Kira Sözleşmesi ve Hukuki Niteliği

Av. Kasım Balcı¹

Kira sözleşmesi, bir malın kullanma ve yararlanma hakkının belli bir bedel karşılığında başkasına devrini öngören ve şahsi hak doğuran bir sözleşmedir. Ancak herkese karşı ileri sürülmesini mümkün kılmak için Borçlar Kanunu 312. maddesinde kira sözleşmelerinin tapuya şerh verilebileceği düzenlenmiştir.

Borçlar kanununda Adi Kira, Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması ve Ürün (Hasılat) Kirası olmak üzere üç çeşit kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Biz bu çalışmamızda Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması konusunu irdeleyeceğiz.

Kira sözleşmeleri, yazılı olarak yapılmak zorunluluğu bulunmayan sözleşmelerdendir. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Adi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesi sona ermesine rağmen kiracılık ilişkisi devam ediyorsa bu durumda kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine döner (BK.327) Oysa konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kira sözleşmesinin kiracı tarafından 15 gün önceden yazılı bildirim ile fesih edilmemesi durumunda sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzamış sayılır. (BK 347) Adi kiralamalarda sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa kiracı kiralananı alt kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasında kiraya verenin yazılı izni olmadan kiracı kiralananı alt kiraya veremez. (BK.322)

Kiraya verenin yazılı rızası alınarak, kiracı kira ilişkisini devir edebilir. Kiraya veren haklı sebebi olmadıkça bu rızayı vermekten imtina edemez. Ancak eski kiracı kira ilişkisinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süre ile kira bedeli ve yan ödemeler yönünden müteselsil sorumlu olmaya devam eder. (BK 323)

Konut ve İşyerlerinin (Çatılı) Kiralanması

Borçlar Kanunu 339-356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması hususu düzenlenmiştir.

Konut, barınma ihtiyacının giderildiği, kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yeri ifade eder. Kanun koyucu konutun yukarıdaki amaçlara hizmet etmesini yeterli görmekte olup işyerleri için getirmiş olduğu çatılı olma zorunluluğunu konutlar için getirmemiştir.

İşyeri, kişinin, ticarî, sınaî, ekonomik, meslekî faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden mekân olarak tanımlanabilir. Ancak kanun koyucu sadece çatılı işyerlerini Borçlar Kanunu m.339 vd. maddeleri kapsamına almıştır. Dolayısı ile çatısı olmayan (Arsa, üstü açık çay bahçeleri vs.) işyerlerinin kiralanması genel hükümlere (BK m.299 vd) tabi olacaktır.

01.02.2009 başlangıç tarihli, beş ay süreli kira sözleşmesi ile arsa vasfındaki taşınmaz ile üzerindeki kantar ve depo dava dışı şirket tarafından davalıya kiralanmıştır. Davacı kiralananı 08/02/2012 tarihinde satınalma suretiyle iktisap etmiş, eski malikin halefi olarak bu davayı açmıştır. Mahkemece mahallinde yapılan keşif neticesinde alınan bilirkişi raporu ile kiralanan işyerinin yaklaşık 1.100 m2 olduğu,içinde iki katlı yaklaşık 60 m2 binanın ve 400 m2 kapalı alanın olduğu tespit edilmiştir.6098 sayılı TBK.nun 339. ve devamı maddeleri konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek hükümler olup konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında kalmayan kiralananlar için Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesinde tanımı yapılan genel hükümler (adi kira hükümleri) uygulanacağından mahkemece bu husus göz önünde bulundurularak kiralanan taşınmazın TBK.nun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kapsamında kalıp kalmadığı konusunda araştırma yapılarak öncelikle hangi hükümlerin uygulanacağının saptanması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.(Yargıtay 6. HD. -2014/2404 Kr.)

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 11.02.2010 tanzim tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 7. maddesinde “Belediyenin dilediği zaman tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebileceği…” 14. maddesinde ise “…kiralanan yere belediyenin yada kamu kurum ve kuruluşlarınca ihtiyaç duyulması ve satışı halinde sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceği ve kiracı belediyeden hiçbir hak ve tazminat talep edilemeyeceği …” kararlaştırılmıştır. Dava konusu yer 2886 sayılı yasa gereğince ihale ile kiraya verilmiştir. 5393 sayılı Belediyeler Yasasının 15. maddesi gereğince belediyeye ait taşınmazların tahliyelerinde 2886 sayılı Yasanın 75. maddesinin uygulanacağı tartışmasızdır. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6570 sayılı Yasa yada daha sonra yürürlüğe giren TBK’nın genel hükümlerine veya konut yada çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup olmamasının önemi yoktur. Ancak süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davalı belediyece tahliyesinin talep edilmesi mümkün değildir. TBK’nın 330. maddesinde düzenlenen taşınır kiralarında taraflardan herbirinin üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile sözleşme her zaman feshedilebilir. TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine tabi taşınmazlarda ise fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup kiralayanın her istediğinde tahliye hakkı bulunmamaktadır. Ancak dava konusu yer kira sözleşmesinde “… park içindeki kafeterya…” olarak nitelenmiş olup kiralananın TBK’nın 330 maddesinde düzenlenen taşınır kirası hükümlerine mi yoksa TBK’nın 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen çatılı işyeri kirası hükümlerine mi tabi olduğu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece, öncelikle kiralanan yerin (park içindeki kafeterya) nitelik ve vasfının araştırılarak (gerektiğinde yerinde keşif yapılarak) ile TBK’nın taşınır kirası hükümlerine mi yoksa çatılı işyeri hükümlerine tabi bir yer olup olmadığının tespiti,daha sonra hasıl olacak sonuca göre davalının kira süresi dolmadan akdi feshinin haklı olup olmadığı belirlenmesi, feshin haklı olduğu kanaatine varılır ise davacının tazminat istemi ile ilgili bir hüküm verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. HD 1.4.2014 tarih 2013/11011 Es. 2014/4128Kr.)

Bunun yanında yukarıdaki niteliklere haiz olsa bile 6 ay ve daha az süreli kira sözleşmelerinde de BK.299 vd maddelerinde düzenlenen adi kiraya ilişkin hükümler uygulanır. Kamu Kurum ve Kuruluşlarının yapmış olduğu tüm kiralama işlemleri de bu kanun kapsamına alınmıştır.

Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi

Kira sözleşmesinde, kiracıya güvence verme (depozito) borcu getirilmişse, güvence miktarı 3 aylık kira bedelini geçmemesi gerekir. Güvence, para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılmış olabilir. Para olarak verildiyse, bu para vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmesi gerekir. Kıymetli evrak olarak verildiyse, bu kıymetli evrakın bir bankada depo edilmesi gerekir. Paranın vadeli hesaba yatırılması ya da kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi işlemlerini kiracı yapar. Ancak yatırılan ya da depo edilen güvence bedeli, iki tarafın rızası, kiraya veren tarafından yapılan icra takibinin kesinleşmiş olması ya da mahkeme kararına dayanarak geri verilebilir.

Güvence bedelinin yatırıldığı banka, kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirmez ise kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesinde, Kira bedeli aylık net bir rakamın ödenmesi şeklinde belirlenebildiği gibi, kiranın belirlenebilir olduğu başka şekilde de kiranın ödenmesi kararlaştırılabilir. Örneğin, taraflar kira sözleşmesine hüküm koyarak aylık kira bedelinin şirketin aylık cirosunun belli bir yüzdesi olarak kararlaştırabilirler. Buna da ciro kira bedeli denilmektedir. (Yargıtay 6. HD. 2.3.2015 tarihli 2014/6455 Es. 2015/2015 Kr. sayılı İlamı)

Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. (BK 343) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici yat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Sözleşmeye buna aykırı hüküm konulamaz. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici yat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (BK 344).

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davaya konu taşınmazın 01.01.2015 tarihinde başlayan kira döneminde yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin yıllık brüt 60.000 TL olacağı belirtilmiştir. Mahkemece, hak ve nesafet indirimi yapılmadan tespit kararı verilmesi doğru değildir. Bu durumda davalının eski kiracı olduğu gözetilerek uygun oranda hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle kira parasının belirlenmesi gerekirken hak ve nesafet indirimi yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir.”( Yargıtay 3. HD. 20.12.2017 tarihli 2017/3644 Es. 2017/17900Kr. sayılı İlamı)

Döviz ile belirlenen kira bedelleri, 5 yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Beş yılın sonunda açılacak kira bedelinin tespiti davasında; hakim, döviz kurundaki -/+ hareketlenme, kiralananın durumu, emsal kira bedellerini gözönünde bulundurarak yeni kira bedelini belirleyecektir.

Bununla birlikte 6101 sayılı Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanuna 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişilerle özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara dair olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmüştür. Bu sebeple kiracısı tacir olan kişilerle yapılacak kira sözleşmelerinde kira bedelleri BK 343. maddesindeki sınırlamalara tabi olmadan sözleşme serbestisi hükümleri çerçevesinde belirlenebilecektir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka dair kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara dair uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka dair kurallarıyla geçici ödemelere dair 76’ncı, faize dair 88’nci, temerrüt faizine dair 120. ve aşırı ifa güçlüğüne dair 138. maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen T.B.K.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine dair olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanunun 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişilerle özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara dair olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmüştür. 6102 Sayılı T.T.K.nun 12. maddesine “bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla hakla bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır. Anılan Kanunun 11. maddesinde “Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletmeyle esnaf işletmesi arasındaki sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir.” 15. maddesinde de “ İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11. maddenin 2. fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu’na göre esnaf sayılması, T.T.K.yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da Oda’ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez. Bu sebeple mahkemece yukarda açıklanan hususlar üzerinde durularak sonucuna göre muaccel aylar kirası talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir. Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.(Yargıtay 6. HD. 16.02.2015 tarihli 2014/13975 Es. 2015/1345 Kr)

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline dair anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara dair olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır. 6102 Sayılı TTK.nun 12.maddesi hükmüne göre “bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır. Anılan Kanun’un 11.maddesinde “Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasında sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir.” 15.maddesinde de “İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu’na göre esnaf sayılması, TTK.yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret Siciline ya da Oda’ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez. Bu açıklamalar ışığında dayanak kira sözleşmesinde kiralananın işyeri olarak kullanılacağının kararlaştırılmış olması sebebi ile öncelikle mahkemece usulüne uygun olarak tacir araştırması yapılmalı davalı tacir ise sözleşmede kararlaştırılmış artış şartının geçerli olduğu ve bunun tefe-tüfe ortalaması olarak belirlendiği düşünülmeli, tacir olmadığının belirlenmesi halinde ise artışın üfe oranını geçmeyeceği ve her iki halde de taleple bağlılık ilkesi gözönünde bulundurularak yapılan ödemelerin kira borcunu karşılayıp karşılamadığı tespit edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.(Yargıtay 8. HD. 5.2.2018 tarihli 2017/5454 Es. 2018/1564 Kr. sayılı ilamı)

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları (BK. M.345)

Kira Bedelinin Tespiti Davası; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.6 ve m.10 göre davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yani gayrimenkulün bulunduğu sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Kira bedelinin tespiti davası yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için her zaman açılabilir. Ancak açılacak tespit davasında verilecek kararın yenilenen kira sözleşmesinde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.

• a-) Kira Bedelinin Tespiti Davasının yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise,

• b-) Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılmış ise,

• c-) Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise,

Mahkemece tespit edilen kira bedeli yeni kira sözleşmesinin başından itibaren uygulanır.

01 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline dair anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde; geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka dair kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. Aynı Kanunun 7. maddesinde ise görülmekte olan davalara dair uygulama başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka dair kurallar ile geçici ödemelere dair 76. faize dair 88. temerrüt faizine dair 120. ve aşırı ifa güçlüğüne dair 138. maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına dair 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Somut olayda; Taraflar arasında 27/06/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yıllık kira artışının … ortalamasına göre veya %12,5 oranında olacağı kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklı 03/06/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2013 yılı Haziran ayı ila 2015 yılı Mart ayları arası için toplam 1.610,91 TL kira farkı alacağının tahsilini istemiştir. Davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borcu bulunmadığını, 2014 ve 2015 yılları için aylık kira bedelinin 550,00 TL olduğunu, kaldı ki ÜFE oranından fazla kira artışı yapılamayacağını belirterek borca ve kira miktarına itiraz etmiştir. Davalı borçlu itirazında aylık kira miktarına açıkça itiraz ettiğine ve kira sözleşmesinde kira artış oranına dair düzenleme yer aldığına göre Mahkemece yukarda izah edilen hususlar dikkate alınarak konusunda uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle 27/6/2013 sonrası dönemlerde ödenen aylık kira miktarına on iki aylık ortalamaya ait ÜFE oranını geçmeyecek şekilde artış uygulanarak takip konusu aylara ait ödenmesi gereken aylık kira miktarı bulunup sonucuna göre alacak ve tahliye yönünden karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde yer alan %12,5 artış şartı uygulanmak suretiyle aylık kira miktarı hesaplanarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.( Yargıtay 8. HD. 6.12.2017 tarihli 2017/4197 Es. 2017/16299Kr. Sayılı İlamı)

Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (BK m.346)

Kira Sözleşmesinde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilesi durumunda bu hüküm geçersizdir. Bu kanun maddesi lafzından da anlaşılacağı üzere emredici bir hükümdür. Kira sözleşmesi ticari bir işletme için yapılmadığı sürece, kira sözleşmesine konulan cezai şart, muacceliyet şartı ve yan giderler (aidat) dışında kiracıya ek mali yükümlülükler getiren hükümler geçersizdir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanunu’nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nin 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun’un 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

TTK’nin 14.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı Yasa’nın 17.maddesi hükmünce de; “iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır.

5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 3. maddesinde, esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir. Ayrıca TTK’nin 1463.maddesinde de, önce 17.maddeye gönderme yapılarak, Bakanlar Kurulunun bu konuda kararname çıkarması halinde onlarda gösterilen miktardan aşağı gayrisafi geliri bulunan sanat ve ticaret erbabından başka hiç kimse kanunun 17.maddesinde tarif edilen esnaftan sayılamaz denmek suretiyle tacir veya esnafın hangi kriterlere göre saptanacağı açık bir biçimde gösterilmiştir.

Gerçekten, 19.02.1986 tarih 19024 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile TTK’nin 1463.maddesine göre esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;

1- ) Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu’nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 numaralı bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,

2- ) Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.

Bu durumda mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar kendiliğinden göz önünde bulundurularak davalının tacir olup olmadığı hususu araştırılıp, davalının tacir olması durumunda muacceliyet şartının geçerli olacağı gözetilerek kira alacağının buna göre hesaplanması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan eksik araştırma ile yazılı şekilde tacir kabul edilerek karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 8 HD 6.12.2018 tarih 2018/10831 Es. 2018/19863 Kr.)

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

A-) Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi ( BK m. 347)

Kanun Koyucu 6098 Sayılı Borçlar Kanunu ile kiraya verenin kira akdini sona erdirmesini oldukça zorlaştırmıştır. Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminden 15 gün önce yapacağı bildirim ile ve hiçbir haklı sebep göstermeden fesih edebilirken, Kiraya veren, kira sözleşmesinin bittiğini gerekçe göstererek kira sözleşmesini fesih edemez. Ancak kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitiminden üç ay öncesinde göndereceği bildirim ile hiçbir haklı sebep göstermeden fesih edebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiracı, sözleşmeyi her zaman hiçbir haklı sebep göstermeden fesih edebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Erken Tahliye Nedeniyle Kira Kaybı Alacağı Davası (BK m.325)

Belirli kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresinden önce haklı sebep olmadan fesih edilmesi durumunda kiraya veren erken tahliyeden dolayı “kira kaybı alacağı” davası açabilir. Bu dava genel yetki kuralları gereğince davalının ikametgahı ya da taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kiraya veren tarafından açılan bu kira kaybı alacağı davasında; uzman bilirkişiler tarafından kiralananın cinsi, özellikleri, o muhitte benzer nitelikteki taşınmaza duyulan ihtiyaç ile somut olaya özgü başlıca diğer özelliklere göre kira süresi belirlenir ve buna uygun olarak bir kira kaybı hesabı yapılır. Kiraya verenin de kiralananı yeniden kiraya verebilmek için kendinden beklenen özen ve çabayı göstermesi gerekir.

Davalının erken tahliye sebebiyle hükmedilen makul süre kira alacağına dair temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 25.12.2008 başlangıç tarihli ve 24 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 18. maddesinde süre dolmadan kiracı taşınmazı tahliye ederse kalan aylar kirasının muaccel olacağı düzenlemesi bulunmakta ise de; Kiracının, kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak, kiracı kira süresinin sonuna kadar kiralayanın uğradığı tüm zararı ödemekle yükümlüdür. Ancak, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 114. maddesi ( mülga 818 Sayılı BK.nun 98.maddesi ) göndermesi ile aynı Kanunun 52.maddesi ( mülga BK.nun 44. maddesi ) uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Bu husus 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 325. Maddesinde:” kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…” denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır. Bu durumda, davacının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye dair kira parasından ibarettir. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak davaya konu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınarak, tahliyeden sonra kiracının sorumlu olduğu kira parası miktarının belirlenmesi gerekirken, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmaksızın, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru değildir. ( Yargıtay 6. HD 02.11.2016 2016/9799 Es. 2016/6337 Kr.)

Taraflardan birisinin tacir olması durumunda sözleşme serbestisi kuralları uygulanır ve taraflar arasında kararlaştırılan cezai şart, muacceliyet şartı ya da erken tahliye tazminatı hükümleri geçerliliğini korumaya devam etmektedir. “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 6353 Sayılı Kanunla değişik geçici 2. maddesinde; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara dair olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Bu düzenlemeler ışığında davalı kiracının tacir olduğunun dosyadaki evraklardan anlaşılması ve TBK 325. maddesinin tacirler için ertelenmiş olması karşısında sözleşme serbestisi hükümlerine göre tarafların sözleşmeye uymalarının gerektiği, davalı kiracı tarafından anahtar tesliminin ispatlanamadığı ve davaya konu taşınmazın 01.05.2010 tarihinde tahliye ve teslim edildiği hususunda tarafların mutabık olmadığının anlaşılmasına göre tacir olan davalının dönem sonuna kadar olan kiradan ve sözleşme serbestisi gereği cezai şarttan sorumlu olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla,( Yargıtay 3. HD 18.01.2017 tarih 2017/784 Es. 2017/258 Kr.)

Taraflar kira sözleşmesinde kiracıya, kira sözleşmesini önel vererek tek taraflı fesih etme hakkı tanımışlar ise, Yargıtay makul sürenin önel süresini geçemeyeceğini kabul etmektedir.

Olayımıza gelince; Davacı kiraya veren kiralanana verilen hasarların belirlenmesi için … Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/29 D.İş. sayılı dosyası ile 01.08.2012 tarihinde tespit yaptırmakla kiralananın bu tarihte kiralayanın hakimiyet alanına geçtiğinin kabulü gerekir. Kira sözleşmesinin 25 maddesinde ‘‘Kiracı daireyi tahliye etmeden 45 gün önce haber vermelidir.’’ şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir.Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede tarafların makul süreyi 45 gün olarak belirlediği ve tahliye tarihinin 01.08.2012 olarak kabulü gerektiğine göre davacı kiraya verenin bu tarihten itibaren sözleşmede kararlaştırılan 45 günlük makul süre ve tespit edilecek onarım süresi kira alacağını isteyebileceği gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 3. HD 28.12.2017 tarih 201/13632 Es. 2017/18443 Kr.)

B-) Kira Sözleşmesinin Dava Yolu İle Sona Ermesi ( BK m.350 vd.)

Yukarıdaki paragrafta açıklandığı üzere kiracının belirli kira sözleşmesinin sonunda ve belirsiz kira sözleşmesinin her anında sözleşmeyi fesih etmek için haklı bir sebep göstermesine gerek yok iken kiraya veren, 10 yıldan az süreli kira sözleşmesini fesih etmek için haklı sebebinin olması gerekir. Kanun Koyucu bu sebepleri tek tek sayarak sınırlandırmıştır:

• Kiraya Verenin, Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
• Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
• Yazılı tahliye taahhütnamesi,
• Bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarname,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Dava yolu ile sona erme sebepleri ayrı bir yazımızda detaylı bir şekilde açıklanacaktır.

Kira Sözleşmesi, Kiralananın Tahliyesi Yargıtay Kararları

Kiracının Tahliye İçin Çektiği İhtarname Tahliyeyi İspatlamaz

Kiracının kira borcunu ödeme yükümlülüğü kiralananın tahliye edildiği tarihe kadar devam eder.

Kiralananın tahliye edildiğinin ( kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin ) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir: anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle. H.M.K.nun 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.M.K. md.200/1) üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa (H.M.K. madde 200/2). bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Olayımıza gelince: Davacı kiracı tarafından, kiralananın 31.12.2011 tarihinde tahliye edildiği iddia edilmesine rağmen bu iddia kanıtlanamamıştır. Davalı kiraya veren ise cevap dilekçesinde kira ilişkisinin halen devam ettiğini savunmuş olup, yargılama sırasında anahtarların 2013 yılı Nisan ayında teslim edildiğini belirtmiştir. Bu durumda icra takibine ve davaya konu aylara ait kira paralarının işlemiş kira alacağı olduğu ve davacının ödediğini ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, mahkemece, kiraya verenin, kiracının göndermiş olduğu 29.3.2012 tarihli ihtarnamenin tebliğiyle kiralananın tahliye edildiğini öğrendiği, gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir (Yargıtay 6. HD - Karar : 2015/1634).

Avukat Baran Doğan