Av. Muharrem Yüzer¹

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin sahipliğinde bulunan özel mülkiyete rızası dışında son vermesidir.

Kamulaştırma işlemini yapan idare, bedelini ödemek şartıyla gerçek ve özel hukuk tüzel kişilere ait bulunan taşınmaz mallara hak sahibi olur.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir ?

İleride ayrıntılarını açıklayacağımız üzere, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi bazı şartların varlığına bağlıdır:

• Kamulaştırma sadece “yetkili idare” tarafından yapılır.

• Kamulaştırmayı zorunlu kılan bir “kamu yararı” bulunmalıdır.

• Kamulaştırmanın konusu “özel mülkiyete konu olan taşınmaz” bir maldır.

• Kamulaştırılan taşınmazın bedeli “peşin” ödenir.

• Kamulaştırmanın nasıl yapılacağı yasadaki esaslara göre belirlenir.

Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilir?

Kamulaştırma işleminde gerekli olan işlemin “kamu yararına uygunluğu” kararını, Kamulaştırma Kanununun 5. maddesinde belirlenen kamu idareleri ve kamu kurumları verebilir. Kamulaştırma işleminin kamu yararına uygunluğu kararı sadece kanunda işaret edilen bu kurumlar tarafından verilir, başkaca bir kurum veya idare tarafından bu karar verilemez. Kamu yararı kararı olmadan usülüne uygun bir kamulaştırma işleminden bahsetmek mümkün değildir. Kamu yararı kararını verecek kamu tüzel kişileri şunlardır:

• Kamulaştırma Kanunun m.3/2’de sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,

• Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,

• Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,

• İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,

• Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

• Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,

• Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda ilgili kurumların yönetim kurulları,

• Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,

• Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

• Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,

• Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.

• Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

• Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardır.

Kamulaştırma İşleminde Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Makamlar

Kamulaştırma kanununun 5. maddesi kamulaştırma işlemindeki zorunlu unsur olan kamu yararı kararını hangi kurumların verebileceğini düzenlemiştir. Aynı kanunun 6. maddesi ise kamulaştırma işleminde yetkili kurumlarca verilen kamu yararı kararlarının, hangi makamların onayından geçmesi gerektiği hususunu düzenlemiştir. Kamulaştırma işleminin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran niteliği gereği, yasa koyucu kamu yararı kararı ile yetinmemiş ayrıca verilen bu kararların ikinci bir denetimden geçmesini zorunlu bulmuştur. Kamu yararı kararının yetkili makamlarca onaylanması ile kamulaştırma işlemi ile ilgili hukuki süreç başlamış sayılır.

Kamulaştırma işleminde kamu yararı kararlarını onaylayacak makamlar şunlardır:

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,

• İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,

• Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,

• Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,

• Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,

• Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,

• Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,

• Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayından geçerek kesinleşirler.

Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ?

Kamulaştırmayı yapacak idare, ilk olarak kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar.

Kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa fiilen elinde bulunduranları ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. Tapu maliki ölü ise mirasçıların tespit edilmesi gerekir.

İdare tarafından taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerleri bulunmaması durumunda bunların yerine geçecek değerler, ilgili vergi dairesinden istenir. Vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

Kamulaştırmada işlemi sonrasında yaşanacak hukuki süreçlerde yapılacak bu tespitler son derece önemlidir. Nitekim daha sonra açılacak kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında bu süreçte tespit edilen maliklerin tümünün hasım gösterilmesi zorunludur.

Kamulaştırmada Tapu Siciline Şerh Verilmesi

İdare kamulaştırma kararını verdikten ve yukarıda belirtilen hazırlık işlemlerinde gerekli tespitleri yaptıktan sonra, kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirir. Bildirim tarihinden itibaren tapu kütüğündeki değişiklikleri tapu dairesi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. Bu değişiklik tapu malikliğinde bir değişiklik olabileceği gibi, mülkiyete konu ayni haklardaki bir değişiklik de olabilir. Kamulaştırma şerhi ancak kamulaştırma kararı alındıktan sonra tapu siciline konulabilir, öncesinde konulması mümkün değildir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, yüksek mahkemenin idare tarafından konulan kamulaştırma şerhini fiili el atma olarak kabul etmemesidir.

Tapu Kütüğündeki Kamulaştırma Şerhinin Silinmesi

Kamulaştırma işlemini yapan idare, kamulaştırma işlemini tapu siciline şerh verdikten sonra altı ay içerisinde Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesi gereğince mahkemeye dava açılarak tespit ve tescil isteğinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alınan belgeyi ilgili tapu dairesine ibraz etmek zorundadır. İlgili tapu dairesi gayrımenkulün bulunduğu yerdeki tapu dairesidir. Söz konusu belgenin mahkemeden alınıp ibraz edilmemesi durumunda kamulaştırma şerhinin, tapu dairesi tarafından herhangi bir talep beklenmeksizin, kendiliğinden silinmesi gerekir. Sonuçlanan kamulaştırma işlemine ilişkin şerhin ise artık silinmesine imkan yoktur. Altı aylık süreye rağmen tapu sicil müdürlüklerince kendiliğinden silinmeyen kamulaştırma şerhiyle ilgili olarak, tapu müdürlüğünden ilgililer talepte bulunabilir. Sürenin geçmesine ve talebe rağmen şerhi silmeyen idare aleyhine kişilerin dava açma hakkı saklıdır.

Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nedir?

Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesinde idarelerin kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünü uygulayacağı hükme bağlanmıştır. Burada amaçlanan zaman kaybını önleyen pratik bir yöntemle, idarenin kendi içerisinde kurup görevlendirecekleri bir kıymet takdir komisyonu ile kamulaştırılacak taşınmazların tahmini bedellerini tespit ettirmektir. Ayrıca yine kamulaştırma işlemini yapan idare, kendi bünyesinde oluşturacağı uzlaştırma komisyonu aracılığıyla, kıymet takdiri komisyonunca belirlenen tahmini bedel üzerinden, pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini gerçekleştirir. Bu yöntemle kamulaştırma işleminde, idarenin ve vatandaşın karşılıklı menfaatleri dengelenmeye çalışılarak, en kısa sürede kamulaştırma sürecinin kesinleştirilmesi hedeflenmiştir. Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. (Kamulaştırma Kanunu m.8)

Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus da, kamulaştırılan taşınmazların özgülendikleri kamulaştırma amacı dışında başka bir amaca tahsis edilemeyecekleridir. Kamulaştırma amacı dışında kullanılan ya da özgülendikleri amaç için kullanılmayan taşınmazlarla ilgili olarak, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde taşınmazların eski sahiplerinin geri alma hakları bulunmaktadır . Nitekim, Kamulaştırma kanunun 23.maddesi bu hususu düzenlemiştir. Yargıtay, belediye hizmet alanı olarak kamulaştırılan taşınmazın Lpg istasyonu yapılması için ihaleye çıkarılmasını geri alma davasının kabulü için hukuka uygun bir sebep saymıştır. Taşınmazda, kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir. (Kamulaştırma Kanunu m.23)

Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta; kamuya hizmet edebilmek amacıyla öngörülenden başka bir yapı yapılması, ya da kamu hizmeti amacıyla başka bir idareye devredilmesi, taşınmaz sahibine bu hakkı vermez. Okul alanı olarak kamulaştırılan arsaya, spor kompleksi yapılması bu türden bir örnektir. İdarenin kamulaştırma amacına uygun tesis yapmak için kamulaştırılan taşınmazı imar programına alması, plan ve proje hazırlaması, ihaleye çıkarması durumunda artık geri alma davasından bahsedilemez. Artık İdarenin kamulaştırma amacına uygun bir işlem yaptığının kabulü gerekir.

Kanun tarafından düzenlenen geri alma hakkı, bu hakkın doğmasından itibaren bir yıl içerisinde düşer. Kanundaki bir yıllık süre hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Geri almak için açılan davada taşınmaz malın amacına uygun olarak kullanılmadığının ispat edilmesi gerekir. Mahkeme keşif yolu ile taşınmazın kullanım amacı dışında kullanılıp, kullanılmadığını tespit eder.

Kamulaştırmada Tapusu ve Kadastrosu Yapılmayan Yerlerin Tespiti

İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar.

Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar (Kamulaştırma Kanunu m.9).

Kamulaştırmada Taşınmaz Sahiplerinin İdarece Davet Edilmesi

Kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaz sahibi, uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya davet edilir. Buradaki uzlaşma davetinin amacı, taşınmaz sahipleri ile idarenin uzlaşarak kamulaştırma sürecini mahkemeye taşımadan sonlandırmaktır. Kamulaştırmayı yapan idare, ancak taşınmaz sahiplerini uzlaşmaya davet etmesi ve yapılan anlaşma görüşmelerinin sonuçsuz kalması durumunda dava açma hakkına sahiptir. Bu husus dava şartı olarak düzenlenmiştir. İdare sadece bu şartın gerçekleşmesi durumunda dava açabilir ve taşınmazın bedelinin tespitini ve kendi adına tescilini mahkemeden isteyebilir.

İdare tarafından taşınmaz sahiplerine, kamulaştırılması istenen taşınmazın pazarlıkla satın alınmak ya da idareye ait bir taşınmazla değiştirilmek istendiğini belirten bir davet gönderilir. Kamulaştırma işlemini yapan idare, taşınmaz sahiplerine yaptığı davette, kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedeli belirtmez. Bu daveti bildirir tebligatın usulüne uygun yapılmaması kamulaştırma işlemini ortadan kaldırmayıp, yenilenmesini gerektiren usuli bir eksikliktir. Taşınmaz sahibine yapılan bu davet, tebligat yasasının 10. Maddesi hükümlerine göre yerine getirilir ve şahsın bilinen en son adresine yapılır. Adresi bulunamayan taşınmaz sahiplerine ise ilanen tebligat yapılır.

Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonunun Görevleri Nelerdir ?

Kamulaştırmaya konu taşınmaz sahipleri, uzlaşma komisyonu tarafından kendilerine gönderilen davet mektubunun tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurup, anlaşma görüşmesi yapmayı talep edebilirler. Uzlaşma komisyonu tarafından belirlenen tarihte, taraflar arasında kamulaştırmaya konu taşınmazın devir bedelinde anlaşmak ya da trampa yoluyla idare adına kayıtlı bir başka taşınmaz ile değiştirmek amacıyla görüşmeler yapılır.

Tarafların, kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen bedeli geçmemek kaydıyla, herhangi bir devir bedelinde anlaşması veya idare adına kayıtlı bir başka taşınmazla trampa edilmesini kabul etmesi durumunda, anlaşma tutanağı düzenlenir. Anlaşmaya varılan malın konusu, kamulaştırma bedeli anlaşmaya eklenir ve taşınmaz malın sahipleri ve uzlaştırma komisyonu üyeleri tarafından imzalanır.

İdarece anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum taşınmaz sahibine veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek, tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ (idare lehine vazgeçme) vermesi istenilir. Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ (idare lehine vazgeçme) verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. (Kamulaştırma Kanunu m.8)

Tapuda yapılacak ferağ işlemlerinin harç ve masrafları idare tarafından karşılanır.

Taşınmaz sahipleri ve uzlaşma komisyonu arasında yapılan görüşmelerden sonuç çıkmaması veya anlaşmaya rağmen tapuda ferağ verilmemesi durumunda kamulaştırmayı yapan idare, mahkemede dava yoluyla kamulaştırmaya konu taşınmazın bedelinin tespitini ve Mülkiyetin idare adına tescilini isteyebilir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası Hangi Mahkemede Görülür?

Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, topladığı bilgi ve belgelerle birlikte, kıymet takdiri komisyonu aracılığıyla yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder. İdare müracaatında taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitine ve idare adına tesciline karar verilmesini ister. İdarenin kamulaştırılan taşınmaz malın bedelinin tespitini ve idare adına tescilini mahkemeden isteme hakkının doğması için, öncelikle yasanın 8. Maddesi hükmü uyarınca taşınmaz sahibi ile anlaşma yoluyla satın alma girişiminin sonuçsuz kalması gerekir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili talebiyle açılacak davalarda görevli mahkemeler, Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Kamulaştırılma kanunundan doğan tüm anlaşmazlıkların adli yargıda çözümlenmesi gerekenleri, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür.(Kamulaştırma Kanunu m.37) Kamulaştırma kararının varlığına karşı açılacak iptal davalarında, görevli mahkemelerin idare mahkemeleri ve görev yerinin idari yargı olduğu unutulmamalıdır.

Mahkemeye ibraz edilen ve kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel bağlayıcı olmayıp, mahkeme tarafların ve bilirkişilerin raporları ile beyanlarından yararlanarak kamulaştırma bedelini tespit eder. Kamulaştırma işlemini yapan idare davacı sıfatına ve dava açma hakkına sahiptir. Davalı taraf ise taşınmaz sahibidir. Davalı taşınmaz sahibi dava açılmadan ölmüş ise, idareye mirasçılık belgesi sunmak üzere süre verilir. Dava görülmekte iken taşınmaz sahibinin bir başka kişi olduğu anlaşılırsa, bu kişi davaya dahil edilerek davaya devam edilir. Yine paylı mülkiyete konu taşınmazlarda mahkemece bütün paydaşlarının tamamının hasım yani davalı gösterilmesi zorunludur. Taşınmaz sahibinin yabancı uyruklu olması durumunda kamulaştırma işleminde farklı bir yolun izleneceğine ilişkin bir yasal düzenleme yoktur. Yabancı uyruklular için aynı kamulaştırma usulü izlenir.

Kamulaştırmada Mahkemenin Tarafları Duruşmaya Çağırması

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil mahkemesine bakmakla görevli mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesini ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneğini tebliğe çıkararak, taşınmaz malın malikini duruşmaya çağırır. İdarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, ilan yoluyla tebligat yapılır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur (Kamulaştırma Kanunu m.10) taşınmaz sahibine mahkemece yapılan tebligat son derece önemlidir. Bu davetiyenin tebliğinden sonraki 30 gün içerisinde, taşınmaz sahibi kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açabilir. Yine Kamulaştırma Kanununun 37. maddesine göre bu kanunun uygulanmasından doğan, kamulaştırma işlemlerindeki maddi hatalara karşı açacağı maddi düzeltim davaları da bu süreye tabiidir. Uygulayıcılar açısından dikkat edilmesi gereken husus söz konusu sürenin hak düşürücü süre olmasıdır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davalarında Tensip Tutanağı

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında, mahkemenin tensip tutanağında belirtmesi gereken ve taşınmaz sahibine bildirilmesi zorunlu hususlar şunlardır:

• Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,

• Malik veya maliklerin ad ve soyadları,

• Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,

• 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,

• Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,

• 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,

• Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,

• Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,

hususları taraflara tensip zaptıyla birlikte meşruhatlı davetiye ile tebliğe çıkarılır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Duruşma

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında, mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada taşınmaz malın bedeli konusunda görevli mahkeme tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde mahkeme, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. Kamulaştırma davalarında taraflar en geç ilk duruşmada, taşınmazın niteliği, türü, özellikleri, değerini etkileyen kriterleri, şahitlerini, emsal bildirimlerini, keşif ve bilirkişi incelemesini içerir taleplerini ve tüm delillerini mahkemeye ibraz etmek zorundadırlar. Ayrıca görevli mahkeme taraflara kamulaştırma işlemine konu taşınmaz ile, benzer nitelikteki emsallerini bildirmeleri için imkan vermeli ve sunulan emsallerin tapu kayıtları istemelidir.

Görülmekte olan davada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde, görevli mahkeme en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin eder ve 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle, tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Kamulaştırma Bedeli Bilirkişi Raporunda Nasıl Belirlenir?

Mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti, taşınmazın cinsini, nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını, her unsurun ayrı ayrı değerini, varsa vergi beyanını ve resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini raporunda belirtir. Ayrıca bilirkişi heyeti kamulaştırılan arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine raporunda yer verir. Yine bilirkişi heyeti kamulaştırılan arsalarda , kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini dikkate alır, kamulaştırılan taşınmazın bedelinin tespitinde etkili olan diğer tüm objektif kriterlerle birlikte kamulaştırılan malın değerini belirler ve mahkemenin takdirine sunar.

Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

• Cins ve nevini,

• Yüzölçümünü,

• Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

• Varsa vergi beyanını,

• Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

• Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

• Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

• Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

• Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. (Kamulaştırma Kanunu m.11)

Kamulaştırma Davalarında Taşınmazların Nitelikleri ve Değerinin Belirlenmesi

Mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti, ilk önce kamulaştırmaya konu taşınmazın cins ve nevini belirler. Taşınmazın arsa mı, arazi mi ya da bağımsız yapı mı olduğunun tespitinden sonra mülkiyetin sahipliğine ilişkin değerlendirme yapar. Taşınmazda paylı mülkiyet söz konusu ise paydaşlar ve hisseleri belirtilir.

Taşınmazın cins ve nevi belirtilip mülkiyetin sahipliği açıklandıktan sonra, keşif esnasında yapılan yüz ölçümünün tapu kaydı ile örtüşüp örtüşmediği kontrol edilir. Taşınmazın kamulaştırılan kısmının yüz ölçümünün hesaplanmasında, davacı idarenin kamulaştırılma haritasının dikkate alınması gerekir. Nitekim hesaplanan kamulaştırma bedeli, davacı idarece kamulaştırılması istenen kısım için geçerlidir. Taşınmazın fiili olarak kamulaştırılan kısmının yüzölçümü ile davacı idare tarafından çizilen kamulaştırma haritasında belirlenen ve kıymet takdir komisyonun hesaplamada kullandığı kısmının yüzölçümü birbirinden farklı ise, bu durumda taşınmaz sahibinin maddi düzeltim davası açması gerekir.

Kamulaştırılan taşınmaz arazi niteliğindeyse olduğu gibi kullanılması durumunda net gelirine göre değer biçilmesi gerekir. Keşif esnasında arazinin sulanıp, sulanmadığı ve ne yolla sulandığı tespit edilir. İlgili kuruluşlardan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulu ve kuru arazilerde hangi ürünlerin ekilebildiği, bunların verimi, üretim masrafları, ekilen ürünlerin satış fiyatları sorulmalıdır. Arazi niteliğindeki taşınmaza ekilebilir ürün gelirine göre değer biçilmesi gerekir. Yine arazi niteliğindeki taşınmazın değeri belirlenirken, taşınmazın bulunduğu bölgede mutat olarak ekilen ürünlere göre değerinin belirlenmesi gerekir. Bu bilgiler toplandıktan sonra, kamulaştırılan alanın yüzölçümüne göre ne kadar verim alınabileceği ve satış fiyatı hesaplanır, üretim masrafı da düşüldükten sonra arsa vasfındaki taşınmazın net geliri tespit edilir. Unutulmamalıdır ki, dava konusu arazilerin değeri belirlenirken dava tarihi esas alınır.

Kamulaştırılan taşınmaz arsa niteliğindeyse değeri kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal nitelikteki satışlara göre belirlenir. Değerlemede satışın emsal olarak kullanılabilmesi için tapuda yapılmış olması şartı aranır. Emsal satışa göre değer biçilirken, emsal gösterilen yer ile dava konusu yerin üstün ve eksik yönleri karşılaştırılmalı ve bunların oranlanıp değerlemenin buna göre yapılması gerekir. Bir yerin arsa olarak bedelini belirleyebilmek için, değerleme gününde belediye imar planı içerisinde bulunması, ya da belediye veya mücavir alanı içerisinde yer alması gerekir. Ayrıca bu yerin belediye hizmetlerinden yararlanması ve etrafının meskun bulunması zorunlu unsurdur. Kamulaştırılan taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olsa dahi, belirtilen özellikleri taşıması durumunda değerlemede arsa olarak kabul edilmelidir.

Kamulaştırmaya konu taşınmazdaki yapıların değerleri ise, değerleme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları dikkate alınırak yapılır ve kullanım yılı ve durumuna göre yıpranma payı düşürülerek tespit edilir. Taşınmaz üzerinde bulunan yapıların değerlemesi, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanan yapı birim fiyatları listesine göre hazırlanır. Yapının zorunlu unsuru niteliğinde ki eklentilerin, yapıdan bağımsız değerlemesi yapılmaz. Bu nitelikte olmayan ana taşınmazdan bağımsız yapıların değerlemesi ayrıca yapılır.

Kamulaştırmaya konu taşınmazın üzerinde bulunan ağaçların değeri belirlenirken, ağaçların sayısının kapama bahçe niteliği kazandırıp, kazandırmadığı, ağaçların verimi, cinsi, yaşı hesaplamada dikkate alınır.

Ayrıca kamulaştırmaya konu arazi niteliğinde ki taşınmazların, ileride arsa olma ihtimali, şehir merkezine ve resmi binalara yakınlıkları, altyapı hizmetlerinin gelmiş olması, çevresinin iskan durumu gibi özellikler taşınmazın bedelini tespit ederken objektif değer arttırıcı unsur olarak gözetilmelidir.

Kamulaştırmaya Konu Taşınmazın Değeri Hesaplanırken Hangi Hususlar Dikkate Alınmaz?

Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz. Mesela söz konusu taşınmazın bir kısmı hastane yapılması için kamulaştırılıyor ise, taşınmazın kalan kısmında hastane sebebiyle değer artışı yaşanacağı talebi kabul edilmez. Ya da kamulaştırılan taşınmaz bir alışveriş merkezi ise, taşınmaz sahibinin gelecek 10 yıl boyunca kira elde edeceğinden bahisle yoksun kaldığı gelire ilişkin talebi dinlenmez.

Kamulaştırma Bedelinin Tespitine ve Taşınmazın İdare Adına Tesciline Nasıl Karar Verir ?

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından onbeş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaştığı bedeli veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. (Kamulaştırma Kanunu m.10).

Trampa Yolu ile Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırılan taşınmaz sahibine kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Ancak bunun mümkün olması taşınmaz sahibinin oluruna bağlıdır. Taşınmaz sahibinin kabul etmemesi durumunda trampa mümkün değildir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Bu değer tespit edilirken emsal karşılaştırılması yapılır. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz. (Kamulaştırma Kanunu madde 26)

Acele Kamulaştırma Nedir?

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma usulü olmayıp, yasada yer alan belirli hallerde uygulanan istisnai bir yoldur. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanır.

Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmazın bilirkişilerce değeri tespit edilir ve mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulur. Mahkeme kararında sadece el koyma kararı verir, tescil ya da terkine hükmetmez. Mahkemece verilen bu karar delil tespitinden ibaret olup, anlaşmayı çözümleyen, işi sona erdiren bir karar hükmünde değildir. Bu sebeple verilen karar temyiz edilemez. Taraflar bilirkişileri raporuna karşı itirazlarını ileri sürebilirler. Mahkemece gerekli görülmesi durumunda bilirkişiden ek rapor alınabilir.