0 212 652 15 44
Çalışma Saatlerimiz
Hafta İçi 09.00 - 18.00

Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Av.Murat Arksak1

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhitte (yükleniciye) devretmesi, müteahhittinde bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde karşılıklı iki edim vardır: Arsa sahibinin belirli arsa payının müteahhitte devretmesi ve müteahhittin de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi. Burada müteahhit veya yüklenici, sadece sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz. Müteahidin borcundan tümüyle kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen yapıya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekir.

Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Arsa sahibi için; sözleşme kapsamında hüküm altına alınan arsa payını müteahhitte, temel üstü ruhsat alındığında yada kat irtifakı kurulduğunda tapuda devredilmesi, müteahhit için ise; kararlaştırılan bağımsız bölümleri mimari projeye uygun yaptıktan sonra, arsa sahibine devretmesi borcu altına girmesi itibari ile tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmelerdir.

Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçlarına baktığımızda, ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için, yani Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bilahare bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlik kanunun 60. Maddesi kapsamında noterlikçe (resmi) şekilde yapılması zorunludur. Noterlikçe yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve tarafların verdikleri ancak TBK. Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir. Yine buna binaen sonradan sözleşmenin koşullarında ki esaslı değişiklikler yapılması resmi şekle tabidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusundaki hükümlerle aynı usule tabidir. Ek olarak şunu belirtmekte fayda vardır bu tür sözleşmelerin tapuya şerh düşülmesinde tapu kaydında herhangi bir mahkeme kararıyla tedbir konulmuşsa uygulama da bu tedbir gerekçe gösterilerek tapuya şerh düşülmez ancak hukuki bir dayanağı yoktur ve mahkeme kararıyla konulan tedbire rağmen sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi gerekir zira söz konusu şerh ayni hakka menfi ya müspet herhangi bir halel getirmemektedir. Ve amacı, tapu kütüğündeki ayni hakka halel getirebilecek hukuki işlemleri önlemek amacına ters düşmemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri

Uygulama açısından farklılık arz etmesine rağmen şekil anlamında değişiklik meydana gelmemektedir. Uygulama açısından genelde üç tür Kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur; arsanın tamamı veya belli bir bölümü teminat ipoteği karşılığında müteahhitte devredilmesi durumudur. Buna müteakip yüklenici de, inşaatı belli bir seviyeye getirdikçe ipotek(teminat) kısım kısım kaldırılır. Yine diğer bir tür, arsa paylarının devri bir diğer adıyla Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir ve inşaatın beli aşamalarında arsa kısım kısım devredilmektedir. Uygulama da en çok karşılaşılanı ise hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılmış olmasıdır. Bu çeşit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi, hem de inşaat yapımı aynı sözleşmede bir arada düzenlenmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?

Şekle aykırı yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Ve geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yapılan ifalar TBK 77. madde vd. gereği istenebilir. Ancak müteahhit arsa sahibinin yarattığı güven neticesinde inşaatın büyük bir bölümü yapmışsa, yani yapılan inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edecekse, arsa sahibi direk geçersiz sözleşmeye dayanamaz. Müteahhitte karşı haksız iktisap hükümlerine dayalı tazmin sorumluluğu doğacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta inşaatın büyük bir bölümünden kasıt, işin niteliğine göre değişecektir ve bu tür durumlarda ihtilaf doğduğundan, mahkemece tayin edilecek bilirkişi heyetince iş çoğunluğu tespit edilecektir. Yani müteahhit, kendi üstünde düşen yükümlülüğün mahkemece takdir edilecek “çoğunluk’’ vasfına göre yerine getirilmişse, artık arsa sahibi ben vazgeçtim sözleşmeyi feshediyorum şeklinde bir yaklaşım içerisinde bulunamaz zira TMK. 2 kötü niyete dayalı hak iddiası kanunca korunmaz.

Şekil hususunda değinilmesi gereken noktalardan biride, müteahhittin Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine karşı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaad etmesi durumunda, bu sözleşme kural olarak müteahhitle arsa sahibi arasında resmi şekilde yapılan sözleşme de doğan hakka dayalı olduğu için, TBK 167. Maddesi gereği alacağın temliki şartlarına sahip olup, resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme resmi şekle aykırı yapılmışsa ve geçersizse, arsa sahibi artık üçüncü şahısa karşı da bu geçersizliği ileri sürebilecektir.

Bir diğer husus resmi şekle tabi kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin sonradan değiştirilmesi veya şartların ağırlaştırılması, yine resmi şekilde yapılmasıyla muteber olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekle Aykırılığın Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekle aykırılığın sonuçları; TBK. Madde 11/2 gereği kanunda belirtilen şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak doktrinde ki tartışmalara baktığımızda, böyle bir şekil şartı noksanlığında ancak taraflar ve külli halefleri tarafından ileri sürülebileceğine yönelik görüş olsa da isabetli bir görüş değildir. Zira kanunda aksi düzenleme olmadığı süre şekil şartı düzenlemesi emredici bir düzenlemedir ve kanuni düzenlemeye aykırı sözleşme geçersizdir aynı zamanda geçersizliği külli halefler dışında üçüncü kişilerde ileri sürebilir ve hakim bu hususu re’sen dikkate alır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersizliğin ileri sürülmeyeceği durumlar mevcuttur. Her ne kadar şekil şartına uyulmaması durumunda sözleşme geçersiz olacaksa da, Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde kabul gören, belli durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecekse, sözleşme geçerli varsayılır. Ve edimlerin ifası zorunluluğu prosedürü aynen uygulanır. Örnek verirsek; müteahhit inşaatı bitirip iskan(yapı kullanma izni) alma aşamasına getirmişse, artık arsa sahibi sözleşme geçersizdir ve “ifadan kaçınıyorum” demek hakkına sahip değildir. Zira yukarıda da bahsettiğimiz şekilde TMK 2. maddesi gereği kanun kötü niyete dayalı hak iddiası talebini korumamaktadır.

Yine yukarıda müteahhittin sözleşmeden kaynaklı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara temlik ettiğinde, üçüncü şahıs direk arsa sahibine başvurarak, müteahhit lehine tapuda devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin kendisine devrini doğrudan talep edebilme hakkına sahiptir. Yine temlik sözleşmesi tarafı olan üçüncü şahıs açısından geçersizlik iddiasına baktığımızda aynı durum geçerlidir. Yani geçersizliği iddia edilemeyecek durumda olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nasıl ki müteahhitte karşı geçersizlik iddiasında bulunulamıyorsa, müteahhittin sahip olduğu bağımsız bölümlerin temlik edildiği üçüncü şahısa karşı da ileri sürülemiyor.

Tüm anlattığımız hususlar dikkate alındığın da şekil şartı yerine getirilmemiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, geçersizlik iddiasında bulunulmasının dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi her somut olayın özelliklerine göre farklılık arz edecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhittin Borçları

Yüklenici sözleşme kapsamında üstlendiği yükümlülükler arasında asli edim, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz teslim edilmesidir. İnşaatın süresi içerisinde tamamlanıp teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsadığı için, müteahhittin bu husustaki yükümlülüklere aykırı davranışı, borçlunun temerrüdü hükümleri kapsamında kanuni yaptırıma tabi kılınmıştır. Borçlu temerrüdü; asli edimin, tarafların kendi aralarındaki anlaşması çerçevesinde ifa edilmemesi sonucudur. Burada müteahhittin asli edimi, söz konuş inşaatı zamanında ve eksiksiz bitirip arsa sahibine teslim etmektedir. İnşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanması tek başına edimin ifası için yeterli değildir. Asli edimin ifası için aynı zaman da eksiksiz bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir. Burada eksiksizden kasıt sözleşmenin teknik şartlarıyla beraber kararlaştırılan şekilde teslim edilmesidir.

Böylece müteahhittin ifasıyla sorumlu olduğu iki asli edim mevcuttur; bir eserin meydana getirilmesi ve bu eserin teknik şartnameye uygun olarak teslim edilmesidir. Bununla beraber yüklenicinin bu asli edimleri yanında birde yan borçları vardır bunlar TBK.’nın Eser sözleşmeleri başlıklı 471. Maddesi gereği sadakat yükümlülüğü, özen gösterme borcu, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, araç ve gereç sağlama borcu, inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu ve sair çok sayıda yan edimi mevcuttur.

Müteahhittin Sadakat ve Özen Borcu

Müteahhittin sözleşme kapsamında ki yükümlülükleri yerine getirirken arsa sahibinin kendisine verdiğin vekaletnameye dayanarak hareket ettiği için özellikle basiretli davranılması ve vekalet ilişkisi kapsamında arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmek zorundadır. Bu hususa örnek verebilirsek arsa sahibinin denetimi altında olmadığı için özellikle teknik şartnamede kararlaştırılan malzemenin kullanılması veya arsa sahibinin temin etmesi gereken malzemeler varsa bunların tasarruflu kullanılması temin edilen malzemeden arta kalan bir şey varsa bunun süresi içerisinde arsa sahibine bildirilmesi yine inşaatta kullanılacak malzemenin saklanması ve dış etkenlere karşı korunması, sır saklama yükümlülüğü, ifada gecikme yaratabilecek her türlü etkeni gecikmeksizin arsa sahibine(iş sahibine) bildirmek vs. türünde çok sayıda sayabileceğimiz, arsa sahibinin müteahhitten özen göstermesini bekleme hakkında sahip olduğu durum mevcuttur.

Müteahhittin İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu

Müteahhit, yüklendiği işi bizzat kedisi yaptırmak yükümlülüğü altındadır. Aynı zaman da müteahhitle arsa sahibi arasında yapılan sözleşme de eserin sadece müteahhit tarafından inşa edileceği hükmü mevcutsa, zaten aksi hareket borca aykırılık teşkil edecektir. ve müteahhit açısından tazmin sorumluluğu doğuracaktır. Ancak böyle bir düzenleme yoksa da kural olarak bu tür sözleşmelerde müteahhittin kişisel becerileri ve iş yapma kapasitesi karine kabul edildiği için müteahhit üstlendiği işi bizzat kendi ifa etmekle mükelleftir. Ancak işin niteliği itibari ile değerlendirildiğine, ki bu hususu takdir edecek olan mahkemedir, bu durumda müteahhit kendi denetimi altında bir alt yüklenici ilişkisi kurdurabilir. Ancak bu iş yaptıracağı alt yüklenici tamamen bağımsız olmayıp, asıl yükleniciye bağlı olacaktır. Zira eserin(inşaatın), müteahhit ile arsa ahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname hükümlerine göre inşaa edilmesi gerekmektedir.

Araç ve Gereç Sağlama Borcu

Müteahhittin üstlendiği inşaatın yapılmasına ve inşaat özelliklerine elverişli araç ve gereçleri temin etmesi gerekmektedir. Örnek verirsek müteahhittin üstlendiği inşaat 20 kat civarında olmasını düşünürsek bunun için hareketli vinç ayarlaması lazım ve buna uygun teçhizat bulundurmak lazım ve sair çok sayıda durum gibi inşaat yapımı sürecine-biçimine uygun kalifiye çalışan bulundurmak zorundadır.

Yukarıda saymış olduğumuz şekilde müteahhittin çok sayıda yan edimi mevcuttur. Ve bunlarla beraber sözleşme kapsamında müteahhitte farklı yan borçlar yüklenebilir; müteahhitte, arsa sahibine inşaat yapım süresince belli bir miktarda kira ödemesi yapma veya oturacak bir ev verme borcu altına koyulması şeklinde yan edimler kararlaştırılabilir.

Müteahhittin saydığımız yan edimleri arasında, müteahhittin asli edimlerinin unsurları arasında yer almayacak olan, örnek verirsek özen ve sadakat borcu, sır saklama borcu türünde olan unsurlardan herhangi birine aykırı davranış tek başına iş sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanımaz ancak arsa sahibi lehine tazminat sorumluluğu doğurur. Fakat yan edim olup da örnek verirsek kira paralarının ödenmemesi, sözleşmeden veya işin niteliğinden müteahhittin işi bizzat yapması gerektiği anlaşılıyorsa ve buna rağmen iş başkasına yaptırıyorsa, araç ve gereç temin etme borcu, inşaata zamanında başlama şeklinde müteahhittin asli edimlerinin birer unsurları şeklindeki edimlerine aykırı davranması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit’in Temerrüdü ve Sonuçları

Müteahhit kararlaştırılan şekilde ve zamanında asli edimi arsa sahibine teslim etmezse ne tür sonuçlar doğurur onu inceleyelim; asli edimlerde ile yan edimlerde temerrüt koşullarını ayrı ayrı incelemek gerekmektedir.

Genel olarak teslim günü gelmiş olmasına rağmen, müteahhit kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi durumunda Borçlar Kanununun, borçların ifa edilmemesinin sonuçları başlıklı 112.-113. Ve 114. Maddeleri uygulanacaktır.

Müteahhit inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Yine arsa sahibi müteahhitte bir süre verip, bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim şartının sağlanması, aksi takdirde aynen ifadan vazgeçeceğini bildirmemişse, aynen ifayı kabul ettiğine karinedir.

Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart mutlaka kararlaştırılır. Ve müteahhittin edimini ifası konusunda gecikmesi durumunda derhal doğan bir haktır

Yukarıda teferruatlı anlatıldığı şekilde müteahhit söz konusu bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi, yani fiili bir teslim müteahhidin sözleşmeyi ifa ettiği (teslim borcumu yerine getirdiği )anlamına gelmez. Uygulamada çoğu görüşe göre teslim borcunun yerine getirildiğine karine gösterilse de fikrimizce; eğer fiili teslim, müteahhidin sözleşmeyi ifa ettiğine karine teşkil ettiğini kabul edersek TMK. md.2 çokça ihlal edilecektir.

Burada şu hususa da değinme den geçmeyelim; genelde sözleşme de teslim borcunun nasıl yerine getirileceği kararlaştırılır. Ancak karine şu ki; iskan (yapı kullanma izni) alındığı tarihte teslimin yapılmasıdır. Bir yapıya iskanın verilmesi demek; yapının asgari düzeyde ve yaşamsal ihtiyaç için sahip olması gereken özelikleri taşımasıdır. İskan alınması tarihide sözleşmede kararlaştırılır. eğer sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa ve kararlaştırılan tarihten sonra iskan alınması, arsa sahibine sahip olması gereken bölümleri eksiksiz teslim ederse dahi cezai şartı ödeyecektir.

Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta BK. 97.maddedir. Müteahhit, kendi edimi ifa etmeden veya asli adimi olan bağımsız bölümlerin teslimi konusunda temerrüde düşmesi durumunda (gecikmeli teslim), arsa sahibinden kararlaştırılan arsa payını kendisine devrini talep edemez.

Müteahhit inşaatın yapımına devam etmeyeceğini bildirirse, BK. 113. Maddesi gereği arsa sahibi müteahhit nam ve hesabıma inşaatın kalan kısmını bitirebilir ve arsa sahibinin geciken süre hesabına gecikme tazminatı talep etme hakkı saklıdır.

İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini

Yüklenici teslim tarihi gelmesine rağmen teslimde temerrüde düşmesi arsa sahibi müteahhitte belli bir süre vererek bu süre geçtikten sonra aynen ifadan vazgeçip müspet zararlarını talep edebilir. Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de BK. 124. Maddesinin borçluya süre verilmesini gerektirmeyen durumların mevcudiyetidir. Nedir bunlar; borcun sadece belli bir süre için de ifa edilmesi durumunun var olması, temerrüt sonucu artık ifanın arsa sahibi için yarar sağlayamayacağı bir durum veya müteahhittin içinde bulunduğu durum artık süre verilmesini gerektirmiyorsa arsa sahibi müteahhitte süre verilmeksizin derhal ifadan vazgeçerek müspet zararlarının tazminini talep edebilir veya sözleşmeden dönebilir. Müspet zarar hususunda dikkat edilmesi gereken nokta; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri daha önce söz ettiğimiz şekilde tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir dolayısıyla arsa sahibinin de arsa devir taahhüdü söz konusu olduğu için devredilmesi gereken arsa payı müspet zarardan düşülecektir. Kötü niyetli müspet zarar talebini TMK. 2. maddesi gereği kanunen korunmamaktadır.

Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararların Tazmini

Arsa sahibi, müteahhit temerrüde düştüğünde aynen ifadan vazgeçerek sözleşmeyi feshedebilir. Yine genel temerrüt koşulları gereği arsa sahibine uygun bir mehil verilmesi gerekmektedir. Bk 124. Maddesi gereği süre verilmesi gerekli olmayan durumlarda arsa sahibi derhal ifadan vazgeçip, sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme durumunda geçmişe etkili(ex tunc) olarak sözleşmesel ilişki sona ereceğinden, taraflar sözleşme gereği verdiklerini geri alma hakkına sahip olacaklardır. Arsa, müteahhit adına tapuda tescil edilmişse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla geri alabilecektir. Müteahhitte bir kısım inşaat yapmışsa, bunun neticesinde arsa sahibi zenginleşeceğinden, zenginleşme oranında arsa sahibi müteahhitte ödeme yapacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle Yapılan İnşaatın Ayıplı Olması

Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede, inşaatın sahip olması gereken teknik özellikler kararlaştırılmıştır. Ancak kararlaştırılan şekilde inşaatı teslim edilmemesi durumunda, yapının ayıplı teslim edildiği kabul edilmektedir. Kararlaştırılan teknik şartlar hususundaki eksiklik ise zamanında müteahhitte bildirilmesi gerekmektedir.

Yukarıda müteahhittin borçlarını sayarken asli edimi, eserin teslimi idi ve müteahhit burada eseri teslim ediyor ancak dikkat edilecek husus temerrüt koşulları oluşmuyor. Sadece asli edim konusu olan eserin, sözleşmede kararlaştırılan koşullara aykırı teslim ediliyor. Dolayısıyla burada borçlar kanunu temerrüt hükümlerine değil, ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilecektir.

Burada dikkat edilecek husus, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın sahip olması gereken teknik şartların kararlaştırılması ve inşaatın buna göre yapılması. Tabi ki sözleşmede müteahhittin yapması gereken tüm hususi özelliklerin sayılmasına gerek yoktur. Mesela teknik şartnamede bağımsız bölümün iç badanası müteahhitçe yapılması hususu uygulama yazılmaz ancak müteahhit bunları yapmadan eseri teslim edemez ederse ayıplı teslim etmiş olur. Hiçbir şey kararlaştırılmamışsa bile müteahhidin, sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun ve orta düzeyde bir yapı (bina) yapmak zorundadır. TBK. 475. Maddesine bakıldığında, eserin ayıplı olması durumunda iş sahibinin(arsa sahibinin) sahip olduğu haklar sayılmıştır.

Peki eserin ayıplı olması durumunda arsa sahibi nasıl davranması gerekmektedir?

BK md.474 gereği iş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Yani arsa sahibi öncelikle ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurabilmeleri için, eserin muayene edilmesi ve ayıp ihbarının yapılmış olması gerekmektedir. Aksi taktirde, müteahhittin kasten gizlediği ve gizli ayıplar dışında müteahhit sorumlu tutulamayacaktır. Mutlaka bu ihbarın noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Yine arsa sahibi ayıplı eserin müteahhide ihbarıyla beraber müteahhidin tavrına göre BK. 475. maddesinde sayılan koşullardan usulüne uygun başvurabilir.

Arsa sahibinin kendisine teslim edilen eseri muayene yükümlülüğü; arsa sahibi bağımsız bölümlerin kendisine tesliminden sonra muayene yükümlülüğü doğmaktadır. Arsa sahibi teslim alma işleminden sonra fırsat bulur bulmaz muayeneye başlamak ve varsa bir eksiklik makul bir sürede müteahhide noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.

Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları (BK. 475)

Arsa sahibi, müteahhit kendisine bağımsız bölümleri ayıplı teslim ettiğinde TBK. 475. Maddesinde sayılan koşullardan faydalanabilecektir. Arsa sahibi kendisine ayıplı teslim edilen bağımsız bölümü öncelikle yasal zamanaşımı süresi içerisinde müteahhide bildirilmesi gerekmektedir. Yani burada ayıp ihbarında bulunulup, seçimlik haklarından herhangi birini kullanabilir. Ancak burada seçimlik haklarından birini kullanırken tazminat talep etme hakkını saklı tutmamış olması, tazminat talep etme hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:

  • Müteahhit arsa sahibine ayıplı bağımsız bölümü teslim ettiğinde, eserin kullanılamayacağı kadar ayıplı veya arsa sahibinden kabulü beklemenin hakkaniyete aykırı olacağı bir durum mevcutsa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
  • Ayıplı bir bağımsız bölümün teslimi durumunda arsa sahibi söz konusu ayıbı giderecek kadar bedel de indirim yapma hakkına sahiptir.
  • Söz konusu ayıp aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde söz konusu ayıbı bedelden mahsupla giderilmesi yoluna gitme hakkına sahiptir.

Yine müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunda arsa sahibinin haklarından biri de genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır (BK md.475/2). Burada dikkat edilmesi gereken nokta, arsa sahibinin ayıplı bağımsız bölümün teslimiyle doğan ve seçimlik hakların kullanılmasıyla giderilmeyecek zararların tazminin talep edilmesidir. Mesela müteahhit inşaatı yaparken arsa sahibinin arsasını çevreleyen duvara zarar vermesi veya müteahhit inşaatı yaparken dikkat ve özen gösterme borcuna aykırı davranarak arsa sahibine başka bir zarar vermesi bu zarar kalemi kapsamında yer almaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eserin Kabulü

Eserin kabulü; eserin tesliminden farklı olarak arsa sahibinin müteahhittin yaptığı işi sözleşmeye uygun olduğuna ve ayıp iddiasında bulunmayacağına ilişkin bir irade açıklamasıdır. Kabul; karşı tarafa ulaşmakla hukuki sonuç doğuran ve tek taraflı olarak zımni veya şifahi dermeyan edilen bir beyandır.

Kabul beyanı, ihtirazı kayıt ile dermeyan edilebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus ayıbın açık olması durumunda eser kabul edilmişse müteahhittin sorumluluğuna gidilemeyeceğidir. Ancak ayıp gizli ise yani ilk teslim anında kaba kontrolle ortaya çıkabilecek türden değilse burada kabul beyanında bulunulmuş olması müteahhitti sorumluluktan kurtaramayacaktır. Bu tür ayıpları bilahare fark eden arsa sahibi gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir aksi takdirde eser ayıpla beraber kabul edildiği anlamına gelecektir.

Ayıptan Doğan Haklarda Zamanaşımı Süreleri

Bağımsız bölümlerin teslimiyle ortaya çıkan ayıp ve bunun neticesinde arsa sahibine kanunen tanınan talep ve dava hakkı belli bir zaman aşımı süresine tabi tutulmuştur doktrinde ve Yargıtay uygulamaların da çeşitli zamanaşımı süreleri öngörülmüştür zira daha önce belirttiğimiz gibi bu sözleşmeler karma sözleşmelerdir ve türü itibari ile çeşitli haklar içermektedir.

Kural olarak ayıbın, edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yoluyla ileri sürülebilir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhittin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilir. Zaman aşımı süresinin kesilmesi konusunda TBK. zamanaşımını kesen ilgili hükümler aynen uygulanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gayrimenkul Satış Vaadi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerin de, müteahhitte devredilmesi gereken bağımsız bölümleri, müteahhitler genelde Satış Vaadi Sözleşmesi ile üçüncü kişilere satmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus müteahhidin edimini yerine getirmemesi ve akabinde arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi durumunda satış vaad edilen üçüncü kişinin durumunun ne olacağıdır. Satış vaadi sözleşmeleri konusundaki yazımızda değindiğimiz gibi, satış vaadi sözleşmesi yapıldığında vaad edilen gayrimenkule müteahhittin malik olmasına gerek yoktur sadece sözleşmenin ifa zamanı geldiğinde sahip olması yeterlidir. Dolayısıyla arsa sahibi sözleşmeden dönerse, müteahhittin ikinci sözleşme olan satış vaadi sözleşmesi hükümlerini yerine getiremeyeceğinden taahhüde aykırılıktan dolayı tazminat sorumluluğu doğacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu İptal ve Tescil

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, niteliğinden kaynaklı bir satım vaadi sözleşmesini de içerdiğini belirtmekle beraber müteahhidin taahhüdüne aykırı davranması durumunda arsa sahibi müteahhide karşı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kullanarak tapu iptal ve tescil davası açarak kendi payına düşen taşınmazların kendi adına tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde İlave Bağımsız Bölüm Yapılması

İnşaatın devamı esnasında imar durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmesi durumunda ilave bağımsız bölüm yapılabilir. Burada dikkat edilecek husus, ilave bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağıdır. Eğer sözleşmede bu hususta herhangi bir kararlaştırma varsa, ki genellikle taraflarca bu husus hüküm altına alınır ve buna göre paylaşmaya gidilir. Ancak böyle bir kararlaştırma durumu yoksa sözleşme hükümleri yorumlanması gerekmektedir. Sözleşmede açık hüküm yoksa ve açık kararlaştırma da yoksa ilave bağımsız bölüm yapılması takdirde bu bölüm müteahhit ile arsa sahibi arasında eşit şekilde paylaştırılacaktır. Yargıtay 15. HD. 31/01/1994-2367/429 “… Sözleşme de aksine hüküm olmadığı için fazla yapılan bölümlerin paylaşılması esas olup, tamamının yükleniciye verilmesi için gerekli bir neden yoktur’’

Yine değinilmesi gereken bir diğer nokta da sözleşmede kararlaştırılan şekilde bir inşaatın meydana getirilmesi imar durumunun elverişsizliği yüzünden bağımsız bölüm ebadında küçülme veya sayıca azalma meydana gelmesi durumunda, bu tek başına müteahhitte yüklenilmeyeceğinden dolayı azalan veya küçülen bağımsız bölümlerin oranı veya sayısı sözleşmede taraflar için kararlaştırılan payları oranında bölüştürülecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teknik Şartname ve Yükümlülükler

Müteahhit ile arsa sahipleri arsasında yapılan sözleşme gereği inşaatın nasıl yapılacağı ve inşaatın yapımında kullanılacak malzemelerin hangi türden olacağına ilişkin kararlaştırmalar sözleşmenin devamı olan teknik şartnameyi oluşturmaktadır. Teknik şartnamenin oluşturulmasında mutlaka bir mimarın ve avukatın bilgisine başvurulması gerekmektedir. Zira karşımıza gelen ihtilafların çoğu inşaatın yapımında kullanılan malzemenin sözleşmede kararlaştırılan malzeme olmadığı yada teknik şartnameye uygun olmadığıdır. Mutlaka inşaatın neresinde ne tür malzeme kullanılacağı markasına kadar yazılması ve açık kararlaştırmaya gidilmelidir. Örnek verirsek; birinci sınıf malzeme, A sınıf malzeme, lüks malzeme veya “x marka kombi kullanılacak’’ şeklinde açık kararlaştırılmalara gidilmesi daha faydalı olacaktır. İnşaat aşamasında kararlaştırılan malzemelerin kullanıldığından emin olmak için kontrollerin titizlikle yapılması gerekmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları


  • Eser sözleşmesinde yüklenici, üstlendiği kendisine duyulan güvene uygun olarak sadakat ve özenle yapmak, iş sahibine zarar verecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır… kamu düzenine ilişkin imar kurallarına uymamakla da başka bir neden aranmaksızın kusurludur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi-1999/115 karar).

  • Tespit raporu ile sözleşmede belirlenen sürede işin tamamlanmayacağı anlaşıldığı gibi, davalının ruhsatsız ve projesiz işe başlaması güven kuralının ihlali anlamındadır. Fesih haklı olan arsa sahiplerinin istemlerinin reddi yasaya aykırıdır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 1996/1261 karar).

  • Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, inşaat ruhsatının alınması arsa sahibine aittir. Bu yükümlülük yerine getirilmediği sürece yükleniciden işe başlamasını istemek kamu düzeniyle bağdaşmaz (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi - 1993/1196).

  • İmal olunan şeyin tesliminden sonra iş sahibi, işin gidişine göre olanak bulur bulunmaz o şeyi muayene ettirme ve kusurları varsa yükleniciye bildirmek zorundadır. Yapılan şeyin açıkça ya da üstü kapalıca kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi - 1982/2045 karar).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem müteaahide hem de arsa sahibine çeşitli hak ve yükümlülükler getiren iki taraflı bir gayrimenkul hukuku sözleşmesi olduğundan uyuşmazlık halinde bir gayrimenkul avukatı vasıtasıyla savunma yapılmasında yarar vardır.


Avukat Baran Doğan Hukuk Bürosu

  1. Avukat Murat Arksak, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesinde hukuk eğitimi almıştır. Gayrimenkul hukuku ve özel hukukun diğer alanlarında çalışmakta olup İstanbul Barosu’na kayıtlı olarak serbest avukatlık yapmaktadır. 

Paylaş
Read more!