Gayrimenkul Avukatı Nedir?

İnternette “gayrimenkul avukatı” adı altında açılan başlıklar gerçek dışıdır. Mevzuatta gayrimenkul avukatı adında bir avukatlık dalı tanımlanmamıştır. Gayrimenkul davalarına giren avukatların kendini gayrimenkul avukatı olarak tanıtması da yasal değildir. Ama maalesef Türkiye’de avukatlık mesleği uygulamanın yol göstericiliğinde uzmanlaşmaktadır. Türkiye’de avukat, her türlü dava veya işi takip yetkisine sahiptir. Yasal olarak herhangi bir branş seçip o branşta mesleği icra etme zorunluluğu yoktur. Ama özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde uygulama uzmanlaşmaya doğru yöneltmektedir. Bu nedenle yargısal pratik içerisinde halkın adlandırmasıyla taşınmazlar ile ilgili davalara giren meslktaşlara gayrimenkul avukatı denilmektedir.

Gayrimenkul (Taşınmaz) Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mu?

Yürürlükteki mevzuata göre, ceza avukatı ile sanığın temsil edilmesi gereken bazı ceza davaları hariç, diğer hiçbir davada avukat tutma zorunluluğu yoktur. Gayrimenkul davalarında da avukat tutma zorunluluğu yoktur. Taraflar davalarını kendileri açarak takip edebilirler. Fakat, taşınmaz davaları birçok teknik boyutu olan davalardır. Tarafların yapacağı en küçük usul hatası davanın usulden kaybedilmesine neden olabilir. Taşınmaz davalarının önemi nedeniyle bir uzman hukukçu vasıtasıyla davanın takip edilmesi tarafların yapacağı muhtemel hataları ortadan kaldıracaktır.

Taşınmaz davaları çoğunlukla Asliye Hukuk Mahkemesi’nde yazılı yargılama usulü uygulanarak göreülen davalardır. Bu nedenle, yargılamada usule dikkat edilmediği takdirde hak kaybıyla karşılaşmak kaçınılmazdır. Örneğin, delillerin sunulması için mahkeme tarafından verilen süreye riayet edilmediği takdirde, yargılama dava dosyasına hiç delil sunulmamış gibi devam edecektir.

Taşınmaz Davaları Nelerdir?

Men-i Müdahale (Müdahalenin Önlenmesi) Davası

Men-i müdahale davası, en sık açılan gayrimenkul davası çeşididir. Herhangi bir taşınmazdan yararlanmak için ya taşınmazın sahibi olmak veya taşınmazın sahibinden icazet almak gerekir. Taşınmazın sahibinden onay alamadan bir taşınmazın herhangi bir şekilde kullanılması hukuka aykırıdır. Taşınmazın bu şekilde kullanılması, mülk sahibine men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açma hakkı verir. Taşınmazın sahibi müdahalenin önlenmesi davasıyla taşınmazına yapılan saldırıyı ortadan kaldırır. Taşınmazın hak sahibi olmayan bir kişi tarafından işgali söz konusu ise işgalci taşınmazdan çıkarılır, hatta haksız işgalciden ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir. Birbiriyle bağlantılı birçok talep avukat tarafından sistemli bir davayla ileri sürülerek taşınmaz sahibinin hakkına kavuşması sağlanır.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyette paydaşlar taşınmazın taksim şeklinde anlaşamayabilir. Bu durumda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu davası açarlar. Tapu kaydı incelenerek dava, tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Taşınmazda pay sahibi olan tüm şahıslar davaya dahil edilmeden bu gayrimenul davası sonuçlandırılamaz.

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın aynen taksimi mümkünse taşınmaz aynen taksim edilir. Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedeli payları oranında paydaşlara verilir.

Tapu İptali ve Tescili Davaları ve Gayrimenkul Avukatı

Tapu iptal ve tescil davası, birçok nedenle açılabilir. Tapunun iptaline dayanak teşkil eden olgular somutlaştırıldıktan sonra tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Tapu iptal davalarının çeşitleri şunlardır:

Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası

Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesidir. İdare, kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. İdarenin açtığı bu davada avukat davalı tarafta mülk sahibinin haklarını savunur. İdarenin kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Tapu iptal ve tescil davası, idari yargıda açılan kamulaştırma kararının iptali davasının sonucundan etkilenecektir. Kamulaştırma kararı iptal edildiğinde, tapu iptal ve tescil davası davalı olan mülk sahibi lehine sonuçlanır. Avukat, birbiriyle bağlantılı bu süreçleri takip ederek davanın taşınmaz sahibinin lehine bitmesini sağlamaya çalışır.

Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası

Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve nihayet arazide mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan devlet tarafından yapılan bir işlemdir. Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında yanlış tespitler yapılabilmektedir. Gayrimenkul avukatı, tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını inceleyerek arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa tapu iptal ve tescil davası açar. Kadastro işlemine itiraz süresi kaçmış ise bazı hak düşürücü süreler vardır. Örneğin, kadastrodan önceki döneme ait hak sahipliği iddiası için kadastronun yapılmasından itibaren 10 yıllık bir hak düşürücü süre vardır. Başkası adına tescil edilen veya sınırları yanlış çizilen taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce zamanaşımı olgusu öncelikle değerlendirilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Gayrimenkul Avukatının İşlevi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada çok çeşitli nedenlerle yapılmaktadır. Ama en sık yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satımı vaadidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uzun bir süreç içerisinde yerine getirilen, taraflara sözleşmenin uygulanması sürecinde hak ve borçlar yükleyen tam iki taraflı sözleşmelerdendir. Bu sözleşmede arsanın sahibi olan kişi arazisinin üzerine sözleşmeye uygun koşullarda bir yapı yapıldığı takdirde müteahhide taşınmazının bir bölümünü satma vaadinde bulunmaktadır. Bu sözleşmeler, gayrimenkul avukatı ile birlikte tanzim edilmelidir. Sözleşmenin imzalanmasından yerine getirilmesine kadar tüm süreçler için hukuki danışmanlık alınmalıdır. Böylece tarafların taşınmaz üzerindeki hakları duraksamaya yol açmayacak biçimde netleştirilmiş olur.

Şufa Davası ( Önalım Hakkı Davası)

Şufa hakkı veya diğer bir deyişle önalım hakkı, taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere sattığı takdirde, hak sahibine üçüncü kişiyle aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı veren hukuken yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının koşulları oluşmuşsa gayrimenkul avukatı aracılığıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şufa davası, paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan kaynaklanabileceği gibi sözleşmeden de kaynaklanabilir. Şufa hakkının kaynağına göre önalım davası açılmalıdır.

Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası

Taşınmaz sahibinin ölümüyle birlikte miras hukukundan kaynaklanan birtakım anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, mirasçılardan biri kendi saklı payına tecavüz edildiğini veya muvazaalı bir satış işlemi olduğunu iddia edebilir. Mirasta mal paylaşımı davası, bir yönüyle bir tapu iptal ve tescil davasına dönüşebilir.

Miras hukukunun kendine özgü normları göz önüne alarak hak sahibi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Miras hukukundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları taraf sayısının çok olması nedeniyle oldukça uzun sürdüğünden gayrimenkul avukatı yoluyla dava açmak dava sürecinin uzamasını önler.

Avukat Baran Doğan