Çalışma Saatlerimiz
Hafta İçi 09.00 - 18.00

Kira Bedelinin Tespiti Davası Şartları

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olmadan gerçek veya tüzel kişilere karşı kira bedelinin tespiti davası açılamaz. Ayrıca her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada “hukuki yararı” bulunmalıdır. Hukuki yarar, davacının kira tespiti davası açmakta bir çıkarının bulunması anlamına gelmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinde arttırım maddesi olmasına rağmen oranının belirsiz olması nedeniyle anlaşmazlık çıkması halinde her iki tarafın da kira bedelinin tespiti davası açmada hukuki yararı vardır.

1. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise, tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdır. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile, diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Kira bedelinin tespiti davasında özellik arzeden diğer hususlar şunlardır:

2. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

3. Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılabilir?

Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).

Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre: Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2023 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 01.01.2028 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir.:

Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir (Y3HD-K.2019/79).

4. Tespit Edilen Aylık Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?

Kira bedelinin tespiti davasında verilecek tespit kararının kira sözleşmesinin yeni döneminde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir (TBK m.345):

  • Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.

  • Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

  • Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

5. Kira Tespit Davasının Harcı

Kira bedelinin tespiti davalarında “aylık kira farkı” üzerinden nisbi harç alınmalıdır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 7.000 TL olduğu, mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 10.000 TL olduğu halde; tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden, yani somut olayımızda bir aylık kira farkı olan 3.000 TL üzerinden nisbi harç alınması gerekmektedir.

492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde kira bedelinin aylık olarak tespitine talep ettiği halde Mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak yıllık kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi hükmedilen aylık brüt kira bedeli ile davalı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farka göre harç alınması gerekirken hükmedilen yıllık kira bedeli üzerinden fazla harca hükmedilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir (Y3HD-K.2019/6072).

6. Karşı Taraf Vekalet Ücreti

Kira bedelinin tespiti davalarında; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9 madde hükmü gereğince hükmedilen aylık brüt kira ile son dönem ödenen brüt kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden davalı yararına vekalet ücreti hesaplanması ve bu miktarların, Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamayacağı dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Y6HD-K.2015/3359).

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir (Y3HD-K.2019/4582).

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Mahiyeti

(HGK-K.2021/1168)

Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.

Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit hâline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hâkim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.08.2002 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli olup sözleşmenin 10.maddesinde 5 yıl sonunda tarafların karşılıklı anlaşması sonucu kalan diğer 5 yılın devamına karar verileceği hususu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 3. maddesinde “Her yıl Ağustos ayı ÜFE tüketici fiyatları yıllık enflasyon oranına göre kira artışı yapılacaktır.” hükmü bulunmaktadır. Anılan sözleşme maddesi göz önüne alındığında talep edilen dönem için hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın alanı, özellikleri (cephesi, konumu, ticari faaliyeti), semti, çevre faktörleri ile davalının 11 yıllık kiracı olması dikkate alındığında 01.08.2013 tarihi itibariyle boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği aylık kira bedelinin brüt 14.375TL (net 11.500TL) olduğu tespit edilmiştir.

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır.

O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir.

Paylı Mülkiyette Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?

Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği gözönünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir (Y3HD-K.2019/4738).

Aylık Kira Bedelinin Tespiti Davasında Hüküm Kurma Zorunluluğu

(HGK-K.2016/173)

Davacı vekili, asıl ve birleşen dava ile davalı şirket tarafından kiralanan dava konusu daire ve dükkanın kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık 10.000 TL olarak tespitini istemiştir.

Mahkemece, 2010 yılı aylık kira bedelinin 3.300,00-TL olduğunun davacının beyanı ile sabit olduğu, kira süresinin ek sözleşme ile 5 yıl uzatıldığını, buna göre kira süresinin 2013 yılında dolacağı nazara alınarak, sözleşmeye göre endeks uygulanarak artış yapılması gerektiğinin düşünüldüğü, taraflarca kararlaştırılan söz konusu miktara ÜFE oranlarına göre artış yapıldığında 01.01.2011 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 3.593,37-TL olduğunun anlaşıldığını, zaten davalının bu dönemde 3.600,00-TL net aylık kira bedeli ödediğinin davacının kabulünde olduğu, bu miktara göre 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net kira bedelinin 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olduğu, davalının bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği hususunun da davacının kabulünde olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin davada; kira sözleşmesine göre endeks uygulanarak belirlenen bedelin (4.000.-) davalının da kabulünde olduğu ve 01.01.2012 tarihinden itibaren davalı tarafça ödendiği, dava tarihi itibariyle bu konuda uyuşmazlık olmadığından hukuki yararın bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddinin mi gerektiği; yoksa davalı taraf arttırılması istenilen veya karar verilecek bedeli ödüyor olsa da her halükarda bu miktarın hüküm altına alınarak bir tespit kararının verilmesi mi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir.Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar.Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

Öte yandan Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler (Bkz. Baki Kuru, Ali Cem Budak, Tespit Davaları, 2.Baskı, İstanbul 2010, s.68 ve 106). Bu hususa 12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı YİBK’da da değinilmiştir.

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; yerel mahkemece dava konusu taşınmazın kira bedelinin tespiti istenilen 01.01.2012 yılı için de ÜFE oranı uygulandığında aylık net 4.000,00-TL (brüt 5.000,00-TL) olacağı, davalının da bu tarihten itibaren aylık net 4.000,00-TL ödediği,bu hususun davacının da kabulünde olduğu, bu nedenle kira bedelinin tespitinde davacının hukuki yararının bulunmadığı gerekçesi ile dava reddedilmişse de, bu gerekçe isabetli değildir. Zira kira tespiti davalarında uyuşmazlığın çözülmesi için mahkemece bir bedelin hüküm altına alınması gereklidir. Aksi halde kiracıyı, ödeme yapmaması veya bedeli eksik ödemesi halinde ödemeye zorlayıcı, infaz edilecek bir karar bulunmayacaktır.

Kira Tespit İlamları Kesinleşmeden İcraya Konulamaz

12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz. (HGK -Esas : 2001/423 Karar: 2001/456).

Tacirler Hakkında TBK m.344 Hükümleri Uygulanmaz

Somut olayda, taraflar arasında 01/07/2010 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece davalının Türk Ticaret Kanunu gereğince tacir olup olmadığı araştırılmamıştır. Davalı kiracının tacir olması halinde TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığından, mülga BK ve bu kanun dönemindeki Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.Davalının tacir olmaması halinde ise tespitine karar verilen 01/07/2015 tarihinde başlayan kira dönemi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolduğundan kira bedelinin TBK 344/3. maddesine göre hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5480 E. , 2019/79 K.).


İstanbul Avukat Baran Doğan Hukuk Bürosu

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Baran Doğan’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.

Makale Yazarlığı İçin

Avukat veya akademisyenler hukuk makalelerini özgeçmişleri ile birlikte yayımlanmak üzere avukatbd@gmail.com adresine gönderebilirler. Makale yazımında konu sınırlaması yoktur. Makalelerin uygulamaya yönelik bir perspektifle hazırlanması rica olunur.

Paylaş
RSS