Yeni Malik Bildirimi Takip Eden Uzayan Bir Kira Yılı Sonuna Kadar Tahliye Davası Açabilir

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında 01.01.2011 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda, uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, dava dilekçesinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine dayanarak ihtiyaç sebebi ile tahliye isteminde bulunmuş olup 01.08.2011 tarihinde keşide ettiği, 09.08.2011 tarihinde muhatabınca tebliğ alınan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirmiş ve 20.01.2015 tarihinde de iş bu davayı açmıştır. Davaya dayanak teşkil eden ihtarnameye göre, bildirimi takip eden 01.01.2012- 01.01.2013 tarihleri arasındaki dönem için tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından, davacı bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonu olan 01/01/2013 tarihine kadar dava açabilir. Aksi halde, kiracının sürekli tahliye tehdidi altında bulunacağının kabulü gerekir. Açıklanan bu olgu karşısında, sözü geçen ihtara dayanılarak 20.01.2015 tarihinde süresinden sonra açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6068 E. , 2019/3923 K.).

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/04/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi mevcut olup davalı bu sözleşmeye karşı çıkmamıştır. Davacı kiraya veren, tarafından 03/07/2013 tarihinde keşide edilip 04/07/2013 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemi davalı kiracıya bildirilmiştir. Bu ihtarname 01/04/2013 tarihinde başlayıp 01/04/2014 tarihinde bitecek olan kira dönemi içinde gönderildiğinden takip eden 01/04/2014-01/04/2015 tarihleri arasında ki dönem için tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından davacı bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonu olan 01/04/2015 tarihine kadar açılabilir. Bu itibarla davacı vekili tarafından 05/11/2014 tarihinde açılan dava süresinde olup mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5007 E. , 2017/12935 K.).

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.06.2014 başlangıç tarihli ve oniki ay sürelidir. Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 29.04.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 05.05.2015 tarihinde tebliği ile 01/06/2015-01/06/2016 tarihleri arasında ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 06.11.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8927 E. , 2018/1608 K.).

Yeni Malikin Sözleşmenin Sonuna Kadar Tahliye Davası Açabilmesi

Mahkemece taşınmaz tahliye edildiğinden davanın konusuz kalması nedeniyle esas hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına, yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3079 E. , 2017/7359 K.).