0 212 652 15 44
Çalışma Saatlerimiz
Hafta İçi 09.00 - 18.00

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Şufa hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir.

Şufa hakkının (önalım hakkı) kullanılması ile şufa hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları

Şufa hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilecek bir haktır. Medeni Kanun önalım hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanıyarak taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiştir. Üçüncü kişilerin dışardan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren ahengin bozulması önlenmek istenmiştir.

Şufa hakkı aşağıdaki şartlarla kullanılabilir:

Şufa Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir

Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin önşartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.

Şufa Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir

Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanun md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir.

Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz.

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanamsı halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.

Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.

Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü

Medeni Kanun md. 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Şufa Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.

Şufa davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Şufa davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle, Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkul için İstanbul Çağlayan Adliyesi’nde şufa davası açılamaz. Yetkili ve görevli mahkeme gayrimenkulun bulunduğu yer olan Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi Nedir?

Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:

  • Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

  • Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle de herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu durumda taşınmazın satımı halinde şufa hakkı sahibi, sözleşmede belirtilen sürede ve koşullarla önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmede şufa hakkının kullanılmasına dair koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak bu hak kullanılabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.

Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?

Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.

Hemen belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Örneğin, bir paydaşın, İstanbul’da paydaşı olduğum gayrimenkulde herhangi bir paydaşın payını satması halinde şufa hakkımı kullanmayacağım şeklindeki adi yazılı feragati hukuken geçersizdir.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) İle İlgili Yargıtay Kararları


Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılamaz

Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde şufa hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu kuralın davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2012/198, Karar No: 2012/702 karar, Tarih: 10.10.2012).

Fiilen Taksim Edilen Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılamaz

Davalı taraf, şufa davasına karşı taşınmazın fiilen taksim edildiği savunmasını ileri sürmüştür. Fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Davalı fiili taksime dayandığına göre bu konuda taraf vekillerine tanık dahil tüm delillerini bildirmeleri için süre verilmeli, bildirilecek tüm deliller toplanıp değerlendirmeli ve yerinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2012/5928, Karar No: 2012/91212, Tarih: 18.06.2012).

Şufa Hakkından Feragat Etme Şartları

Önalım hakkı kullanma yetkisi doğan paydaş, bu hakkını isterse kullanır, istemezse kullanmaz ya da kullandıktan sonra bu haktan feragat edebilir. Şufa hakkı, özel hukuktan doğan bir hak olduğundan hak sahibinin iradesine tabidir. Şufa hakkından feragat, niteliği gereği hukuki sonuç doğuran tek taraflı bir hukuki muameledir. Medeni Kanun’un 733. maddesine göre önalım hakkından feragat belli bir şahsa karşı ya da herkese karşı olabileceği gibi dava açıldıktan sonra bu haktan feragat etmek de mümkündür. Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payın 3. şahsa satışından önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra bu hakkından vazgeçebilir belli bir şahsa karşı onalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Esas No: 2011/11373, Karar No: 2011/12630, Tarih: 22.11.2011 ).

Sözleşmeye Dayalı Şufa Hakkı

Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür” ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – Esas No: 2013/494, Karar No: 2014/153, Tarih: 26.02.2014).

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması ile ilgili İçtihadı Birleştirme Kararı, yerleşik Yargıtay uygulamasını belirlemiştir:

  • Kanunun metninden anlaşıldığı üzere şufa hakkının kullanılmasında hisse miktar ve oranının herhangi bir önemi yoktur. Şufa hakkını kullanacak paydaşlar birden fazla olduğunda, bu hakkın aralarında ortak olduğu ve şufa hakkından eşit olarak yararlanılacağı kanun maddesinden anlaşılmaktadır (Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulu - Karar No:1946/18).

Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar : 2016/3313).

Şufa Davası Görülürken İkinci Satış ve Bedel Farkı

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 186. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu sebeple davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına dair payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir. Bu gibi hallerde ilk satış bedeliyle 2. satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı, daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeliyle sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötü niyetli olduğunu iddia etmesi halinde davacı bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötü niyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötü niyetin kanıtlanmasına gerek yoktur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2011/13775).

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Yargılama sırasında payın bir başkasına farklı bedelle satılması halinde davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı hususu son satın alanın iyi veya kötü niyetli olmasına göre çözümlenir. Son satın alan kişi kötü niyetli ise, davacı ilk satış bedeli ile aksi halde son satış bedeli ile sorumlu olacaktır. Burada kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir. Olayımıza gelince; dava konusu edilen 30 parsel No’lu taşınmazdaki 1 / 2 pay ilk önce taşınmazın paydaşlarından H.D. tarafından 28.9.2007 tarihinde 450.000 TL bedelle davalı O.B.K.’a satılmış, bu pay satışına yönelik olarak davacı tarafından 01.08.2008 tarihinde dava açılmıştır. Açılan dava 5.8.2008 tarihinde tapunun beyanlar hanesine şerh edilmiştir. Bu aşamadan sonra söz konusu pay bu kez 18.08.2008 tarihinde 750.000 TL bedelle davaya dahil edilen E.D.’e satılmıştır. E.D. resmi satış senedinde pay hakkında önalım davası açıldığını bildiğini ve bütün hukuki vecibeleri ile kabul ettiğini beyan etmiştir. 186. ( 6100 Sayılı 125 ) maddesi gereğince davayı yeni paydaşa yönelten davacı, satışın kötü niyetle ve yüksek bedelle yapıldığını, dahili davalının payı, hakkında açılan önalım davasını bilerek satın aldığını iddia etmiştir. İlk yapılan pay satışına yönelik olarak 1.8.2008 tarihinde açılan önalım davasından kısa bir süre sonra ve üstelik açılan dava tapuya şerh edilmiş iken 18.08.2008 tarihinde dahili davalı E.D.’in açılan davadan haberdar olduğunu beyan ederek ve tüm hukuki vecibelerini üstlenerek payı yüksek bedelle satın almasında iyi niyetli olduğundan söz edilemez. Yargılamada dinlenen davacı tanıklarının payın satılmasından sonra gerek davalının, gerek dahili davalının taşınmaza gelip kontrol etmediklerini beyan etmeleri de ortada gerçek bir satın alma iradesinin olmadığını, payın değerini yüksek göstermeye yönelik bir temlik yapıldığını göstermektedir. İkinci satışta dahili davalı E.D.’in önalım davası sonucu elinden çıkacak bir payı bile bile satın alması hayatın olağan akışına uygun değildir. Payın ikinci kez kötü niyetle el değiştirmesi karşısında mahkemece davacıya ilk satışta tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım bedelini depo etmesi için uygun süre ve olanak tanınarak oluşan duruma göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2012/1071).

Akrabalar Arasında Satışlarda Şufa Hakkı Kullanılamaz

27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre müşterek mülkün paydaşı, payını karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hakim olduğu durumda medeni kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği önalım hakkı kullanılamaz. Somut olaya gelince; davalıya pay satan N. satış tarihinde davalının kayınpederi olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 27.03.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda yakın akrabalar arasındaki satış şufa davasına konu olamaz. Dolayısıyla davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar:2016/10426).

Mahkemece olaya uygun düştüğü kabul edilen 27.3.1957 tarih 12/2 S. İçtihadı Birleştirme Kararı paylı mülkiyete tabi taşınmazın paydaşı, payını karı veya kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış biçiminde gösterilen bu akdin gerçekte satış olmayıp miras hukukuna bağlı veya hibe gibi bir maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkının cereyan etmeyeceğine ilişkindir. Ancak anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması için tapudaki işlem gününde satan ve alan kişi arasında mirasçılık ilişkisinin bulunması ve bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması gerekir. Olayımızda, dosya arasında mevcut nüfus kayıtlarına göre satıcı Servet Uçar ile alıcı davalının tapudaki satış tarihi olan 13.10.2000 gününde evli olmadıkları evliliğin 7.5.2003 gününde gerçekleştiği görülmektedir. Tapudaki işlem gününde davalı üçüncü şahıs durumundadır. Olayda 27.3.1957 tarih 12/2 S. İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama yeri bulunmamaktadır. Bu halde davacının önalım hakkı bulunmaktadır. Davanın açılmasında bir usulsüzlük yoktur. İddia ve savunma çerçevesinde ve toplanan delillere göre bir karar vermek gerekirken tapudaki işlemin hibe olduğundan bahisle ret kararı verilmesi usul ve kanuna aykırıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2004/8565).

Önalım Davası Görülürken Davacının Paydaşlığı Devam Etmelidir

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Davacının paydaşlığını davanın devamı sırasında da sürdürmesi gerekir. Paylı mülkiyet nedeni ile doğan yasal önalım hakkı ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece söz konusudur. Bu nedenle dava konusu taşınmazda payı kalmayan davacının dava hakkı ortadan kalkar. Zira önalım hakkı müessesesinin konuluş amacı paydaş olmayan üçüncü kişinin ortaklığa girmesine engel olmaktır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabileceğinden satış tarihinde paydaş olan önalım hakkı sahibinin paydaşlığının karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Davacının payını kaybetmesi halinde taşınmazın paylı maliki olmadığından üçüncü şahsın aldığı paya ilişkin önalım hakkına dayalı dava açma hakkı düşer (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/2600).

Somut uyuşmazlıkta tapu kaydından davacının dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiği anlaşılmaktadır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için dava açıldığı tarihte davacı ile davalının taşınmazda paydaş olmaları ve paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Davacı dava konusu taşınmazdaki payını yargılama sırasında dava dışı üçüncü kişiye devrettiğinden dava açıldığı tarihte varolan önalım hakkını yitirmiştir. Bu nedenle mahkemece davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/5506).

Trampa Halinde Şufa Hakkı Kullanılamaz

Davacılar vekili, dava konusu taşınmazlarda müvekkillerinin murisi H. İ.’ın paydaş bulunduğunu, davalının 23.06.2008 günü paydaş F. G. K.’ın payını trampa yolu ile edindikten sonra 11.07.2008 günü paydaşlar H. İ.; M. Y. İ.’ın paylarını da satın alarak paydaş haline geldiğini, ancak davalının söz konusu ilk payını da satış yolu ile aldığını, bununla birlikte davacının önalım hakkını kullanmasını engellemek amacı ile tapuda yapılan temliki muvazaalı olarak trampa olarak gösterdiğini öne sürerek davalı adına kayıtlı dava konusu taşınmazdaki payının iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir.

Önalım hakkına konu edilen F. G. K.’a ait 3/640 pay davalılara ait 2.500 TL değerindeki Umut mahallesi 4748 ada 7 parsel ile 23.06.2008 tarihinde trampa edilmiştir. Bu temlikten sonra davalılar taşınmazlarda başka paylar da satın almıştır. Davacılar ise tüm bu pay temliklerine yönelik olarak iki yıllık hak düşürücü süre içinde önalım hakkı kullanmışlardır.

Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Davacı da tapuda trampa şeklinde yapılan temlikin aslında satış olduğunu iddia ederek muvazaa iddiasında bulunmuştur. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlaması mümkündür. Bu konuda tanık deliline dayanmış ise de, dinlettiği tanıkları işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamışlardır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi resmi senette aradaki bedel farkının alındığı da yazılıdır. Davacılar ilk payın iktisabına ilişkin trampanın gerçekte satış olduğunu tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlayamamıştır. Bu şekilde taşınmazda paydaş haline gelen davalılar Ö. G. ve M. G.’in taşınmazda başka paylar alması paydaşa yapılan pay satışı niteliğindedir. Söz konusu paylara yönelik olarak önalım hakkı kullanılamaz. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/727).

Şufa (Önalım) Bedeli Taşınmaz Üzerindeki Haciz, Masraf ve Harçları Kapsar

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Somut olaya gelince; Önalıma konu payın bulunduğu 5770 ada 9 sayılı parselde davalının 20.06.2012 tarihinde pay satın aldığı ve 20.06.2012 tarih ve 16674 yevmiye sayılı tapu müdürlüğünce düzenlenen resmi senette “A. P.’ın 5770 ada 9 parsel sayılı 21 bağımsız bölüm numaralı dükkanın 3/16 hissesini üzerindeki mükellefiyetlerden doğmuş ve doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul eden A. D.’ya sattığını, bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını, alıcı A. D.’nın bizzat hareketle iş bu taşınmazın 3/16 hissesini üzerindeki mükellefiyetlerden doğmuş ve doğacak bütün hukuki vecibeleri ile birlikte aynı bedelle kabul edip aynen satın aldığı” belirtilmiştir.

Bu durumda davalının payı taşınmaz üzerinde bulunan tüm yükümlülükleri ile birlikte satın aldığının kabulü gerekir. Önalım bedelinin satış senedinde gösterilen ve nakit ödenen bedel ile ihtiyati haczin kaldırılması için yapılan masraf ve ödenen harç toplamı olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece resmi satış senedinde belirtildiği üzere mükellefiyetlerin kaldırılması için yapılan ödeme ve masraflarının ilgili yerlerden sorularak tespit edilmesi, tespit edilen bu miktar ile resmi senette yazılan nakit olarak ödenen 3.000 TL ile harç ve masraflarının eklenmek suretiyle bulunacak bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının davacıdan sorulması, kabul ettiği takdirde daha önce depo edilen 3.361,50 TL’nin mahsubu ile bakiye bedelin depo ettirilmesi için süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi - Karar: 2014/1774).

Sonradan Paydaş Olan Kişiye Pay Satışı Halinde Şufa Hakkı

Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira MK 659. maddesiyle bir paydaşın payının üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayda, davacı önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşlarından Fatma Göçmen’in 4320/552960 payını 24.4.1996 tarihinde davalıya sattığını belirterek 11.6.1996 tarihinde açtığı bu dava ile önalım hakkının tanınarak 4320/552960 payın iptal ve tescilini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.

Dava konusu edilen 53 parsele ilişkin tapu kaydının incelenmesinden davalının 19.7.1994 tarihinden itibaren 24.4.1996 tarihine kadar çeşitli tarihlerde pay satın almak suretiyle taşınmazda paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda 24.4.1996 tarihinde yapılan pay satışı paydaşa yapılan pay satışından ibarettir. Yukarıda açıklandığı gibi paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması mümkün olamayacağından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar tesisi usul ve yasaya aykırı olmuştur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar: 2005/733).

Şufa Davasının Tazminata Dönüşmesi Halinde Tazminatın Kapsamı

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının HUMK.nun 186. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Davacının seçimlik hakkını kullanarak davasını tazminata dönüştürmesi ve davanın dinlenme olanağı bulunması halinde davacının talep edebileceği tazminat miktarı birinci satış ile ikinci arasındaki farktan ibarettir.

Olayımıza gelince; Önalım hakkına ilişkin payın bulunduğu taşınmazda paydaş Haydar 930/35000 hissesini davalı Mustafa’ya 26.04.2001 tarihinde 500.000.000.-TL bedelle satışı nedeniyle davacı Erol süresinde 08.04.2003 tarihinde önalım davası açmıştır. Davanın açılmasından sonra dava konusu pay 10.06.2003 tarihinde 15.000.000.000.-TL bedelle davalı tarafından dava dışı üçüncü kişi Celal’e satılmıştır. Davalı bu satışı 24.06.2003 tarihli ihtarname ile davacıya bildirmiştir. Davacı vekili dava konusu payın davalı tarafından bir başkasına satılması üzerine HUMK.nun 186. maddesi gereğince davasını 27.10.2003 tarihli dilekçesi ile tazminata dönüştürerek iki satış bedeli arasındaki fark olan 14.500.000.000.TL yi tazminat olarak tahsilini istemiştir. Davacı süresinde dava açarak önalım hakkının tanınmasını istediğine ve önalım hakkının kullanılmasında da yasal bir engel bulunmadığına göre bu hakkın kullanılmasından sonra hisseyi başkasına temlik eden davalının iki satış arasındaki farkı tazminat olarak ödemesi gerekir. Bu nedenle iki satış arasındaki fark olan 14.500.000.000.-TL’nin tazminat olarak tahsiline karar vermek gerekirken, bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi - Karar : 2006/36).

Seçimlik Hakkın Kullanılması İçin Süre Verilmesi Gerekir

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının HMUK’nun 186. maddesi hükmü gereği seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için önel verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki ya da başka bir paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin olduğu 278 No’lu parselin bir kısım paydaşları taşınmazdaki toplam 106982064 / 2488320000 paylarını 30.000 YTL bedelle davalıya satmışlardır. Davacının bu pay satışına ilişkin olarak önalım hakkını kullanmasından sonra dava konusu pay bu kez davalı tarafından taşınmazın paydaşlarından K.. C..’a 36.000 YTL bedelle satılmıştır. Davacı da 14.05.2008 tarihli dilekçesi ile HMUK’nun 186. maddesi gereğince işlem yapılmasını istemiştir.

Yapılan her satış önalım hakkını yeniden kullanılabilir hale getireceğinden ve yargılama sırasında payın el değiştirmesi davacının kullanılabilir hale gelen önalım hakkını etkilemeyeceğinden mahkemece yukarda açıklandığı üzere davacıya HMUK’nun 186. maddesi gereği seçimlik hakkını kullanması için süre ve olanak verilmesi ve onun tercih edeceği şekilde davanın yürütülmesi gerekirken davalı üzerinde pay kalmadığından ve dava da konusuz kaldığından söz edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır (Yargıtay 8. HD-Karar : 2008/12767).

Şufa Davası Açıldıktan Sonra Taşınmazın Devri Halinde Seçimlik Hak Kaç Kez Kullanılabilir?

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalıya yapılan pay satışı nedeniyle ön alım hakkını, eldeki dava yoluyla kullanan davacının, davalı payın yeniden satılması üzerine, yeni satın alana karşı açtığı ayrı bir dava yoluyla bu ikinci satış için de önalım hakkını kullanması ardından da bu ikinci davadan feragat ederek, eldeki davadaki talebini tazminata dönüştürmesinin mümkün olup olmadığı;

diğer bir deyişle ikinci satışa ilişkin olarak önalım davası açmakla tercih hakkını kullanmış sayılıp sayılmayacağı ve oluşan duruma göre ilk davanın davalısının bu sıfatının sona erip ermeyeceği noktalarında toplanmaktadır.

Bu noktada, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)’nun 186. maddesinde düzenlenen “seçimlik hak” kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır:

Dava sırasında, davalı müddeabihi bir başkasına devrederse, davacı şu iki yoldan birini seçebilir: Davacı, ya davaya temellük edene (üçüncü kişiye) karşı devam edilmesini isteyebilir ya da davasını, müddeabihi temlik etmiş olan davalıya karşı zarar ziyan (tazminat) davasına çevirebilir (HUMK. m. 186).

Mahkeme, dava görülmekte iken davalının müddeabihi bir başkasına temlik ettiğini öğrenince, bunu kendiliğinden (re’sen) gözeterek; davacıya HUMK’nun 186. maddesindeki iki yoldan hangisini seçtiğini sormalı ve alacağı cevaba göre işlem yapmalıdır.

Davalının, müddeabihi bir başkasına (üçüncü kişiye) temlik etmesi durumunda; davacı, dava konusu malın veya hakkın aynen kendisine verilmesini istiyorsa, davalı ile olan davasından vazgeçerek, müddeabihi devralmış olan üçüncü kişiye karşı aynı davaya devam edilmesini ister (HUMK. m. 186/I c. 2).

Hemen belirtmelidir ki, buradaki “vazgeçme (sarfınazar etme)” ibaresi, “davadan feragat” anlamında olmayıp; HUMK’nun m. 185/1 anlamında davanın takibinden sarfınazar edilmesi; eş söyleyişle, müddeabihi devretmiş olan davalı hakkındaki davanın geri alınmasıdır.

Davacının, müddeabihi dava sırasında devralan üçüncü kişiye karşı davaya (ayın davası olarak) devam edilmesini istemesi (yani davayı üçüncü kişiye teşmil etmesi) üzerine, davaya davacı ile üçüncü kişi (yeni davalı) arasında devam edilir. Bu halde, davanın tarafları davacı ile müddeabihi dava sırasında devralmış olan üçüncü kişi olmakla, üçüncü kişi davalı sıfatını alacağından, eski davalının, artık davada taraf sıfatı kalmayacaktır. Ne var ki, davacı ile yeni davalı arasında görülen bu dava, yeni bir dava olmayıp, davacı ile müddeabihi temlik etmiş olan eski davalı arasındaki davanın bir devamıdır.

Diğer taraftan, davacı diğer seçimlik hakkını kullanıp, davasını, müddeabihi temlik etmiş olan davalıya karşı zarar ziyan (tazminat) davasına çevirmişse bu halde davaya aynı taraflar arasında devam olunur ve davacının zarar ziyan talebi hakkında bir karar verilir.

Genel kurallar böylece ortaya konulduktan sonra somut olayın değerlendirilmesine geçilmiştir.

Yukarıda da açıklandığı üzere somut olayda, davacıların aynı payla ilgili ilk satın alana karşı açtıkları eldeki dava derdestken, bu payın yeniden satılması nedeniyle son satın alan kişiye karşı da ikinci bir ön alım davası açtıkları, ancak, bu son davanın feragat nedeniyle redle sonuçlandığı; eldeki davanın ise davacıların davayı tazminata dönüştürdüklerinden bahisle kabulle ve tazminata hükmedilmesiyle sonuçlandığı, dosya kapsamı ile belirgindir.

Hukuk Genel Kurulu’nda yapılan görüşmede somut olayın açıklanan özelliği gözetilerek konu ayrı başlıklar halinde ele alınmıştır.

Öncelikle davacıların, dava sırasında gerçekleşen pay satışı nedeniyle payın üçüncü kişiye intikali karşısında eldeki davadaki tercih hakkını ne zaman ve ne yönde kullandıklarının tespiti gerekmektedir.

Davanın görüldüğü aşamada davaya konu payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, davacıların izlemesi gereken yola ilişkin yasal düzenleme yukarıda ayrıntısıyla açıklanmıştır. Eldeki davada da dava konusu pay 23.11.2007 tarihinde üçüncü bir kişiye satılmış; davacılar bu satışı yapılan bildirim üzerine aynı tarihte öğrenmiştir. Mahkemece tercih hakkı konusunda 05.12.2007 tarihli ara kararı verilmiştir.

Hemen burada, yargılamanın 05.12.2007 tarihli oturumunda yerel mahkemece verilen (6) nolu ara kararında geçen “dava açıldıktan sonra davalıya satılan payın devredildiği ara kararı yazdırılırken davacı vekili tarafından beyan edildiğinden ve devredilmiş ise davalıya karşı olan davayı tazminata dönüştüreceğini beyan ettiğinden davacı vekiline bu konuda beyanda bulunmak üzere süre verilmesine” ibarelerinin hukuken ne anlama geldiği, Kurulca tartışılmış, sonuçta; bu ara kararının HUMK’nun 186. maddesi anlamında tercih hakkının kullanılması olarak nitelendirilemeyeceği; içerikçe, sadece davacı vekiline tercih hakkının kullanabilmesi için süre verilmesine ilişkin olduğu, bu aşamada davacı vekilinin sözlü veya yazılı olarak tercihini ortaya koyduğunu kabule olanak bulunmadığı oybirliği ile kabul edilmiştir.

Hal böyle olunca, davacının 05.12.2007 tarihli celsede tercih hakkını kullanmadığı, mahkemece davacı vekiline kullanacağı tercihi bildirmesi konusunda süre verildiği belirgindir.

Davacılar, payın yeniden satışı nedeniyle henüz tercih hakkını kullanmadan 25.02.2008 tarihinde yeni malik Mustafa Ç. hakkında önalım davası açma yolunu seçmişlerdir.

Eldeki davada ise, tercih hakkını bu davanın açılma tarihinden sonra olmak üzere, 12.03.2008 tarihli dilekçeyle tazminata dönüştürme şeklinde kullanılmışlardır.

Bu somut durum karşısında, Hukuk Genel Kurulunca, ikinci satışa karşı da ayrıca önalım davası açılmakla tercih hakkının bu yolla kullanıldığının kabul edilip edilemeyeceği ve söz konusu tercih hakkının birden fazla kullanılmasına olanak bulunup bulunmadığı, tartışılmış; sonuçta da; davacıların seçimlik haklarını ayın davası olarak kullandıkları; Mustafa Ç. hakkında ayrı bir dava açılmış olsa da bu davanın HMUK’nun 186. maddesi gereği ilk davanın devamı ve teşmili niteliğinde olduğu; seçimlik hakkın ayına yönelik dava açma yoluyla kullanılmasından sonra, artık açılan ilk davada hasım gösterilen kişinin davalı sıfatı kalmayacağı, bu nedenle de davacıların seçimlik haklarını bir kez ayına yönelik olarak kullandıktan sonra, ilk açılan davaya dönerek ikinci kez ve üstelik de sıfatı kalmayan davalıya karşı kullanamayacakları; sonuçta bu yolla davalarını tazminata dönüştürmeleri olanağının bulunmadığı oybirliği ile kabul edilmiştir.

Şu hale göre; davacıların ikinci satışa karşı önalım davası açmakla HUMK’nun 186. maddesi anlamındaki tercih hakkını “ayın yönünde” kullandıkları ve söz konusu maddedeki tercih hakkının “aynı dava içerisinde” ya da “farklı dava içerisinde” de olsa bir kez kullanılabileceği belirgindir.

O halde, 1086 sayılı HUMK’un 186. maddesi uyarınca yapılacak tercih işlemi 185. maddenin 2.fıkrası uyarınca iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağının kapsamı dışında kalmakta ise de bu maddede gösterilen seçimlik haklarından biri olan davayı yeni malike yöneltme hakkını kullanan davacının, karşı tarafın muvakafati bulunmadıkça iddiasını değiştirip, ayın yönünde kullandığı bu tercih hakkından dönerek tazminat istemesi olanaklı değildir. Davalı buna karşı çıktığına ve HUMK’un 86. maddesi uyarınca bir ıslah talebi de bulunmadığına göre davacının davalı sıfatını yitiren ilk davalıdan tazminat istemesine olanak yoktur. Bu itibarla mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir (Yargıtay HGK - Karar : 2011/301).

Şufa hakkı (önalım hakkı), paydaşların rızası dışında üçüncü kişilerin taşınmaza ortak olmasını engelleyerek mülkiyet hakkını regüle eden bir hak olmasına rağmen uygulamada birçok mağduriyet yaşandığından iddia ve savunmanın mutlaka bir gayrimenkul avukatı vasıtasıyla yapılması gerekir.


Avukat Baran Doğan Hukuk Bürosu

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Baran Doğan’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini sadece dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.
Paylaş
Read more!