Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Av.Murat Arksak¹

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan koşullarla ilerideki bir zaman diliminde devrini amaçlayan ve iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaad eden (vaad borçlusu) belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan da ( vaad alacaklısı) bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, bu özelliği itibari ile taşınmaz satış vaadinden doğan haklar karşılıklı iki kişi tarafından ileri sürülebilen nispi nitelikteki haklardır.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olmaları nedeniyle satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhüttte bulunabilir. Şöyle ki; söz konusu sözleşmelerde vaad borçlusu sadece ileride taşınmaz satım sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anın gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması (asıl satım sözleşmesi) taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda vaad edenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (MK md. 706). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK md. 29, Noterlik K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olabilecek gayrimenkulün tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir, bu kayıt MK md. 1008’in öngördüğü şekilde mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır.i anlamak gerekir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşme geçerli kabul edilmez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmaz üzerinde iştirak halinde mülkiyet söz konusu ise artık burada taşınmaz satış vaadi sözleşme, borç doğuran işlemlerden olur yani taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur. Örneğin; miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği (iştirak) mülkiyette, mirasçılardan biri ileriye dönük kendi payına düşen hisseyi satmayı vaad ederse iş bu sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Mirasçıların tamamının onay vermediği temliki tasarruf işlemi bağlayıcı değildir. Ancak satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; borçlar kanunu hükümleri gereğince taraflar kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri borçlanırlar ve borcunu ifa etmeyen taraf temerrüdde düşecektir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde satın almayı vaad eden tarafın ödeyeceği bedelin açıkça sözleşmede belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur. Satış vadi sözleşmelerine konu edilemeyen taşınmazlara ilişkin imar mevzuatında düzenleme mevcuttur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” Yani, İmar Kanunu 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar satış vaadine konu edilemez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Sözleşme kuruluş aşamasında satış vaad eden tarafın taşınmaza malik olması şart değildir. Sadece, devir aşamasında malik olmalıdır. Hal böyle iken satış vaad eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir. Dikkat edilmesi gereken nokta, burada tazmin edilecek zarar müspet zarardır. Yani, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarardır.

Uygulamada bazen birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı görülmektedir. Birden fazla satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde sözleşmelerden tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme muteber kabul edilir. Buna öncelik (kadimlik) ilkesi de denir.

Taşınmaz satış vaadinden doğan alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir haktır. Karşı tarafa tapuda asıl sözleşmeyi, yani satış sözleşmesini yapmayı talep etme hakkı verildiğinden, talep halinde sözleşme gereği tapunun devredilmesi gerekir. Aksi takdirde, satışı vaad edip süresinde yerine getirmeyen taraf, uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası ile muhatap olacaktır. Zira Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 1.3.2004 T., K.2004/1301 sayılı kararında, “…Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” şeklinde vaad alacaklısına, vaad borçlusunun edimini yerine getirmediğinde taşınmazın hükmen tescili için dava hakkı tanınmıştır.

Taşınmazı satın almayı vaad eden taraf ise sözleşmede belirtilen bedeli ve yine ödeme şekli olarak belirtilen biçimde ödemekle yükümlüdür. Asıl sözleşmeyi yapıp taşınmazı devralmayı taahhüt ettiği için belirtilen tarihte asıl sözleşmeyi yapmaya ve taşınmazı devralmaya hazır olduğunu satış vaad edilene bildirmesi gerekir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle herhangi bir şekilde karşılıklı sona erdirilebilir. Diğer sözleşmelerde olduğu gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de şu hallerde sona erer:

• Sözleşmenin ifa edilmesi,
• Sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması,
• Sözleşmenin feshedilmesi.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda BK md. 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır.

Zamanaşımı süresinin ne zaman başlayacağı Yargıtay kararları ile açıklığı kavuşturulmuştur. Zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır (14.HD K.2000/2448, K.2003/5635 sayılı).

Zamanaşımı süresinin tespiti açısından sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılmalıdır. Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın tapuda devrine önleyecek herhangi bir engelin bulunması durumunda, söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz. Sözleşme yapıldıktan sonra zamanaşımı süresi içerisinde meydana gelen devir engelleri de işleyen süreyi bulunduğu noktada durduracaktır. Örneğin, satım vaad eden tarafla tapuya devir işlemi için gidildiğinde tapuda taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir olduğu fark edilmiş ve sözleşme de 3 yıl önce imzalanmış ise, geriye kalan yedi yıllık zamanaşımı süresi tapuda gayrimenkul üzerine konulan ihtiyati tedbir kaldırılıncaya kadar işlemeye devam etmeyecek, yani zamanaşımı süresi duracaktır.

Satış vaadi sözleşmelerinde, tarafların; ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ niteliğinde bir madde eklemeleri hususu uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak taraflarca sözleşmeye eklenen bu şerhin kanunen herhangi bir geçerliliği yoktur. Çünkü sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve diğer fer’i alacaklardan BK. 160/1. maddesi gereği önceden feragat edilemez.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür (MK md. 1009). Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki) doğurur. Burada söz konusu olan bir ayni hak değil, sözleşmenin şerh edilmesi nedeniyle ayni etki meydana gelmesidir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.

Noterlik Kanunu’na göre de noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Taraflardan biri dilekçe ile tapuya başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verebilir ( Tapu Kanunu md. 26 ve MK md. 1009).

Şerhin etkisi beş yıldır. Yani, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar. Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işlemi tapuya kaydedildiği andan itibaren beş yıl içerisinde satış işleminin yapılması gerekir, aksi takdir de şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sadece ayni etkiyi nispi etkiye dönüştürür. Sözleşmenin muteberliğine ve sözleşme konusu haklar ortadan kalkmaz.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine İlişkin Yargıtay Kararları

Mirasçıların Kendi Arasında Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması

İştirak halindeki taşınmazda paydaşlardan birisinin kendi payı için iştirake dahil olmayan kişiyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak meydana getirmesi nedeniyle geçerlidir. Sadece söz konusu elbirliği mülkiyet hali çözülmedikçe sözleşme ifa edilemez. Satış vaadi önce iştirake dahil olmayan M.B.’ye yapılmışsa da bilahare ve onun temliki ile gene iştirakçilerden olan davacıya geçmiştir. Bu durumda ve elbirliği mülkiyetin malikleri arasındaki satış vaadi sözleşmeleri yerine getirebileceğinden davanın dinlenmesindeki engel ortadan kalkmıştır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2784 Karar).

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Bedelin Eksik Ödenmesi

Davacı, 17.05.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalının, 15 Parsel sayılı taşınmazda inşa edilen iş hanındaki 33 no’lu dükkanı satmayı vaad ettiğini, sözleşme bedelini davalıya ödediğini, dükkanı teslim alarak kullanmaya başladığını belirterek dükkana düşen arsa payının tapuda iptal ve tescil işlemi ile adına geçirilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı, kendisine taşınmaz bedeli olarak sözleşmede kararlaştırılan bedelin sadece 750 bin TL’sinin ödendiğini, geriye kalan 200 bin TL karşılığında verilen 05/09/1996 tarihli senedin ödenmediğini, taahhüt bedeli ödendiği takdirde tescile muvafakat edeceğini açıklamıştır. Yerel mahkemenin yapması gereken işlem, ödenmediği anlaşılan kısım için bilirkişiye hesap yaptırılarak davacıya bu bedeli mahkeme veznesine depo etmesi için süre verilmesi ve bu işlem yapıldığı takdirde tapu iptal ve tescile karar vermesidir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 13873 Karar).

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresinin Hesaplanması

Zamanaşımı süresinin hesaplanabilmesi için öncelikle sözleşmenin ifa olanağının olup olmadığı araştırılması gerekir. İfa olanağı doğduğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. Yani, satım vaadi konusu taşınmazın tapuda devrine engel teşkil edecek herhangi bir yasal engelin bulunması durumunda söz konusu engel kalkmadan sözleşmeden doğan hak ve alacakların zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2000/2448 karar; 2003/5635 karar).

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, mülkiyet hakkına oldukça önemli yükümlülükler getirdiğinden bir avukat vasıtasıyla hazırlanması hak kayıplarını önleyecektir.

Avukat Baran Doğan