireceğinden ve yargılama sırasında payın el değiştirmesi davacının kullanılabilir hale gelen önalım hakkını etkilemeyeceğinden mahkemece yukarda açıklandığı üzere davacıya HMUK’nun 186. maddesi gereği seçimlik hakkını kullanması için süre ve olanak verilmesi ve onun tercih edeceği şekilde davanın yürütülmesi gerekirken davalı üzerinde pay kalmadığından ve dava da konusuz kaldığından söz edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır (Yargıtay 8. HD-Karar : 2008/12767).

Şufa Davası Açıldıktan Sonra Taşınmazın Devri Halinde Seçimlik Hak Kaç Kez Kullanılabilir?

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalıya yapılan pay satışı nedeniyle ön alım hakkını, eldeki dava yoluyla kullanan davacının, davalı payın yeniden satılması üzerine, yeni satın alana karşı açtığı ayrı bir dava yoluyla bu ikinci satış için de önalım hakkını kullanması ardından da bu ikinci davadan feragat ederek, eldeki davadaki talebini tazminata dönüştürmesinin mümkün olup olmadığı;

diğer bir deyişle ikinci satışa ilişkin olarak önalım davası açmakla tercih hakkını kullanmış sayılıp sayılmayacağı ve oluşan duruma göre ilk davanın davalısının bu sıfatının sona erip ermeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

Bu noktada, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)’nun 186. maddesinde düzenlenen “seçimlik hak” kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır:

Dava sırasında, davalı müddeabihi bir başkasına devrederse, davacı şu iki yoldan birini seçebilir: Davacı, ya davaya temellük edene (üçüncü kişiye) karşı devam edilmesini isteyebilir ya da davasını, müddeabihi temlik etmiş olan davalıya karşı zarar ziyan (tazminat) davasına çevirebilir (HUMK. m. 186).

Mahkeme, dava görülmekte iken davalının müddeabihi bir başkasına temlik ettiğini öğrenince, bunu kendiliğinden (re’sen) gözeterek; davacıya HUMK’nun 186. maddesindeki iki yoldan hangisini seçtiğini sormalı ve alacağı cevaba göre işlem yapmalıdır.

Davalının, müddeabihi bir başkasına (üçüncü kişiye) temlik etmesi durumunda; davacı, dava konusu malın veya hakkın aynen kendisine verilmesini istiyorsa, davalı ile olan davasından vazgeçerek, müddeabihi devralmış olan üçüncü kişiye karşı aynı davaya devam edilmesini ister (HUMK. m. 186/I c. 2).

Hemen belirtmelidir ki, buradaki “vazgeçme (sarfınazar etme)” ibaresi, “davadan feragat” anlamında olmayıp; HUMK’nun m. 185/1 anlamında davanın takibinden sarfınazar edilmesi; eş söyleyişle, müddeabihi devretmiş olan davalı hakkındaki davanın geri alınmasıdır.

Davacının, müddeabihi dava sırasında devralan üçüncü kişiye karşı davaya (ayın davası olarak) devam edilmesini istemesi (yani davayı üçüncü kişiye teşmil etmesi) üzerine, davaya davacı ile üçüncü kişi (yeni davalı) arasında devam edilir. Bu halde, davanın tarafları davacı ile müddeabihi dava sırasında devralmış olan üçüncü kişi olmakla, üçüncü kişi davalı sıfatını alacağından, eski davalının, artık davada taraf sıfatı kalmayacaktır. Ne var ki, davacı ile yeni davalı arasında görülen bu dava, yeni bir dava olmayıp, davacı ile müddeabihi temlik etmiş olan eski davalı arasındaki davanın bir devamıdır.

Diğer taraftan, davacı diğer seçimlik hakkını kullanıp, davasını, müddeabihi temlik etmiş olan davalıya karşı zarar ziyan (tazminat) davasına çevirmişse bu halde davaya aynı taraflar arasında devam olunur ve davacının zarar ziyan talebi hakkında bir karar verilir.

Genel kurallar böylece ortaya konulduktan sonra somut olayın değerlendirilmesine geçilmiştir.

Yukarıda da açıklandığı üzere somut olayda, davacıların aynı payla ilgili ilk satın alana karşı açtıkları eldeki dava derdestken, bu payın yeniden satılması nedeniyle son satın alan kişiye karşı da ikinci bir ön alım davası açtıkları, ancak, bu son davanın feragat nedeniyle redle sonuçlandığı; eldeki davanın ise davacıların davayı tazminata dönüştürdüklerinden bahisle kabulle ve tazminata hükmedilmesiyle sonuçlandığı, dosya kapsamı ile belirgindir.

Hukuk Genel Kurulu’nda yapılan görüşmede somut olayın açıklanan özelliği gözetilerek konu ayrı başlıklar halinde ele alınmıştır.

Öncelikle davacıların, dava sırasında gerçekleşen pay satışı nedeniyle payın üçüncü kişiye intikali karşısında eldeki davadaki tercih hakkını ne zaman ve ne yönde kullandıklarının tespiti gerekmektedir.

Davanın görüldüğü aşamada davaya konu payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, davacıların izlemesi gereken yola ilişkin yasal düzenleme yukarıda ayrıntısıyla açıklanmıştır. Eldeki davada da dava konusu pay 23.11.2007 tarihinde üçüncü bir kişiye satılmış; davacılar bu satışı yapılan bildirim üzerine aynı tarihte öğrenmiştir. Mahkemece tercih hakkı konusunda 05.12.2007 tarihli ara kararı verilmiştir.

Hemen burada, yargılamanın 05.12.2007 tarihli oturumunda yerel mahkemece verilen (6) nolu ara kararında geçen “dava açıldıktan sonra davalıya satılan payın devredildiği ara kararı yazdırılırken davacı vekili tarafından beyan edildiğinden ve devredilmiş ise davalıya karşı olan davayı tazminata dönüştüreceğini beyan ettiğinden davacı vekiline bu konuda beyanda bulunmak üzere süre verilmesine” ibarelerinin hukuken ne anlama geldiği, Kurulca tartışılmış, sonuçta; bu ara kararının HUMK’nun 186. maddesi anlamında tercih hakkının kullanılması olarak nitelendirilemeyeceği; içerikçe, sadece davacı vekiline tercih hakkının kullanabilmesi için süre verilmesine ilişkin olduğu, bu aşamada davacı vekilinin sözlü veya yazılı olarak tercihini ortaya koyduğunu kabule olanak bulunmadığı oybirliği ile kabul edilmiştir.

Hal böyle olunca, davacının 05.12.2007 tarihli celsede tercih hakkını kullanmadığı, mahkemece davacı vekiline kullanacağı tercihi bildirmesi konusunda süre verildiği belirgindir.

Davacılar, payın yeniden satışı nedeniyle henüz tercih hakkını kullanmadan 25.02.2008 tarihinde yeni malik Mustafa Ç. hakkında önalım davası açma yolunu seçmişlerdir.

Eldeki davada ise, tercih hakkını bu davanın açılma tarihinden sonra olmak üzere, 12.03.2008 tarihli dilekçeyle tazminata dönüştürme şeklinde kullanılmışlardır.

Bu somut durum karşısında, Hukuk Genel Kurulunca, ikinci satışa karşı da ayrıca önalım davası açılmakla tercih hakkının bu yolla kullanıldığının kabul edilip edilemeyeceği ve söz konusu tercih hakkının birden fazla kullanılmasına olanak bulunup bulunmadığı, tartışılmış; sonuçta da; davacıların seçimlik haklarını ayın davası olarak kullandıkları; Mustafa Ç. hakkında ayrı bir dava açılmış olsa da bu davanın HMUK’nun 186. maddesi gereği ilk davanın devamı ve teşmili niteliğinde olduğu; seçimlik hakkın ayına yönelik dava açma yoluyla kullanılmasından sonra, artık açılan ilk davada hasım gösterilen kişinin davalı sıfatı kalmayacağı, bu nedenle de davacıların seçimlik haklarını bir kez ayına yönelik olarak kullandıktan sonra, ilk açılan davaya dönerek ikinci kez ve üstelik de sıfatı kalmayan davalıya karşı kullanamayacakları; sonuçta bu yolla davalarını tazminata dönüştürmeleri olanağının bulunmadığı oybirliği ile kabul edilmiştir.

Şu hale göre; davacıların ikinci satışa karşı önalım davası açmakla HUMK’nun 186. maddesi anlamındaki tercih hakkını “ayın yönünde” kullandıkları ve söz konusu maddedeki tercih hakkının “aynı dava içerisinde” ya da “farklı dava içerisinde” de olsa bir kez kullanılabileceği belirgindir.

O halde, 1086 sayılı HUMK’un 186. maddesi uyarınca yapılacak tercih işlemi 185. maddenin 2.fıkrası uyarınca iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağının kapsamı dışında kalmakta ise de bu maddede gösterilen seçimlik haklarından biri olan davayı yeni malike yöneltme hakkını kullanan davacının, karşı tarafın muvakafati bulunmadıkça iddiasını değiştirip, ayın yönünde kullandığı bu tercih hakkından dönerek tazminat istemesi olanaklı değildir. Davalı buna karşı çıktığına ve HUMK’un 86. maddesi uyarınca bir ıslah talebi de bulunmadığına göre davacının davalı sıfatını yitiren ilk davalıdan tazminat istemesine olanak yoktur. Bu itibarla mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir (Yargıtay HGK - Karar : 2011/301).

Hibe veya Miras hukukuyla ilgili Amaçla Satış ve Muvazaa

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.

Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Payı satın alan tarafından, temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır.

Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.

Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı” nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.

Somut olayda; dava konusu 101 ada 1 parsel (eski 226 parsel) ve 227 parsel sayılı taşınmazların 57/80’er payı davalının amcası … adına kayıtlı iken 06.09.2012 tarihli resmi senetle davalıya satıldığı, dosya içerisindeki nüfus kayıt örneklerinden satıcı … ’un davalı …’un amcası olduğunun sabit olduğu anlaşılmaktadır. O halde 06.09.2012 tarihli temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmeli, temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olduğunun ispatlanamaması halinde ise yukarıdaki bilgiler ışığında yargılama yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi isabetsiz bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi-K.2018/8864).

Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Önalım (Şufa) Hakkı

Türk Medeni Kanununun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Önalım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.

Somut olayda; davacı, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının tanınmasını talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kira sözleşmesinde yer alan düzenlemenin sözleşmeden doğan önalım hakkı niteliğinde olup olmadığı ve tapu siciline şerh verilip verilmediği noktalarındadır. Davacı ile taşınmazın önceki maliki Mehmet Ali Kaçarlar arasında düzenlenen 22.11.2011 tarihli kira sözleşmesinin 12. maddesindeki; malikin taşınmazı satmak istemesi halinde, öncelikle kiracıya satışı teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme nedeniyle, taraflar arasında akdi önalım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir.

Borçlar Kanununun 213/3. maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer yandan; 30.11.2011 tarihinde bu anlaşma tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh verilmişse de sözleşmede yer alan önalıma ilişkin düzenleme tapunun beyanlar hanesinde açıkça yer almamıştır. Tapunun beyanlar hanesinde yer alan şerhte; ‘‘kira sözleşmesi, … lehine, 109.200,00TL bedelli ve 14 yıl süreli’’ şeklinde ifadeler yer almaktadır. Taşınmazı satın alan davalının kira sözleşmesinden haberdar olduğu, bu hususta taraflar arasında bir ihtilaf bulunmadığı, resmi senet içeriği ve dosya kapsamıyla da sabittir. Ancak kira sözleşmesinde yer alan önalıma ilişkin düzenlemeden davalı tarafın açıkça tapu kaydından kaynaklanan bir bilgiye sahip olduğu ve kötü niyetli olduğu ispat edilemediğine göre; davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi- Karar: 2021/4082).

Miras Taksim Sözleşmesiyle Önalım (Şufa) Hakkı

Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmak ile yükümlüdür” ifadesi ile sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.Bu durumda davacının, dava konusu payın davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Ne var ki, bozma ilamında davacının tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı da bulunduğu gerekçesi ile de yerel mahkeme kararı bozulmuş ise de, davalı 14 nolu parselde 03.12.1993 tarihinden, 75 nolu parselde ise 22.03.1993 tarihinden beri paydaş olup, eldeki davanın açıldığı tarihte de bu paydaşlığı devam etmektedir. Paydaşa karşı önalım davası açılamayacağından, Dairenin bu yöne ilişkin kabulü doğru olmayıp, bozma ilamından bu kısmın çıkartılarak belirtilen bu değişik gerekçe ile direnme kararının bozulması gerekmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-K.2014/153).

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, miras taksim sözleşmesinde yer alan düzenlemenin sözleşmeden doğan önalım hakkı niteliğinde olup olmadığı ve tapu siciline şerh verilip verilmediği noktalarındadır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde,diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Bu şekilde taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. Miras taksim sözleşmesinde de, mirasçılardan birinin payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde öncelikle diğer mirasçılara teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme, önalım hakkının açıklanan amaçlarına hizmet eder niteliktedir. Bu durumda mirasçılar arasında akdi önalım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir. Borçlar Kanunu’nun 213 / 3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer yandan 12.11.2009 tarihinde bu anlaşma tapu sicilinin beyanlar hanesine …, … ve …’ın hisselerini mirasçılar dışında üçüncü şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şeklinde şerh edildiğinden şahsi nitelik taşıyan hak, ayni hak vasfını da kazanmış ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmiştir. Bu halde davacının mirasçılar arasındaki anlaşma ve bu anlaşmanın tapuya şerh edilmesi nedeniyle dava konusu payın üçüncü kişi durumundaki davalıya satılması nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kaldı ki davacı aynı zamanda tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı sahibidir. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-K.2012/160 K.

Satış Bedelinin Yüksek Gösterildiği Her Türlü Delille Kanıtlanabilir

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Somut olaya gelince; 17.04.2018 tarih 6054 yevmiye numaralı resmi senedin incelenmesinde, dava konusu 1530 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 1/12 hissenin 200.000,00 TL; 1530 ada 8 parsel sayılı taşınmazda 63/400 hissenin ise 500.000,00 TL bedelle satıcı Metin Kırlangıç tarafından davalıya satıldığı, alıcının ödediği tapu harcının 14.000,00 TL ve döner sermaye tahsilinin 235,00 TL olduğu anlaşılmıştır. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunarak davasını 10.000,00 TL üzerinden harçlandırmak suretiyle açmış ve yargılama sırasında 342.009,80 TL üzerinden eksik harcı tamamlamıştır. Davacı, muvazaa iddiasını kanıtlamak için tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi, rayiç bedel araştırması ve yemin deliline dayanmıştır. 14.02.2019 günlü duruşmada dinlenen davacı tanıkları, davalı ile satıcı arasındaki alışverişe ilişkin bir anlatımda bulunmamışlardır. İnşaat bilirkişileri tarafından sunulan 18.01.2019 tarihli rapora göre satış tarihinde dava konusu hisselerin değerleri toplamının 342.009,86 TL olduğu belirlenmiş, mahkemece bu bedel ve tapu harcı olan 14.000,00 TL esas alınarak önalım bedeli depo ettirilmiştir. Resmi senetteki satış bedeli ile keşif ile belirlenen bedel arasındaki fark tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir. Davacı tanıklarının da davalı ile satıcı arasındaki mülkiyet nakline ilişkin görgüye dayalı bilgileri bulunmadığından davacı bu delillerle bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Ancak, dava dilekçesinde yemin deliline dayanmış olduğundan davacıya yemin teklif etme hakkı olduğu hatırlatılarak yemin teklif edilmesi halinde sonucuna göre, aksi halde resmi satış sözleşmesindeki bedel ve masraflar üzerinden önalım bedeli belirlenerek karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi-K.2021/2315).

Objektif Değer Artışı Halinde Önalım Bedelinin Belirlenmesi

Mahkemece, 19.02.2014 tarihli resmi akit tablosunda yer alan tüm pay satışlarına ilişkin bedeller ve masrafları dikkate alarak 51.974.52 TL için depo kararı verilmiş ve bu meblağ üzerinden önalım hakkı kabul edilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuştur. Uyuşmazlık; önalım hakkına konu edilen payın satış bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır. Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir. Somut olayda şuf’alı pay 2003 tarihinde 21.000.000.000 TL bedelle satışı vaat edilmiş olup yukarıda açıklanan sözleşmeler, protokoller ve iştirakın çözülmesi gibi nedenlerle tapu ferağı ancak 2014 yılında verilmiştir. Önalım hakkı pay satışından 11 yıl sonra kullanılmıştır. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından (somut olayda satışından 11 yıl sonra ferağ verilmesi) dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. (HGK’nun 14.12.1994 – 6 – 663/841 ve 28.12.1994 tarih 6-673/898) Hukuk Genel Kurulu kararlarında detaylı biçimde açıklandığı üzere önalım konusu payın, dava tarihine göre belirlenen değerinin depo edilmesi halinde dava kabul edilmelidir. Aksine düşüncelerle gerçek satış bedelini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmadan, bu konuda ki savunma üzerinde durulmadan yazılı şekilde depo kararı verilerek hüküm kurulması da usul ve yasaya aykırı olup kabul biçimine göre de bozma nedenidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi-K.2016/10863).

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım bedeli belirlenirken, davaya konu payın dava tarihindeki rayiç değerinin mi, yoksa davalının ödediği bedelin ferağa icbar davasının kesinleştiği tarihe kadar, denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerin mi esas alınacağı; buradan varılacak sonuca göre önalım bedelinin ne kadar olması gerektiği noktalarında toplanmaktadır.

Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından biri olan önalım (şuf’a) hakkı, yenilik doğuran (inşai) bir haktır. 20.06.1951 gün 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararında da bu hak, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir paydaşa ait hissenin, üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içerisinde satın alma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanmıştır. Yine belirtmek gerekir ki, yukarıda ifade edilen 1951 tarih 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının sonuç bölümünde satış bedelinden söz edilmesini de müşteriye mal olan satış bedeli olarak anlamak gerekir. Bu nedenle önalım (şuf’a) hakkının ortak payın satışından çok sonra kullanılması halinde, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

Çağdaş Hukuk, haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumamaktadır (BK.21, 61, 63 ). Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım (şuf’a) bedeline dahil edilmesi yorumu, Yasaya ve Hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyeceği aşikârdır. Aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Bu itibarla önalım (şuf’a) hakkının kullanılması nedeni ile önalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün ve 761-192, 18.05.1994 gün 215-356, 19.10.1994 gün 343-625 sayılı ve 28.12.1994 gün ve 1994/6-673-898 sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.

Somut olayda ise, müşterek mülkiyet üzere bulunan taşınmazda 7/8 pay sahibi olan davalı, bu payı dava dışı Ali adlı kişiden 04.09.1968 günlü noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 50-TL.’ye satın almış ve 22.11.2005 tarihinde açtığı cebri tescil davası da kabulle sonuçlanmış ve karar 19.11.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Söz konusu pay yargılama sırasında 28.02.2011 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir.

Taşınmazda pay sahibi olan davacı ise, temyize konu önalım (şuf’a) davasını ise, cebri tescil kararının verilmesinden sonra 15.09.2009 tarihinde ikame etmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nun önüne gelen uyuşmazlık ise, önalım (şuf’a) bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır. Yukarıdaki tarihlerden de açıkça anlaşıldığı üzere satış vaadi sözleşmesi tarihi ile dava tarihi arasında 20 yıl 5 aylık süre geçmiştir. Bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması hakkaniyet gereğidir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu payın dava tarihindeki değeri 6.864.375 TL olarak belirlenmiş, ise de mahkemece ferağa icbar kararının kesinleşme tarihi itibariyle 65.238.36 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir.

Hal böyle olunca, mahkemece, mevcut delillerin açıklanan Hukuk Genel Kurulu kararlarındaki ilke çerçevesinde değerlendirilmesi suretiyle şuf’a konusu payın dava tarihine göre belirlenen değerinin davacılardan alınıp davalıya verilmesi koşuluyla davanın kabul edilmesi gerekmektedir (Hukuk Genel Kurulu- K.2013/434).

Satış Bedelinin Harç Ödenerek Sonradan Düzeltilmesi

Resmi satış sözleşmesine göre, davalılar dava konusu taşınmazlardaki payları 22.04.2013 tarihinde 50.000,00’er TL’ye satın almış; davalılar tarafından dosyaya ibraz edilen Hisar Vergi Dairesinin 06.05.2013 tarihli, Koşuyolu Mevki 2197 parseller için ek harç açıklamalı, 1.606,00 TL miktarlı vergi dairesi alındılarına göre, davalıların gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladıkları anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 08.04.2015 tarihinden önce tamamlanmıştır.

Davalılar, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmişlerdir. Buradaki mesele; davalıların, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirme hak ve yetkilerinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir.

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın her davalı payı için 127.900,00’er TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 50.000,00’er TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - 2020/4384 E. , 2021/86 K.).

Avukat Baran Doğan