Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?

Muhdesat, gayrimenkul hukukunda bir arazi üzerinde bulunan bina, tesis vb. yapılar ile ağaç, bağ gibi dikili bitkileri ifade etmek üzere kullanılır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davası yargılaması ve kamulaştırma işlemi sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu maliklerine karşı açılan bir gayrimenkul davası türüdür.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile davacı, muhdesatın kendisi tarafından meydana getirildiğini veya muhdesatın kendisine ait olduğunu mahkeme kararı ile tespit eder.

Özellikle belirtelim ki; gayrimenkul üzerinde bulunan muhdesat yönünden derdest ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmadığı takdirde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz.

Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (4721 s.lı TMK mad. 684/1). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK mad. 718 ) 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi Eşya Hukukunda, muhdesattan, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir . Muhdesat, şahsi bir hak olup (TMK 722, 724, 729 maddeler), sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez. Taşınmaz üzerindeki kalıcı yapı, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez. Açıklanan bu ilke ve esaslara göre, kural olarak muhdesatın mülkiyetinin arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez.

Tespit davası, kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal sonucu olarak da bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Bilindiği üzere, tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (6100 s.lı HMK mad.106/2) ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Tespit davaları eda davalarının öncüsüdür, bu nedenle eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde, tespit davası açılmasında hukuki yararın bulunmadığı kabul edilmektedir. Hukuki yararının bulunması dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hakim tarafından da re’sen gözetilir. Hukuki yararın bulunmadığının tespiti halinde davanın, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddine karar verilmelidir (HMK mad. 114/1-h, 115). (Y8HD-K.2020/4720)

Muhdesatın Aidiyeti Davasında Harç ve Yargılama Giderleri Nasıl Hesaplanır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, nispi harca tabidir. Davacı, muhdesatın toplam değerinden kendi payına isabet eden bölümün değeri oranında nispi harç ödemelidir. Uygulamada, davacılar dava açarken muhdesatın değeri olarak düşük bir değer belirlemekte, bu değer üzerinden harç ödendikten sonra yargılama sırasında yapılan keşif yoluyla muhdesatın gerçek değeri üzerinden harçlar tamamlanmaktadır.

Yargılama giderleri ve avukatlık ücreti bakımından ise; kabulüne karar verilen ve harçlandırılan değer üzerinden davacı yararına avukatlık ücret tarifesi hükümleri uyarınca avukatlık ücreti takdiri gerekir. Aynı şekilde kabul ve red oranına göre davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin de davalılardan tapu kaydındaki payları oranında alınmasına karar verilmesi gerekir (HMK m.326 ).

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında harçlar ve yargılama giderleri zemin bedeli hariç muhdesatın değeri üzerinden hesaplanır.

Muhdesatın tespiti davalarında davanın konusu (müddeabih) davalıların payına isabet eden muhdesat değeri (zemin bedeli hariç) olup; yargılama sonucunda hüküm altına alınacak nispi karar ve ilam harcının bu müddeabih esas alınarak hesaplanması gerektiği gibi, taraflar yararına takdir edilecek vekalet ücretlerinin hesaplanmasında ayrıca, bu müddeabihin yargılama sırasında harcı yatırılan /tamamlanan kısmının esas alınması gerekir.

Aynı şekilde, az yukarıda açıklanan esaslar dikkate alınarak yargılama sonucunda hüküm altına alınacak nispi karar ve ilam harcından ve 6100 sayılı HMK’nın 326/2. maddesi uyarınca hesaplanacak yargılama gideri ile davacı yararına takdir edilecek vekalet ücretinden, her bir davalının, dava konusu taşınmazın tapuda paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olması halinde tapudaki payları, elbirliği mülkiyetinin sözkonusu olması halinde ise miras payları göz önünde bulundurularak sorumlu tutulmaları gerekir (Y8HD-K.2017/16686).

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Kime Karşı Açılır?

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesatın davacıya ait olduğunu kabul etmeyen tüm tapu kayıt maliklerine karşı açılmalıdır.

Muhdesatın davacıya ait olduğunu açıkça beyan eden ortaklar veya tapu kayıt malikleri aleyhine muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz. Hemen belirtelim ki; muhdesatın davacıya ait olup olmadığı konusunda açık bir beyanda bulunmayan tüm tapu kayıt maliklerine karşı bu dava açılmalıdır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli Mahkeme

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına bakmaya görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında yetkili mahkeme, muhtesatın bulunduğu yerdeki mahkemedir.

Muhtesatın Aidiyetinin Tespiti Kararı Kesinleşmeden İcraya Konamaz

Muhtesatın aidiyetinin tespitine ilişkin ilam kesinleşmeden icraya konulamaz. Aynı şekilde ilamda yer alan yargılama giderleri ve vekalet ücreti de ilamın fer’i niteliğinde olduğundan kesinlemeden icraya konulamazlar.

Borçlu vekili, takibe konu ilamın kesinleşmediğini, kesinleşmeden takip konusu yapılamayacağını ileri sürerek takibin iptali istemiyle icra mahkemesine başvurmuş, mahkemece, takibe dayanak ilamdaki talebin, 324 parsel üzerinde bulunan binaların davacı tarafından yapıldığının tespitine ilişkin olup, gayrimenkulün aynına ilişkin olmadığı, kesinleşmeden infaz edilebileceği gerekçesi ile şikayetin reddine karar verilmiştir. Borçlunun icra mahkemesine başvurusu, takibin dayanağı olan ilamın, mülkiyet (muhtesat) tespitine ilişkin olduğu ve dolayısı ile kesinleşmeden icraya konulamayacağına ilişkindir. Takibin dayanağı olan ilam incelendiğinde; borçlunun mülkiyetin (muhtesatın) tespitine ilişkin talebinin mahkemece reddedildiği görülmektedir. Bu durumda, takibe konu ilam borçlu yönünden mülkiyet tespitine ilişkin olup, kesinleşmeden icraya konulması mümkün olmadığı gibi, ilamın fer’i niteliğindeki alacaklar da ilam kesinleşmeden icraya konulamaz (Y12HD-Karar:2019/6660).

Muhtesatın Aidiyetinin Tespiti İle İzaleyi Şuyu Davası İlişkisi

Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir .

Somut olayda, davaya konu taşınmaz hakkında açılmış bulunan Hendek Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/207-550 numaralı ortaklığın giderilmesi davasının açılmamış sayılmasına karar verilmiş olup ilgili mahkeme hükmü 01.12.2015 tarihinde temyiz edilmeksizin kesinleşmiş bulunduğu, derdest izale-yi şuyu davası bulunmadığı için davacının tespit davası açmasında güncel hukuki yararının bulunduğundan söz edilemez. Mahkemece hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine (HMK mad. 115) karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde işin esası incelenerek kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir (Y14HD-Karar : 2018/589).

Muhdesatın ve Arazinin Değerinin Tespiti Usulü

Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…..) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır. Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir (Y14HD-Karar : 2014/9069).

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Dava Dilekçesi Örneği

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası dilekçe örneği aşağıda mevcuttur.

BAKIRKÖY (..) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : V.M.

VEKİLİ :

DAVALILAR :1- A.T. 2-M.T. 3. A.K. 4-R.K.

D.KONUSU : Muhdesatın aidiyetinin tespiti talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Müvekkil davacı, İstanbul İli Bakırköy ilçesi, …….. ada,………..parsel nolu arsa nitelikli taşınmazın 20/238 hissesinin malikidir.(Ek-1 Tapu Senedi Fotokopisi).

2. Müvekkil 03.12.1996 tarihinde Gaziosmanpaşa 4. Noterinin 29464 Yevmiye Numaralı işlemi ile dava dışı müteahhit H.R. ile Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yapmıştır. Bu sözleşmeye göre müteahhit, arsa nitelikli taşınmaz üzerinde yapılmakta olan inşaatta ikinci normal katta binaya ön cepheden bakıldığında sağ taraftaki bir adet daireye isabet edecek arsa payıyla birlikte kasa olarak (tuğlalarla örülü odalar bölünmüş) en geç 30.05.1997 tarihine kadar Müvekkile teslim etmeyi vaat etmiş, satış bedelini de peşin olarak Noter huzurunda almıştır. Ancak söz konusu daire, müvekkile hiç teslim edilmemiştir.(Ek-2 Gop. Noterinin 29464 Yevmiye Numaralı Satış Vaadi Sözleşmesi Fotokopisi)

3. O zamandan beri müvekkile ait olan söz konusu daire, ortak taşınmazda hisse sahibi diğer davalılarca kullanılmıştır. Müvekkil 1996 yılında satın aldığı taşınmazı hisse oranlarına göre paylaşmayı talep etmesine rağmen taksim mümkün olmamıştır. Bunun üzerine müvekkil söz konusu taşınmazda ortaklığın giderilmesi amacıyla Bakırköy 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2016/…. esas Sayılı dosyasıyla izaleyi şüyu davası açmıştır. Söz konusu derdest izaleyi şuyu davası nedeniyle, yukarda yevmiye numarası belirtilen satış vaadi sözleşmesinde de belirtildiği üzere taşınmaz üzerinde bulunan yapıdaki müvekkile ait daire ile ilgili muhdesatın tarafımıza aidiyetinin tespiti davası açma mecburiyeti doğmuştur.

DELİLLER : 1-Tapu Kaydı, 2-Tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, ve sair her türlü delil

İSTEM VE SONUÇ : Yukarıda açıkladığımız üzere ; müvekkilin hissedarı olduğu İstanbul İli Bakırköy ilçesi, …….. ada,………..parsel nolu arsa nitelikli taşınmazın 20/238 sayısında kayıtlı 228 m2 ölçümlü bulunan taşınmazın ikinci normal katta binaya ön cepheden bakıldığında sağ taraftaki bir adet dairenin (muhdesatın) müvekkile ait olduğunun tespitine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ederim.

Davacı Vekili

Avukat Baran Doğan