Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Hemen belirtilmelidir ki, “kiralayan” ve “mal sahipliği” sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Dava konusu kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 tarihli ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi

Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi ve Tahliye Davası

1. Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshi

6098 sayılı TBK m.347’e göre; konut ve işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani, kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözlemeyi feshetme yetkisi vardır. Örneğin, 01.06.2022 bitiş tarihli belirli süreli kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı en geç 15.05.2022 tarihine kadar kira sözleşmesini feshettiğini kiralayana bildirmek zorundadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kira süresinin bitimi dışında, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349).

2. Mevcut Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/1).

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kiracının kullanımında bulunduğu halde bir taşınmazı satın alan yeni malikin de tahliye davası açma hakkı vardır:

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.

Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı 09.05.2012 tarihinde satın aldığı taşınmazda, eski malikin kiracısı olarak bulunan davalıya konut ihtiyacını belirterek kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini 10.05.2012 tarihli ihtarnameyle bildirmiş, kiralananın boşaltılmaması üzerine ihtiyaç nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesini istemiştir.

Az yukarda belirtildiği üzere taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.

Gelinen noktada, uyuşmazlık çerçevesinde, davacının gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı içinde olduğunu kanıtlayıp kanıtlayamadığı önem arz etmektedir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır.

4. Kiralananın Yeniden İnşası Nedeniyle Tahliyesi

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir (TBK m.350/2).

Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kirayaveren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. (Y3HD-K.2017/1211).

5. Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi

Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak* suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).

Tahliye tahhüdü nedeniyle kiralananın tahliye edilebilmesi için; yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde kararlaştırılan tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesi marifetiyle veya mahkemeye dava açmak suretiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m.352/2).

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3HD-K.2018/5110).

7. Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Feshi

TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.

On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).

Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.

İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).

Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).

Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).

8. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

İlamsız icra yolu yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkün olmakla birlikte İİK’nın 269 ve devamı maddelerinde kiralar hakkında özel hükümler öngörülerek, adi ve hâsılat kiraları bakımından taşınmazların tahliyesi için de ilamsız tahliye takibi yolu kabul edilmiştir. Bu şekilde yapılan takipte de borçluya (kiracıya) önce bir ödeme emri çıkarılır ve ödeme emrinde kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren adi kiralarda otuz gün, hasılât kiralarında ise altmış gün içinde kiracının ödemesi, ödemediği takdirde kiralayanının kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği gibi kiracının taşınmazdan tahliyesini de isteyebileceği ihtar edilir. Borçlu (kiracı) kural olarak yedi gün olan itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur. Bu durumda ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için kiralayanın icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesini talep etmesi ya da uygulamada kabul edildiği gibi itirazın iptali davası açması gerekmektedir.

İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren kira sözleşmesini fesih edebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 260 veya 288. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 veya 362) maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği hâlde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir.

Alacaklının (kiraya verenin) ilamsız tahliye takip talebini alan icra dairesi, borçluya ihtarlı (örnek 13 nolu) ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde diğer kayıtlarla birlikte, borçlunun (kiracının) kural olarak yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebileceği, itiraz süresi içinde kira sözleşmesini ve varsa yazılı kira sözleşmesindeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse (inkâr etmezse) kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı, kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren BK’nın 260 veya 288. (TBK m. 315 veya 362) maddelerinde belirtilen (on, otuz veya altmış gün) belli bir süre içinde ödemesi, itiraz süresi içinde (İİK m. 62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemez ise kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (İİK m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan tahliyesini isteyebileceği ihtar edilir.

Borçlu itiraz süresi içinde ödeme emrine itiraz etmez ise ilamsız tahliye takibi kesinleşir. Borçlu (kiracının) süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi ile ilamsız tahliye takibi kesinleşirse de, alacaklı (kiraya veren) bunun üzerine hemen haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu ödeme süresi içinde (on, otuz veya altmış gün) borcunu (kirayı) ödeyebilir. Borçlu ödeme emri tebliğinden itibaren ödeme süresi içinde kira borcunu öderse, ilamsız tahliye takibi son bulur, alacaklı haciz ve tahliye isteyemez. Borçlu kiracı, ödeme süresi içinde kira borcunu ödemiş ise, kira borcundan sayılmayan faiz, icra giderleri ve vekâlet ücretini aynı süre içinde ödememiş olması nedeniyle icra mahkemesinden borçlunun tahliyesi istenemez (Kuru, B: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 828-829).

İİK’nın 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteyebilmesi için ödeme süresinin sona ermesini beklemesi gerekir. Ödeme süresi dolmadan ve böylece borçlunun temerrüdü gerçekleşmeden, alacaklı (kiraya veren) icra mahkemesinden tahliye isteyemez; istese bile, icra mahkemesi borçlu kiracının tahliyesine karar veremez (Kuru, s. 831).

Borçlu süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2). Yani, borçlu kiracı icra mahkemesinde artık kira sözleşmesini inkâr edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesini hakkında bir inceleme yapamaz. Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez, etse bile, icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında bir inceleme yapamaz (Kuru, s. 832).

Alacaklının İİK’nın 269/a maddesine göre tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Buna göre, icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığını) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler (Kuru, s. 833).

Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu, ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu tamamen ödememiş ise alacaklı kiraya verenin talebi üzerine icra mahkemesi, borçlu kiracının tahliyesine karar verir.

İİK’nın 269/a maddesinin açık hükmüne göre ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu icra mahkemesinde sadece ihtar süresi içinde ödeme yaptığını ileri sürebilir. Takibin kesinleşmesinden önce ödeme yaptığı iddiasını ileri süremez.

Borçlu kiracı, ödeme emrine süresi içinde itiraz ederek icra dairesine bildirmesi gereken itiraz sebebini, yani kira borcunu ödeme emrinin tebliğinden (veya takipten) önce ödemiş olduğunu, icra mahkemesinde ileri süremez ve icra mahkemesi böyle bir itirazı inceleyemez. Bu hâlde, icra mahkemesinin inceleme yetkisi, İİK’nın 269/a madde hükmünde açıkça belirtildiği gibi, borçlu kiracının ihtar (ödeme) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediği konusu ile sınırlıdır. İcra mahkemesinin, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlunun ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödeyip ödemediğini inceleme yetkisi yoktur. İcra mahkemesi, bu hususu ancak borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz ederek kira borcunu ödemiş olduğunu (icra dairesine) bildirmiş olması hâlinde ( İİK m. 269/c) inceleyebilir. Aksinin kabulü borçlu kiracının (kira borcu bakımından) ödeme emrine itiraz etmemiş olması ile itiraz etmiş olması arasında hiçbir fark bulunmadığına müncer olmaktadır ki, bu husus iki ihtimali ayrı ayrı düzenlemiş olan kanunun sistemine (İİK m. 269/a ve 269/c) aykırı düşer (Kuru, s. 835).

İİK’nın 269/d maddesi yollamasıyla uygulanması gereken 70. maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye isteminin icra mahkemesince duruşma açılarak incelenmesi gerekir. İcra mahkemesince duruşma açılmasının zorunlu olması ilamsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını tahkik ederek takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğu tespit edilirse bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırmak, buna göre borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini incelemek içindir. Duruşma açılmasının zorunlu olması, borçlunun ödeme emrine itiraz etmediği hâlde takibin kesinleşmesinden önce kira borcunu ödediği iddiasını ileri sürebileceği sonucunu doğurmaz. Bu hâlde temerrüt ihtarının haklı olup olmadığı icra mahkemesinde inceleme konusu yapılamaz.

Borçlunun ödeme emrine mani bir sebeple itiraz etmemesi hâlinde İİK’nın 269/d maddesinin yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 65. maddesi uyarınca gecikmiş itiraz yolu açıktır. Bundan başka ödeme emrine itiraz etmeyen borçluya İİK’nın 269/d yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nn 72. maddesi gereğince menfi tespit davası açma hakkı da tanınmıştır. Diğer taraftan İİK’nın 269/d maddesi yollamasıyla uygulanması gereken İİK’nın 66. maddesi gereğince ödeme emrine itiraz edilmez veya itiraz süresinde değil ise ödeme (ihtar süresi) geçtikten sonra alacaklının talebi üzerine icra müdürü takip işlemlerine devam edebilir. Bu bağlamda bir yandan haciz işlemleri yapılması bir yandan da icra mahkemesince ödeme emri tebliğinden önce yapılan ödemelerin araştırılması durumu çelişkili bir hâl oluşturur.

9. Kiracının Yükümlüklerine Aykırı Davranmasının Kira İlişkisini Çekilmez Hale Getirmesi

TBK’nın 316. maddesinde “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, akde aykırılık hâlinde, kiracıya ihtar keşide edilmeden kira sözleşmesinin feshedileceği durumlar BK’nın 256. maddesinde “açıktan açığa fena kullanım” olarak nitelendirilmişti. TBK’nın 316/3. maddesinde ise “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması” olarak belirtilmiştir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2021, s. 1142). Görüleceği üzere kiracının davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesini yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların murisi ile davalı arasında 4165 Sok. No: 85/A adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak 20.04.2008 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı vekili, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı işyeri boşaldığında davalının bu işyerine geçmek istediğini, müvekkilinin izin vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı işyerine izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin bu duruma itiraz ettiğini ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacı tarafın iddialarının asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik hakaret, tehdit ve iftira suçlarını işlediğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu 2017/1770 E. , 2021/1738 K.).

Kiralananın Tahliye Edildiğinin İspatı

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK’nın 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.

Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk

…Kira sözleşmesinde ayıp, kiralananın hukuksal durumuna, özüne ya da niteliklerine ilişkin olup, kiralananın murat edilen şekilde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut kullanım değerini önemli ölçüde azaltacak nitelikteki eksikliklerdir. Ayıp kavramı hem kiralananın kullanım amacına yönelik zarurî niteliklerin hem de vaat edilen niteliklerin eksikliğini ifade eder. Kiracının sözleşmeden beklediği kullanım amacına uygun düşmeyecek tarzdaki eksiklik ya da bozukluklar, kira sözleşmesinin kiracının haklı beklentisine uygun olarak ifa edilmediğini gösterir (Nuhoğlu, B.: Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013, s. 36). Bu yüzden kiraya veren, ayıplara karşı kiracının kiralananı kullanım hakkını korumalıdır.

Kira sözleşmesinde ayıptan sorumluluk hem kiralananın teslimi anındaki ayıpları hem de sözleşme süresince ortaya çıkan ayıpları içine alır. Ayrıca satım ve eser sözleşmelerinde yer alan maddi, ekonomik ve hukuki ayıp türleri kira sözleşmesinde de yer almakla birlikte, kira sözleşmesinde diğerlerinden farklı olarak manevi ayıp kavramına da yer verilmektedir (Kaya, Ü.: Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014, s. 10).

Kiralanandaki maddi ayıp, kiralananın kırık, eksik ve bozuk olması sebebiyle kiralanandan hiç yararlanılmamasına veya daha az yararlanılmasına neden olan kiralananın fiziki yapısına ilişkin ayıplardır. Kiralananın bu şekilde teslimi veya kiralananın sözleşme süresince bu hâle gelmesi, kiracının kira sözleşmesindeki kullanma amacına tam olarak cevap verememesidir. Kiracının seçimlik haklarından onarım hakkı, maddi ayıbın söz konusu olduğu durumlarda gündeme gelir (Nuhoğlu, s. 38-39)

Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukuki ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması uygulamada en çok karşılaşılan hukuki ayıp türleridir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre, kiralananın kullanılabilmesi için iskân izninin bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiraya verene ait bulunmaktadır (Nuhoğlu, s. 42-43).

Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edilebilmesi için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananı kullanmaya elverişli olarak teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince de kiralananı kullanmaya elverişli hâlde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlal edilmesiyle kiralananda sonradan meydana gelen ayıp türü ortaya çıkmaktadır.

Kiralanandaki ayıp açık veya gizli ayıp olabilir. Kiralananda detaylı bir incelemeye gerek duymadan, basit bir gözden geçirme ile herkes tarafından fark edilebilecek türden eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar açık ayıp olarak nitelendirilir. Sözleşmenin kurulması sırasında kiracının bilmediği ve kiralananda yapacağı olağan inceleme ile fark edemeyeceği eksiklik, bozukluk ya da aksaklıklar gizli ayıp olarak adlandırılır.

Avukat Baran Doğan