Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) Nedir?

Üst hakkı, diğer bir deyişle inşaat hakkı; başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Arazinin üstünde yapılan inşaat üzerinde üst hakkı sahibi (irtifak hakkı sahibine) mülkiyet hakkı kazanır. Üst hakkı, sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Üst hakkı kurulan arazinin mülkiyeti malikte kalır ancak arazi üzerine inşa edilen taşınmaz üst hakkı sahibine ait olur.

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 726, 826 ve 836. maddelerinde düzenlenmiştir.

Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir (TMK m.826).

Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz (TMK m.726).

Üst Hakkının Süresi: Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m.836).

Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı Türk Medeni Kanununun 826. maddesinin 3. fıkrası hükmü uyarınca mümkündür. En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir. Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur. Şayet taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanununun 683. maddesinden yararlanarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilecektir. Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. Yollar, paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edilen veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi ya da tanık sözleriyle ispat edilebilecek orta malı taşınmazlardandır. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; üst hakkı kurulan taşınmaz kamu yararına terk edilen yol niteliğindedir. Kamunun yararlanmasına terk edilen yol üzerinde tescil hükmü kurulması ve üst hakkı irtifakı tesis edilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yasal olmayan gerekçe ile hüküm tesisi doğru görülmemiştir. (Y14HD-K.2020/7710 ).

Üst Hakkı İrtifakı Davası Yargıtay Kararları

Üst Hakkı Bedelinin Tespiti ve Ödenmesi

Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma konusu daimi üst hakkı ve geçici irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakların davacı idare adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.Arazi niteliğindeki … Köyü 371 parsel sayılı taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas alınarak değer biçilmesinde, taşınmazın niteliği, tamamının yüz ölçümü, geometrik durumu ve boru hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle daimi üst hakkı ve geçici irtifak hakkı karşılıklarının tespit edilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/12243 E. , 2021/2880 K).

Üst Hakkının Kurulması Prosedürü

Davacı özel okul yapmak ve taşınmazı 49 yıl süre ile kullanmak amacıyla irtifak hakkı tesisini istemektedir. İstem, Türk Medeni Kanununun 726, 826-836. maddelerinde düzenlenen üst hakkına ilişkin irtifak hakkı tesisidir. Bir kimsenin üçüncü kişiye taşınmazı üzerinde veya altında yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren ve üst hakkı olarak tanımlanan bu irtifak resmi bir sözleşme veya ölüme bağlı tasarruf gibi geçerli bir hukuki sebebin varlığı ve malikin tescil talebi üzerine tesis edilir (Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku, Ankara 1978 s.952). Üst hakkının içerik ve kapsamını düzenleyen Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde de açıkça resmi senetten söz edilmiştir. Buradaki resmi senetten maksat, resmi bir memur tarafından hazırlanarak, tarafların resmi memur huzurunda imzaladıkları resmi memurun mühür, imza ve onayını da içeren sözleşmelerdir. Tapu Kanununun 26. maddesinde de tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenmek suretiyle yapılacak işlemler arasında “üst hakkı irtifakı” tesisi de yer almaktadır. Prosedürüne uygun işlemler tamamlandıktan sonra 30 yıla kadar olan irtifak hakları taşınmazın hak ve mükellefiyetler sütununa 30 yılı aşan bağımsız ve sürekli nitelikteki irtifak hakları ise ayrı bir kütük sayfasına ana taşınmazla bağlantılanarak tescil edilir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13619 E. , 2019/5062 K.).

Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkının Sona Ermesi

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 826. maddesi ile Tapu Sicil Tüzüğünün 10. maddesi uyarınca en az 30 yıl süreli olan ve tasarrufları kısıtlanmayan veya izne tabi kılınmayan bağımsız ve sürekli irtifak haklarının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edileceği; tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli hakların, üçüncü kişilere devir olunabileceği, mirasçılara geçebileceği ve bunlar üzerinde her türlü ayni ve kişisel hakkın kurulabileceği belirtilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 828. maddesine göre, bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne kaydedilmiş ise, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülüklerde sayfanın kapatılması ile birlikte sona erer (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16689 E. , 2019/4556 K.).

Taşınmaz Yararına Üst Hakkı

Üst hakkı, başkasının taşınmazı üstünde veya altında inşaat yapma veya önceden yapılmış bir inşaatı koruma yetkisi sağlayan ve inşaat üzerinde irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı kazandıran bir irtifak hakkıdır.

Üst hakkına ilişkin hükümlerin Türk Medeni Kanununun 726. ve 826 ila 836. maddelerinde düzenlendiği görülmektedir.

Üst hakkı olarak tanımlanan bu hakkın, bağımsız ve sürekli nitelikte ise hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne “taşınmaz” olarak kaydı mümkündür. ( TMK m. 826/3) En az otuz yıl için kurulan üst hakları sürekli nitelikte kabul edilir. Üst hakkını bağımsız kabul edebilmek için de başkasına devrinin taraflarca kısıtlanmamış olması gerekir.

Öte yandan; irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m.783). Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiç bir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (TMK m.785).

Somut olaya gelince; … Tapulama Mahkemesinin 17.04.1969 tarihli, 1965/79 Esas - 1969/32 Karar sayılı ilamı ile “2791 parselin üst katını tespit eden 2 oda 1 salondan ibaret ev kısmında davacı … evlatları …, … ve …‘ya ait bulunduğunun ve üst haklarının beyanlar yerinde olduğu gibi bırakılması ve kaydedilmesi gerekli görülmüştür.” gerekçesiyle dava konusu 2791 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına üst hakkı şerhi konulduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu terkini talep edilen üst hakkı, 2791 parsel sayılı taşınmaz yararına kurulduğundan bina yıkılmadığı müddetçe taşınmaz yararına kurulan üst hakkı devam edeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir (14. Hukuk Dairesi 2018/2545 E. , 2019/101 K.)

Üst Hakkı İrtifakı Nasıl Kurulur?

Dava, üst hakkı irtifakı kurulması isteğine ilişkindir. Kural olarak üst hakkı tesisi, önce tarafların üst hakkı kurulması konusunda yazılı veya sözlü anlaşmış olmaları, ilgili tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri suretiyle olur.

Şayet taraflar arasında üst hakkı tesisini amaçlayan irade birliği yoksa ve eğer bina sahibi başkasının taşınmazına rızaya dayanmadan bir yapı yapmışsa bu “haksız inşaat” olacak ve kayıt maliki Türk Medeni Kanununun 683. maddesinden yararlanarak haksız elatmanın önlenmesini dava edebilecektir.

Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde üst hakkı tesisinde resmi senet aranacağı hükme bağlandığından, üst hakkının ancak yukarıda açıklanan yöntemle resmi senetle kurulmasının mümkün bulunduğu duraksamasız kabul edilmelidir. Resmi senetten maksat ise, resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda imzalanan ve resmi memurca mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir.

Somut uyuşmazlıkta,..ve..parsel sayılı taşınmazların birleştirilmesiyle oluşan davalı adına kayıtlı ..parsel sayılı taşınmazda üst hakkı kurulması istenmiştir. Davacının bu isteminin dayanağı, taraflar arasında İstanbul 18. Noterliği’nde 31.01.2007 günü düzenlenen üst hakkı ön izin sözleşmesinin 6. maddesidir. Öncelikle, üst hakkının kurulabilmesi için taraflar arasında bir sözleşme bulunmalıdır. Bu sözleşmeye dayanarak TMK’nın 827. maddesi gereği tapu siciline giderek iradelerini resmi senet düzenlemeye yetkili olan memur huzurunda açıklayıp üst hakkı kuruluş senedi yapmaları, sonra da resmi memurdan üst hakkının bir irtifak hakkı olarak taşınmaz kaydına şerh edilmesi veya tescilini istemeleri gerekir. Somut olayda, davacı taraflar arasındaki geçerliliğini kaybettiği iddia edilmeyen bir sözleşmeye dayanarak istemde bulunmuştur. Resmi Gazetenin 21.01.1991 günlü 20762 sayısında yayınlanan Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 1990/36-36 sayılı kararında da açıklandığı üzere tapu kayıtları üzerinde tescil, terkin ve tashih gibi işlemlere ilişkin davaların çözümünde adli yargı görevidir. Bu nedenle, çekişmenin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2014/13869 E. , 2014/14889 K.).

Üst İrtifak Hakkının Terkini Talebi

Davacı, 3450 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine 11.12.1989 tarihinde 49 yıl süre ile irtifak hakkı tesis edildiğini, sözleşmenin 7.maddesine göre de 2 yıl üst üste irtifak hakkı bedeli ödenmediğinde bu hakkın terkin edileceğinin kararlaştırıldığını, davalının 1990 yılından sonraki döneme ilişkin irtifak hakkı bedellerini ödemediğini, bu nedenle davalı aleyhine icra takibi yaptıklarını da ileri sürerek terkin talep etmiştir.

Dava, irtifak hakkının terkini istemine ilişkindir. Genel bir anlatımla irtifak hakkı, mülkiyet hakkına tanıdığı yetkilerin mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak malik tarafından taşınmazın başkasına tahsis edilmesidir. Bu şekilde malik tarafından başkalarına (irtifak hakkı sahibine) bir maldan faydalanma, yararlanma yetkisi veya malike mülkiyet hakkının sağladığı yetkiyi kullanmaktan çekinme borcu yüklenir.

Somut olayda da; dava konusu 3450 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı lehine inşaat hakkı tesis edilmiştir. Resmi senet içeriğine dahil edilen ve irtifak hakkının içeriğini ortaya koyan 07.12.1989 tarihli taahhüt senedine göre taşınmaz üzerine yat limanı ve yan üniteleri yapılarak işletmeye açılacaktır. Bu durumda tesis edilen irtifak hakkının Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde düzenlenen üst hakkı olduğu kuşkusuzdur. Üst hakkı Türk Medeni Kanununun taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları bölümünde 726. maddede düzenlendiği gibi ayrıca irtifak hakları bölümünde de 826 ve devamı maddelerde düzenlenmiştir. Anılan bu maddelere göre, üst hakkı başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin yapı sahibine ait olmasını sağlayan bir irtifak hakkı sözleşmesidir. Yasanın 827. maddesi hükmü gereğince bu sözleşme ancak, arazi maliki ile yapı maliki arasında resmi memur olan Tapu Sicil Müdürü önünde düzenlenir ve sözleşme içeriği de herkes için bağlayıcıdır.

Somut olayda; davacı üst hakkının içeriğini ve koşullarını belirleyen resmi senede göre davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek terkin istemektedir. Gerçekten de, davacı tarafından 1989-1990 dönemine ait irtifak hakkı bedelinin ödenmediği iddiasıyla davalı aleyhine icra takibi yapılmış, davalının takibe itirazı da kısmen kabul edilerek takibin borçlu olunan miktar üzerinden devamına karar verilmiştir. Davalı taraf da yargılama aşamasında takibe konu bedeli ödemiştir. Mahkemece, irtifak bedelinin ödenmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Yukarıda da değinildiği gibi irtifak hakkının kapsamını ve tarafların yükümlülüklerini resmi senet içeriği belirler. Resmi senet içeriğine göre davacı tarafından verilen 07.12.1989 tarihli taahhütnamenin 7. maddesinin C/4 bendi uyarınca iki yıl üst üste irtifak bedeli ödenmediği takdirde irtifak hakkı iptal edilecektir. Davalının iki yıl üst üste irtifak hakkı bedelini ödemediği, icra takip dosyası ve bu takibine yapılan itirazın iptali davası ile sabit olmuştur. Sonradan bedelin ödenmesi davalının sözleşmeye aykırı davranışını ortadan kaldırmaz. Taraflar için bağlayıcı olan sözleşmenin ihlal edilmiş olduğu anlaşıldığından davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçelerle reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir (Yargıtay (K) 14. Hukuk Dairesi 2012/3598 E. , 2012/4686 K.).